楼市下行周期 “买买买”的开发商怎么样了

　　虽然楼市已进入下行周期，但这个行业向来不缺少激进的将士，他们凭借与生俱来的勇气，在房地产市场，快马加鞭，运筹帷幄。

　　据克而瑞近日发布的2016年1-6月权益销售榜单，恒大以4472.9亿元继续稳列榜首，碧桂园3851.3亿元，万科3373.6亿元居第三，融创以2089.0亿元，同时，碧桂园、中国恒大、万科、融创的流量金额分别为5347.7亿元，4703.4亿元，4685.6亿元，2973.1亿元。

　　也就是说，碧桂园需要将1496.4亿分给项目合作开发对象，融创则需要分出884.1亿，而恒大则需要给出230.5亿元。

　　靠并购发展为行业快马
　　而在2016年1-6月权益销售榜单，恒大便以2291.6亿居榜首。分析认为，在业绩稳健增长、赎回永续债等多重利好的推动下，恒大有望扩大行业领先优势，实现盈利大涨。

　　融创、碧桂园、恒大都偏向于“买买买”，并购拿地的方式一定程度上降低了企业成本。三家企业中，仅碧桂园的结算方式能够立竿见影地体现出并购获得的业绩。融创和恒大的结算方式使得成果较晚显现。

　　截至10月末，碧桂园的销售额近5000亿，而此前，碧桂园总裁莫斌透露，公司已将全年销售目标上调至5000亿元，较去年实际销售额高出62%。销售业绩方面，碧桂园上半年实现合同销售金额约2889.1亿元，合同销售面积约3226万平方米，同比分别增长131%和106%。

　　2017年8月22日，碧桂园发布了其2017年中期财报。财报数据显示，2017年前6个月，碧桂园实现营业收入777.4亿元，同比增长35.5%，毛利171亿元，同比增长42.1%，股东核心净利润71.9亿元，同比增长34.9%。

　　一位熟悉碧桂园的业内人士表示，“碧桂园此前在业内的排名并不那么靠前，但是，近一两年完全是行业黑马的状态，发展如此之快和并购发展的战略有着极大关系。”

　　而以4472.9亿元继续稳列榜首的恒大让人诧异，而恒大仅需从流量金额中剔除230.5亿元。而就在此前，中国恒大发布公告，其间接附属公司恒大地产与6家战略投资者签订增资协议，合共引入600亿。同时，恒大地产承诺2018年至2020年三年合计净利润为1650亿。

　　上述业内人士表示，“相对于其他依靠并购战略发展的企业，恒大的资金实力较强，相应地，其议价能力也强。”

　　是否全额收购取决于企业实力
　　因具体情况不同，融创、碧桂园、恒大的收购情况不一，分全额收购和部分收购，企业的综合能力和议价能力决定了合作方式是前者还是后者。

　　某房企的相关负责人对和讯房产表示，全额收购的价格肯定更高，这对企业造成一定资金压力，不过全额收购，公司的自主性会更高一些。此外，公司收购的目的，是为了更好增加规模、融资，收购50%与收购100%，合并报表的收入都是一样的，只是归属于母公司的利润会少一点。

　　根据CREIS中指数据监测显示，截至11月底，碧桂园、恒大、融创三家房企在全国一二级市场拿地面积已经超过1.7亿平方米，其中碧桂园拿地5736万平方米、恒大拿地4858万平方米、融创拿地6659万平方米，远远超过其他房企。拿地金额上，则是碧桂园、万科、保利稳坐前三甲，融创仅排第六位。

　　从这方面看，一向抓住并购机会低成本获取土地资源的融创的确有其独到的策略。此外，融创的发展之快令人咋舌。

　　据公开资料，融创2014年年报表述当年获取12幅土地，土地储备共计2162万平方米。据融创2016年年报的表述，截至2016年底，融创中国的布局已达44个城市，总土地储备约为7291万平方米。而今年以来，融创除收购乐视网、乐视影业、乐视致新部分股权外，融创还收购了万达文旅、金科股份、北京链家、北京融智瑞峰、天津星耀、重庆华城富丽等多个项目的股权。

　　目前，融创1—10月的销售金额累计则高达2483.7亿，排名已经进入行业第四。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进对和讯房产表示，从此类企业的销售数据来看，实际上都可以看出并购带来了较好的业绩成长，这也是此类企业当前销售业绩持续攀升的可能。但是，从另一方面来看，类似合作开发也会使得权益资金减少，即剔除掉合作的成分，这个时候此类企业的销售资金可能要小于公布的数据，这也是需要投资者客观看待企业公布的业绩和数据。