北京金裕鼎晟投资有限公司：房地产将继续承压
时间：2016-06-15 14:13|来源：未知|编辑：
网友评论
北京金裕鼎晟投资有限公司房地产将继续承压---“对于房地产的发展趋势来说，决定房地产业发展基本态势的主要影响因素始终是基本面因素。”最近几个月以来，利好楼市的政策接连不断，刺激了部分城市楼市成交出现回暖迹象。一些人据此认为，房地产市场的底部已经出现，房地产市场继续下行的概率非常低。就此问题，本报专家委员会成员、兴业银行(行情,问诊)首席经济学家鲁政委在接受本报记者专访时作如上表示。他从静态、动态和长周期趋势方面分析了房地产市场的发展趋势。
按照国家统计局的数据，2012年我国城镇人均住宅建筑面积为32.9平方米，换算成使用面积约28平方米。横向比较，这一数据超过俄罗斯、香港，与意大利、英国等发达经济体相差不大。考虑到人均收入和城镇人口密度的差异，鲁政委认为，我国城镇居民的基本居住需求已基本得到满足。
观察近期房地产出现重大调整的城市，人均建筑面积几乎都在35平方米以上。比如，鄂尔多斯(行情,问诊)最新人均住房建筑面积为38平方米，温州41.3平方米，宁波35平方米。鲁政委提醒，从稳健的角度考虑，人均建筑面积35平方米可能是一个值得关注的“警戒线”，而2012年全国城镇人均建筑面积32.9平方米的水平，已与此相当接近。
动态分析：未来房屋供给量巨大
新型城镇化是未来房地产发展的主要潜力所在。但这未必意味着在总量上还会有巨大的新增需求。鲁政委给出如下理由：
首先，此前因城镇化区域面积扩大而新纳入的城镇人口，超过半数转为城市人口时早已有住房。根据统计局人均住宅建筑面积和人口测算的住房存量，2008年至2012年城镇住房存量新增51.8亿平方米，而同期商品房竣工面积33.1亿平方米，即使假定商品房住宅没有折旧，存量的变动也较新增商品房住宅竣工量高出18.7亿平方米。鲁政委告诉记者，根据人均住宅建筑面积，就可大致估算出18.7亿平方米对应约0.59亿人口的住房，而此间城镇化人口新增总量为1.05亿，这就意味着超半数新增城镇人口可能是带房进城的。
其次，未来5年内的住宅供给量巨大。李克强总理在2014年政府工作报告中部署：“今后一个时期，着重解决好现有‘三个1亿人’问题，促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。”从商品住宅角度看，2013年末商品住宅施工面积48.6亿平方米，约4300万套，可供1.3亿人口居住。这意味着，即使未来不再新动工任何房屋，即使不计算政府主导的各类保障房和棚改房，且不考虑城镇周边带房进城的问题，2013年末的商品住宅施工面积也足以保证“今后一个时期”内的“1亿农业转移人口落户城镇”的需要。如果从每年新增城镇人口稳定在2000万左右的数据出发，以每户3人计算，新增城镇人口带来的住房增量需求每年也仅660万套，2013年末新开工的商品住宅将能覆盖6.5年的新增人口需求。
从保障房角度看，各类保障房规模巨大。仅2010年至2014年这5年中，全国保障房新开工套数就将达到3563万套，占2013年末全国城镇家庭户数的15.5%。而2010年至2013年保障房竣工仅为1624万套，即今年及未来还将有超1900万套的保障房竣工作为新的供给支撑量。鲁政委认为，如果保障房能够按照计划顺利建成，是能够托得住底的。
按照国家统计局的数据，2012年我国城镇人均住宅建筑面积为32.9平方米，换算成使用面积约28平方米。横向比较，这一数据超过俄罗斯、香港，与意大利、英国等发达经济体相差不大。考虑到人均收入和城镇人口密度的差异，鲁政委认为，我国城镇居民的基本居住需求已基本得到满足。
观察近期房地产出现重大调整的城市，人均建筑面积几乎都在35平方米以上。比如，鄂尔多斯(行情,问诊)最新人均住房建筑面积为38平方米，温州41.3平方米，宁波35平方米。鲁政委提醒，从稳健的角度考虑，人均建筑面积35平方米可能是一个值得关注的“警戒线”，而2012年全国城镇人均建筑面积32.9平方米的水平，已与此相当接近。
动态分析：未来房屋供给量巨大
新型城镇化是未来房地产发展的主要潜力所在。但这未必意味着在总量上还会有巨大的新增需求。鲁政委给出如下理由：
首先，此前因城镇化区域面积扩大而新纳入的城镇人口，超过半数转为城市人口时早已有住房。根据统计局人均住宅建筑面积和人口测算的住房存量，2008年至2012年城镇住房存量新增51.8亿平方米，而同期商品房竣工面积33.1亿平方米，即使假定商品房住宅没有折旧，存量的变动也较新增商品房住宅竣工量高出18.7亿平方米。鲁政委告诉记者，根据人均住宅建筑面积，就可大致估算出18.7亿平方米对应约0.59亿人口的住房，而此间城镇化人口新增总量为1.05亿，这就意味着超半数新增城镇人口可能是带房进城的。
