三张图告诉你中国楼市见底“时间轴”

 市场上有一种观点，认为房地产市场是中国经济的“不败神话”，个中原因包括土地财政、城镇化、金融稳定等等因素。我们今天抛开这些宏大因素，看这样的一些图。

  第一张图是由两张图构成，上图是主要城市的房价指数（同比增速）走势，分为总指数（overall)，一线（tier-1），二线（tier-2）以及三线（tier-3），总体来看，房价的走势接近，只是一线城市的涨幅更大一些。下半截图是中国三十个主要城市的房地产成交量（同比增速）。为了便于分析，我们在图中画了三个竖线。

  第一根竖线的时点差不多是在2013年的3月份，当时房价逐步从底部抬升，成交量在此时创下高点。此后成交量逐步下滑，但房价经历了三个季度左右的时间于2013年11-12月份见顶。

  第二根竖线的时点在2014年的4-5月份，当时房价开始处于下滑趋势，成交量逐步见底。此后，房价花了差不多一年的时间（2015年4-5月份）见底。

  第三根竖线是在2015年的8-9月份，房价逐步从底部抬升，但成交量出现阶段性见顶。在短暂的沉寂之后，房地产成交量从2016年春节之后再度上升，这在某种程度推后了房价同比涨幅的见顶时间，房价在2016年的12月份左右才明显做出头部。

  简单的比较可以发现，本轮房价涨幅的起点特征与此前一轮的起点大致相同，但房价见顶（大约16个月）却长于此前一个周期（9个月左右）。这与成交量在2016年的快速上升有较为直接的关系——政策背景上，2016年提出的“去库存”成为支撑房地产市场的重要因素。但某种程度上，政策介入可能也导致了房地产市场本身的周期性被延后。

  从长周期来看，市场的调整存在内在规律，目前的市场状况事实上提出了几个问题：

  第一，如果房地产市场存在着内在调整的必要，但调整却被人为延后，这是否意味着其调整的力度和时间，也会超过此前的一轮周期。当然，此前的一轮周期中，政策因素依然存在。中国房地产市场明显存在着政策滞后的问题，我们在目前面临的问题是，这一轮的政策滞后是否比上一轮更加严重。

  第二，本轮房价的上升幅度超过上一轮，这是否也意味着其底部可能比上一轮还要更深。

  综合这两种思路，房地产成交量见底的信号可能要到今年年底才会出现，这可能预示着房价见底的信号可能会到明年年中才会出现。

  与此同时，调整是否到位可能还需要参考一个指标：租金回报率。下图是中国一线城市的房价增速与租金回报率（右轴）的关系。从图形上来看，中国一线城市的房租回报率在2016年年初跌破2%，此后伴随着房价的上升一路出现下滑，目前已经跌至1.6%的水平（很可能是历史最低），未来租房回报率如果无法出现有效的回升，那么房地产市场的内在调整压力将可能一直存在。