离职潮背后规模增长是主因 房地产市场将重新大洗牌

中小房企弯道超车 “挖角”大房企高管
　　俗话说，“铁打的房企，流水的兵”，说的就是房地产圈的人事变动，今年尤为频繁，临近年底，原龙湖副总裁袁春跳槽到鸿坤，任职地产总裁一职，原保利地产副总经理余英跳槽到宝能地产，任职高级副总裁，再算上之前朱荣斌、吴建斌离开碧桂园加盟阳光城，原世茂执董阚乃桂获任阳光城副总裁等等，房企间的人事流动呈现白热化趋势。

　　在竞争激烈的房企之间，互相挖角本是正常现象，但是一批中小房企以高薪“挖角”大房企高管，值得关注，这背后既有公司发展治理的需要，更来自规模压力下的业绩增长思考。正如一位房企人士所说，“房地产还有三五年的增长空间，这是中型房企最后实现业绩弯道超车的机会，需要挖一批优秀的高级管理人才来，冲击规模。”

　　从大到小房企高管新去处
　　2017年，房企分化加速，大鱼吃小鱼成为常态，强者恒强的马太效应凸显，市场集中度越来越高。有业内人士预言，不久的将来，房地产市场将重新大洗牌，仅剩下20%的房企能够存活，另外80%的中小房企将被淘汰。变局之下，无论是企业还是职业经理人，危机意识增强，寻找适合自己的位置和定位，将成为新一轮角逐战。

　　据不完全统计，2017年上半年共有210余位房企高管发生职位变动，辞任的高管大概有63位，其中就包括碧桂园原首席财务官吴建斌、原联席总裁朱荣斌。2017年下半年，高管离职现象更为频繁，泰禾广深区域总裁田九坡离职，阚乃桂辞去世茂执董职位，袁春辞去龙湖地产副总裁职位，余英离开多年的东家保利地产，张海民离开阳光城，世茂集团副总裁兼首席人才官张伟离职，等等。

　　高管离职，市场更关心下一站去哪儿。过去两三年，分为以下几种情况，甲方内部消化，也就是从一家开发商跳到另一家开发商，或者是跨行业跳槽，诸如万科肖莉加盟房多多、万科袁伯银任美乐乐家居总裁，虽然其后来又回到开发领域，也有自主创业者，诸如毛大庆、蔡雪梅、莫军等等。

　　今年房企高管的新去处，很是明朗，多在企业间流动，但是一个很明显的趋势是，不少高管，“自降身份”，从大平台来到小平台，诸如朱荣斌和吴建斌，从准一哥的碧桂园来到20强开外的阳光城，余英从一线房企保利来到“名大于实”的宝能，袁春从千亿新成员龙湖来到排名百位之外的鸿坤。

　　这背后纵然有高管个人职业选择、价值再造、高薪诱惑等因素，但是深层次的行业变局更引人思考。

　　离职潮背后规模增长是主因
　　在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，类似高管跳槽事件，表面是个人职业安排所引起的，但实际上和行业以及企业的调整有关。

　　2017年，房地产行业的集中度迅速提升，座次排名发生变动。克而瑞统计数据显示，截至2017年前10月，TOP3房企市场份额占比达到12.8%，而2016年底则是8.9%。TOP10房企市场份额占比达到24.7%，TOP30占比达到38.2%，TOP50占比达到45%。与此同时，部分房企异军突起，另外一部分房企跌出百强榜单。

　　根据日本经济学家对于产业集中度的划分，前8名的规模如果占比超过70%，就是高寡占型市场，如果是40%-70%，则是一般寡占型市场。特别是2017年，龙头房企单体销售额突破五千亿，向着六千亿狂奔，大房企加速奔跑，中小房企压力甚大，不少提出千亿甚至是2000亿、3000亿的短期或者是中长期目标，这是一场来自地产界最后的疯狂与豪赌。

　　“不管是大房企还是中小房企，压力都很大。行业变化太大，一不小心就会掉队。看看那些曾经的地产一哥们，哪个不是曾经辉煌无限，如今不少落寞无名，还有那些淘汰或者正在被淘汰的房企，都是血淋淋的案例。不进则退不快则死，这就是现在的游戏规则。”一位来自房地产开发界的人士感叹。

　　新城控股高级副总裁欧阳捷认为，到2020年，我国的房地产将进入一般寡占型市场。届时，市场格局基本划定。所以，接下来的三五年，是规模冲刺的好时机，也是最后一次实现弯道追赶的机会。为此，一些中小企业不惜高薪聘请大企业出身的高管，希望能够带来新的价值，实现规模上的重大突破。

　　这些高管给中小房企带来的不仅仅是规模上的增长，还有管理经验、品牌价值等等。国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲认为，大房企的高管带来的还有人脉与关系，打通政府、融资机构这条渠道，这是中小企业所欠缺的。

　　“这是他们的价值所在和历史使命，帮助中小企业建立法人治理结构、内部管理体系、标准化的产品体系、多渠道的融资体系、低成本的管控体系等等，使企业在快速奔跑过程中，不容易摔跤。”欧阳捷如是说。

　　玩法生变新平台的压力、动力
　　不得不承认，当下的市场环境，已与之前的十年不可同日而语。调控持续收紧、去杠杆加速、长效机制频出，拿地越来越难、融资渠道越来越紧、产品打造越来越精细化等等，实现规模的量级增长，并不是一件容易的事情。

　　据媒体报道，袁春在鸿坤地产的任务并不简单，到2023年做到1000亿的销售规模。纵观鸿坤前几年的业绩增长，徘徊在百亿左右，用6年时间，从百亿到千亿，对一个以环北京为主的企业来说，挑战巨大。

　　即便是有着碧桂园3000亿元光环的“双斌”，想要再造一个小碧桂园出来，也是难上加难。“碧桂园的快速成长得益于人才激励机制和成功的战略布局，建立激励机制容易，但是布局不是一朝一夕的事情，而且受政策影响较大。”分析人士指出。

　　因此，在欧阳捷看来，一二线城市土地供应逐年缩减，且价格受到管控，业绩扩张的机会不太可能，必须去三四线城市。

　　另外，规模竞争的同时，新战场开启，特色小镇、城市更新、共享办公等等，尤其是住宅租赁新政带来的新市场机遇，不同的产业，不同的玩法，这将是决定地产下半场的重要砝码。