一线楼市外溢效应 拉升周边临区房价

　一线楼市外溢效应，拉升周边临区房价

　　一线房价外溢

　　随着政策利好刺激和央行“放水”，一线城市房价继续上涨，出现排队购房现象，而这种情绪正在传导至一线城市周边区域，根据记者调查，临近北京、深圳、上海以及广州的区域，房价近期同样出现大幅上涨。对于重点二线城市，房价同样出现快速上涨的情形，记者实地走访了南京、苏州市场，对两地房价上涨动因做了深入的调查，城市规划变化、土地供应不足以及投资客的投资等因素均导致当地房价快速上涨。

　　导读

　　20%的首付，意味着相当于5倍杠杆去买房，很多房屋中介和地产商还向买房者提供首付贷、税费贷款多种小额贷款，事实上，中原地产首席分析师张大伟指出，这增加了部分之前无力购房的人群入市。

　　央行大“放水”、20%首付和降低税费刺激之下，2月末，不仅一线楼市量价齐升，临近京沪深穗周边区域的房价也搭上了顺风车，迎来了创纪录的暴涨。

　　其中，临近深圳的惠州大亚湾、东莞，以及临近北京通州的河北燕郊，是成交、涨幅最明显的区域。上个周末，购房人蜂拥而入那些临近一线城市的区域，买入房产。

　　由于2014年9月以来持续上涨，一线城市房价快速上涨，货币刺激和避险效应下，资金涌向这些大都市的周边城市，用时代地产主席岑钊雄的话来说，就是资源更多地向核心发达经济圈集中，临近一线城市的区域房价上涨是大概率事件。

　　然而，上述临深、环京等区域房价的诡异爆发，只是一线城市房价泡沫的溢出，大部分缺乏实际的有力的支撑。多位业内人士、经济学者指出，无论是一线城市还是周边，房价的过快上涨或意味着风险临近，泡沫或加速破裂。

　　环一线楼市量价齐飞

　　深圳楼市的疯狂还在继续，与此同时，深圳的周边城市，如惠州、东莞、中山等地的临深区域房价也跟着深圳一起疯狂，创下了新高。

　　临近深圳的东莞凤岗区，在2016年1月有1043套新房成交，房价更达到峰值17907元/平方米，同比上涨近60%，环比上涨逾12%。

　　同样在房价上出现较大涨幅的还有东莞松山湖。价格从去年年初的1万元出头，到现在均价已超过1.8万，松山湖的房价一直处于东莞的峰顶。

　　根据东莞统计局数据计算，2016年1月，该市新房销售均价为11350元/平方米，同比上涨约30%，环比上涨6.3%。

　　而惠州的临深片区大亚湾也是大涨，以龙光城为例，龙光城新推的精装房均价达到了15000/平方米，临湖片区均价已经破2万，而其去年12月价格为12000元/平方米。

　　同片区的卓越东部蔚蓝海岸四期的均价从去年年初的5000元左右飙涨至现在的12000元/平方米。片区其他楼盘涨幅也分别从20%至80%不等。

　　视线移到同样房价高企的北京，近年来，北京与廊坊的关系一直传言颇多。廊坊的燕郊、大厂、香河、固安等环京区域在等待传说中的相关利好政策时，房价已经悄然上涨。

　　据中国指数研究院统计数据显示，2015年12月，燕郊楼市已集中成交了16套单价在2万元/平方米以上的房源。

　　除了深圳和北京，同为一线城市的上海和广州周边楼市也被炒得火热。临近上海的昆山豪宅均价已达20000元/平方米。

　　在广佛交界区域的金沙洲、千灯湖板块，部分房源价格已经飙到20000元以上/平方米。

　　一线城市房价泡沫溢出

　　深圳等一线城市的高房价让许多居民“累觉不爱”，但购房刚需确实存在，不少购房者选择在一线城市周边区域置业。这股热潮背后，是一线城市溢出的房价泡沫。

　　家家顺地产东莞门店的任明超认为，临京深片区的火爆楼市首先与国家大政策的“放水”有关。

　　中央推出降低首付政策后，各地市开展了相关调整。2月16日广州市人行宣布，佛山（含顺德、南海）、珠海、中山、江门四城首套房贷首付降为最低20%，一定程度上刺激了深圳客的需求。