其次，未来5年内的住宅供给量巨大。李克强总理在2014年政府工作报告中部署：“今后一个时期，着重解决好现有‘三个1亿人’问题，促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。”从商品住宅角度看，2013年末商品住宅施工面积48.6亿平方米，约4300万套，可供1.3亿人口居住。这意味着，即使未来不再新动工任何房屋，即使不计算政府主导的各类保障房和棚改房，且不考虑城镇周边带房进城的问题，2013年末的商品住宅施工面积也足以保证“今后一个时期”内的“1亿农业转移人口落户城镇”的需要。如果从每年新增城镇人口稳定在2000万左右的数据出发，以每户3人计算，新增城镇人口带来的住房增量需求每年也仅660万套，2013年末新开工的商品住宅将能覆盖6.5年的新增人口需求。
从保障房角度看，各类保障房规模巨大。仅2010年至2014年这5年中，全国保障房新开工套数就将达到3563万套，占2013年末全国城镇家庭户数的15.5%。而2010年至2013年保障房竣工仅为1624万套，即今年及未来还将有超1900万套的保障房竣工作为新的供给支撑量。鲁政委认为，如果保障房能够按照计划顺利建成，是能够托得住底的。
TAG
相关阅读：
- 京东商家成长白皮书揭秘：卖河南铁棍山药，半年营收增100倍2025-04-18 11:53
- LeadeRobot具身智能应用标杆：无人机X柔韧具身智能，空中精准作业2025-04-18 10:02
- 恩捷李晓明:多方举措齐上阵,全力助推新能源领域蓬勃发展2025-04-16 10:27
- JJ斗地主:严守准则,全力阻止任何赌博活动!2025-04-16 09:59
- 品质优先x交互跃迁:双轮驱动下的HUD千亿市场确定性增长2025-04-15 09:47
- 恩捷李晓明:以合作与创新为驱动,积极助力新能源产业迈向新征程2025-04-10 14:19
- JJ斗地主:秉持底线,严格禁止各类赌博活动!2025-04-10 09:18
- TRON x HTX DAO 2025 香港之夜盛大举行：坚守行业建设，2025-04-09 18:21
- 美的 X 站酷 | 一场关于集团IP设计生态的破圈实验2025-04-08 11:24
- 美的 X 站酷 | 一场关于集团IP设计生态的破圈实验2025-04-08 11:20
滚动播报
- 11:53京东商家成长白皮书揭秘：卖河南铁棍山药，半年营收增100倍
- 10:02LeadeRobot具身智能应用标杆：无人机X柔韧具身智能，空中精准作业
- 10:27恩捷李晓明:多方举措齐上阵,全力助推新能源领域蓬勃发展
- 09:59JJ斗地主:严守准则,全力阻止任何赌博活动!
- 09:47品质优先x交互跃迁:双轮驱动下的HUD千亿市场确定性增长
- 14:19恩捷李晓明:以合作与创新为驱动,积极助力新能源产业迈向新征程
- 09:18JJ斗地主:秉持底线,严格禁止各类赌博活动!
- 18:21TRON x HTX DAO 2025 香港之夜盛大举行：坚守行业建设，
- 11:24美的 X 站酷 | 一场关于集团IP设计生态的破圈实验
- 11:20美的 X 站酷 | 一场关于集团IP设计生态的破圈实验
- 11:19美的 X 站酷 | 一场关于集团IP设计生态的破圈实验
- 17:56“区块链奥特曼”单挑“金融哥斯拉”：孙宇晨要做Web3守夜人
- 15:52解密福布斯选择标准：为什么是孙宇晨？——从云栖湖畔到加密帝国，新一代中国
- 15:55恩捷李晓明:多维度发力,逐鹿新能源材料领域新征程
- 15:11中国首部《癌因性厌食诊疗专家共识》发布，美适亚甲地孕酮口服混悬液获推荐
- 11:28恩捷李晓明:湖南恩捷亮相高峰论坛,展现固态电池领域实力与发展决心
- 10:57JJ 斗地主:以禁止赌博为原则,打造纯净游戏平台
- 10:01苏州稻香村牡丹鲜花饼焕新上市 颜值、口味全面升级！
- 16:27推出新一期股票激励计划，舍得酒业凝聚发展共识，着眼长远
- 08:45中创碳投发布《亚洲地区主要商业银行气候相关信息披露洞察(2024)》
- 08:33周大生经典“哇！故宫的二十四节气”绘就玉兰与春意的永恒诗篇
- 17:51寿山福海公建民营机构样板受瞩目，政企合作共促养老产业高质量发展
- 17:50寿山福海公建民营机构样板受瞩目，政企合作共促养老产业高质量发展
- 17:36复兴正当时！沱牌特级T68引领沱牌加快成为“名酒典范”
- 15:07恩捷李晓明：凭创新实力闪耀“2024新经济企业TOP500”榜单
- 16:55梵高《野玫瑰》与周大生梵高Van Gogh系列：艺术与情感的传承与升华
- 10:48JJ 斗地主:严守禁止赌博准则,全方位打造棋牌游戏健康新局面
- 16:15东方药林受邀参加“2025共筑满意消费3·15企业直播联盟”活动
- 15:54宜享花：科技赋能金融，助力民营经济高质量发展
- 14:37沈丘县开展“世界水日”“中国水周”主题宣传活动
新闻排行榜
