43家房企上半年净利润下滑 超两成开发商亏损

　　截至8月17日，《证券日报》记者根据Wind资讯统计数据发现，按照申银万国房地产行业分类，沪深两市已经有43家房企公布2014年中报业绩，占142家房企的30%，其归属母公司股东的净利润总额为57.4亿元，同比下滑2%。

　　值得注意的是，在上述43家房企中，万科、保利等大型房企尚不在其中，归属母公司股东的净利润最高者为中天城投，吸金9.64亿元；亏损最高者为嘉凯城，亏损额为1.27亿元。

　　对此，有资深分析师向《证券日报》记者表示，今年年初以来，大多数房企都执行“以价换量”的销售政策，这拉低了其利润空间。此外，近年来，房企融资成本过高，侵蚀了开发商的利润。总体来看，楼市整体下行，土地、资金等成本却走高，导致开发商的售价和利润压力越来越大。

　　净利同比转跌至2%

　　根据Wind资讯统计数据显示，43家上市房企上半年归属母公司股东的净利润合计为57.4亿元，同比下滑幅度为2%；而2013年上半年这43家上市公司归属母公司股东的净利润合计为58.57亿元，2012年同期则为40.93亿元，同比增长43%。

　　由此可见，与2013年房企净利润同比大幅增长相比，2014年同期则转为同比下跌。而据上述43家上市房企的中报显示，33家盈利，10家亏损，这意味着超过两成的房企上半年处于亏损状态。其中，16家盈利超过1亿元；而1家亏损额超过1亿元，6家亏损额超过1000万元。

　　事实上，兰德咨询总裁宋延庆曾向《证券日报》记者表示，“所谓暴利，其实已经是过去，只是因为房地产行业投资总值高。如果仅看利润率，房地产已属‘中利行业’，而且到2015年很有可能触及‘10%红线’”。

　　而在《证券日报》记者与多位房企高层的接触过程中也获悉，土地、融资、人力成本等房地产项目开发的刚性成本越来越高，尤其土地成本和融资成本占成本总额比重不断攀升。在此基础上，加上弱市下房企不得不“以价换量”回收现金流，保证企业财务安全，多重压力导致房企净利润被侵蚀，其净利率也不断下滑。

　　上述资深分析师也向本报记者直言，近年来，房企在国内的融资渠道有限，通过资本市场和银行贷款融资都很艰难，大多数开发商通过信托渠道去融资，其融资成本基本都在10%以上，甚至个别房企要向民间借高利贷维持生存，高昂的资金成本加重了房地产企业的利润压力。

　　鉴于此，国内多数房企都在走高周转战略，凭借加快项目周转速度，快速回笼资金，减少资金成本支出。

　　加快周转降低资金成本

　　值得注意的是，另有业内人士向记者表示，除了在成本管控和增加产品附加值上下功夫外，在近年来土地成本和资金成本越来越高，开发投资的杠杆率越来越低的背景下，提高回报率最有效的着力点则是提高周转率。而据记者了解，这是目前房企发展战略中不可或缺且分量极重的一笔。

　　正如远洋地产总裁李明所表示，“总的来说，今年要加快周转。我们往年的周转率为23%或者24%，今年要把这个数字提高到30%以上，所以加快周转是我们最主要的目标”。

　　事实上，《证券日报》记者获悉，除了远洋地产力争快周转的战略转变外，世茂房地产、泰禾集团等标杆房企早已加入了走高周转路线的大军，以此向项目要利润。

　　“大型标杆房企几乎都在大力推行标准化产品线的复制开发，原因就是产品线开发可实现快速定位、快速设计、快速招采、快速施工、快速销售和快速现金流平衡，因而可大大降低资金成本。”宋延庆曾给记者算了一笔账，以10亿元土地价款、利率按11%计算，拿地后每天的资金成本是30多万元。而推行标准化产品线开发的企业大都可实现4个月开工、8个月开盘，没有推行标准化产品线的企业则通常8个月开工，一年左右才能开盘。

　　不难算出，“相差的4个月，仅资金成本就多出3700万元。”宋延庆称，同时，实现一定程度的产品标准化后，可以实施大批量的战略采购，招采成本也会降低。此外，因为效率提高，现金流平衡时间可大大提前，杠杆率也会提高。

　　据兰德咨询测算，当产品标准化率达到基本的40%左右时，成本费用利润率基本可提高5个百分点以上，这对拉升利润率的效果非常显著。

　　除此之外，个别有实力的房企为了降低资金成本，都搭建了A+H股上市融资平台，国内外融资成本接近7%的差额空间让房企争相打通中国香港上市平台。从万科、绿地、万达、金地、方兴、世茂房地产，甚至到泛海控股等众多标杆房企，都完成了打通国内加海外资本市场的双融资平台战略，其目的不外乎扩大融资渠道，降低资金成本，提升企业利润。