　　20%的首付，意味着相当于5倍杠杆去买房，很多房屋中介和地产商还向买房者提供首付贷、税费贷款多种小额贷款，事实上，中原地产首席分析师张大伟指出，这增加了部分之前无力购房的人群入市。

　　另外，任明超指出，深圳高房价的“挤出”效应也是重要原因；深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺也认为，深圳房价暴涨，与临深片区的价差进一步加大，刚需溢出加速且不可逆转。

　　“买临深和买深圳的是两个不同的人群，临深地区的投资客比例总体比较少，大部分以刚需为主，与北京周边城市是类似的情况。”任明超对记者说。

　　截至目前，一线城市的房价还在惯性上涨。根据国家统计局最新数据显示，1月份四个一线城市新建商品房均价北京同比上涨了11.3%，上海同比上涨了21.4%，广州同比上涨了10%，深圳上涨最多，52.7%。

　　中指院最新报告指出，深圳楼市上周（2016年2月22日-2016年2月28日）持续升温，成交火爆，深圳商品住宅共成交3163套，环比上周大幅上涨138%；而新房均价已突破5万元/平方米。

　　北京房价的暴涨似乎正在酝酿。北京亚豪市场总监郭毅透露，3月北京27个计划开盘项目中，已经有7个老项目明确开盘定价，除某海淀神盘之外的6个项目定价均比此前有所上涨，涨幅在7%-35%之间。涨幅最高的项目在通州。

　　但是，任明超对临深区域的未来不是特别看好，他认为，临深区域现在全都是靠房地产支撑起来，未来可能会形成“睡城”。

　　加杠杆狂欢背后的风险

　　“当前楼市，好像一下子穿越到了2009年。”郭毅说。

　　上个周末，多个城市的现场销售人员发现，购房者突然涌现，热情膨胀。

　　2月26日，央行行长周小川表示，有很多国家个人贷款，特别是住房贷款可能占总贷款的40%-50%，中国只有百分之十几，比例比较低。所以银行系统也觉得个人住房抵押贷款还是相对比较安全的产品，有发展的机会。

　　这段讲话被市场解读为居民可以继续加杠杆，刺激购房者入市。但是周小川也强调，应该加强对银行总体健康程度的考核，让银行有更大的自主权来决定他们对不同客户采取什么样的政策，灵活性决定贷款利率价格怎么定，首付比怎么定。

　　从整体上来看，数据显示，2015年全国房贷已大幅飙升，增长2.5万亿元，占2014年2季度以来房贷总额的70%，占20年来房贷余额总量的近20%；个人购房贷款增长占信贷余额增长从2014年四季度一路飙升，2015年9月该数据为20.96%，2015年12月就大幅飙升至38.46%。

　　而在居民户中长期贷款比例，从2014年3季度的55%飙升至2014年4季度85%，一直到2015年底期间该数据未曾低过76%。也就是说，80%左右的居民借贷都是用于买房了。

　　以房价暴涨的深圳为例，该市已将购房贷款杠杆用到了极致。人行深圳中心支行数据显示，深圳房屋按揭平均成数高，2015年12月份达到65%，远高于“北上广”三市，同比高3.2个百分点，与70%的最高贷款成数限制相差仅5个百分点。

　　购房杠杆高还体现在首付中。目前市场中出现了很多首付贷产品，主要由开发商、互联网金融平台、地产中介设立的小额贷款公司等发起，甚至有银行介入其中，为购房人变相发放可用于首付的贷款。

　　“这些炒房的手段使得楼市信贷安全的阀门轻易就被突破，积累了风险。”深圳市房地产研究中心主任王峰说。

　　多位房地产业界人士对21世纪经济报道表示，近日发生在上海的链家售房纠纷就是购房金融杠杆风险敞口的集中体现。

　　对于楼市出现的“虚火”，深圳已经意识到问题。2月4日，深圳市长许勤在市人大会议的记者会上指出，为把房价稳定在合理区间，深圳“正在研究调控政策”。

　　王峰说，金融部门应快速地行动起来，从管控风险的角度，实行差别化信贷政策，适度收紧信贷，防止投机需求过度利用金融杠杆炒房。