房地产泡沫到了“最疯狂时刻” 澳房价将暴跌50%？

资料图

　　导读

　　“澳大利亚政府目前正在努力做的，就是去库存，同时增加需求。”

　　本报记者 刘丁 广州报道

　　2015年，澳大利亚房价是全球涨幅最快的地方之一，房价已经上升到家庭平均年收入的9.5倍，达历史最高水平。澳大利亚经济学家Jonathan Tepper 最近警告称，澳房地产市场的泡沫现在已经是有史以来的最疯狂时刻，类似1989年之前的日本以及2006年的爱尔兰。他预计，澳大利亚房产价格也将大幅度 下跌。在矿区的城镇，价格将下跌80%；在悉尼和墨尔本这类大城市，估计价格将下跌50%。

　　“类似1989年之前的日本”

　　Jonathan Tepper是独立全球宏观经济研究机构Variant Perception公司的创始人。在2009年欧债危机之前，他曾发布报告宣称西班牙是“欧洲资产负债表的黑洞”。

　　2016年2月，他与澳对冲基金Bronte Capital的首席投资官John Hempton一起，对澳大利亚房地产市场进行调研。他们随后发布报告，预测澳大利亚房价将下跌50%。21世纪经济报道记者通过采访独家获得其调研报告。

　　“澳大利亚房产可以价值重估，把房屋价值上涨的部分计成存款，用以申请新的房屋贷款，有一个投资者1年之内做了20次价值重估。”Jonathan Tepper在报告中说。

　　“一个从埃及移民到澳大利亚的优步司机，1995年花费9万澳元买了一处房产，现在住在一套150万澳元的房子里，同时用抵押贷款购买了5套房产，并帮她女儿抵押购买了悉尼一套价值220万澳元的房产。”

　　澳大利亚二手房市场并没有对外国人开放，因此，二手房交易是在拥有澳大利亚国籍的人之间产生。交易以拍卖会的方式进行，场面极其疯狂。

　　在一个中产阶层的社区，家庭平均年收入约为8万澳元，但房产可以被拍卖到127.5万澳元，房价收入比达到15倍；在一个小咖啡馆里，12个竞价者在对一套房产疯狂竞拍；澳大利亚天空新闻电视台一个周末竟然播报了30多起房产拍卖会。

　　“澳 大利亚房地产市场的泡沫现在已经是有史以来的最疯狂时刻，类似1989年之前的日本以及2006年的爱尔兰。日本泡沫破灭后房价下跌了80%，爱尔兰则下 跌了50%。”Jonathan Tepper在报告中指出，“预计，澳大利亚房产价格也将大幅度下跌。在矿区的城镇，价格将下跌80%，在悉尼和墨尔本 这类大城市，估计价格将下跌50%。”

　　四成新增房屋贷款零首付

　　悉尼的房价，2000年前后相当于澳大利亚平均家庭年收入的6倍，但如今已经达到12倍。在爱尔兰地产泡沫的时候，这个比例是8倍；在2008年金融危机期间，美国的这一比例是5倍。

　　以澳大利亚整体来看，房价达到家庭平均年收入的9.5倍，房屋贷款是家庭平均年收入的近150%。澳大利亚整体的房贷规模相当于GDP的130%，全世界最高，远超全球平均水平的80%。

　　目前，澳大利亚房地产市场中，40%的新增房屋抵押贷款，是无需付首付的房屋抵押贷款。其中，以投资为目的的购房者中，60%选择了无首付的贷款，以自住为目的的购房者中，有30%选择了无需首付的贷款。

　　银 行发放贷款以及保险公司投保的审核标准非常低，信用风险漏洞巨大。许多抵押贷款经纪人、银行贷款员并不关心贷款者是否有偿付能力，贷款者很容易就能取得非 常高的贷款购房杠杆，唯一需要的也许只是两张工资单。贷款者资料核实的工作是外包给印度的呼叫中心完成。“实际上，现实中的监管漏洞更 大。”Jonathan Tepper在报告中指出。

　　“澳大利亚大型银行将遭遇流动性危机，在即将到来的危机中，澳大利亚银行业将需要大量的资本来应对现金流危机，如果没有外部资本帮助，他们将很难渡过危机。我们预计，澳大利亚银行股票将取消分红，股价将下跌80%。”Jonathan Tepper在报告中预测。

　　一旦房地产价格下跌，不仅澳大利亚银行业将遭到重创，澳大利亚汇率以及整体经济也将遭受沉重打击。因为，澳大利亚经济严重依赖金融、保险、房地产和矿业。这几个部门加起来占GDP的21%。

　　“理性看，澳大利亚金融机构确实存在很多漏洞，包括在审核海外买家信息等方面”，在澳大利亚买房的广东人王先生对21经济报道记者说，当地市场情绪确实非常热烈，他也正考虑要不要再多买一套。

　　一些地区房价开始急速下跌

　　据Jonathan Tepper分析，在澳大利亚一些矿业城镇，房价已经开始急速下跌，诱因是大宗商品降价导致矿业公司裁员。此外，全球衰退导致失业率上升；澳大利亚央行或监管机构对保险业、金融业的监管政策加强。这些因素，都将催化拐点的形成。

　　目前，租售比的极端不合理或许也将刺激地产拐点出现。澳大利亚有180万人在税务办公室（ATO）登记有房产投资，其中三分之二的人申报了房租亏损，也就是说房租无法冲抵月贷款利息。澳大利亚的房租价格增速，已经降至21年的低点，目前低于1%。

　　澳大利亚房价是否会跌50%？莱坊上海国际投资部副董事俞俊长年跟踪澳大利亚房地产市场，他认为关键还是要看供需。

　　“不 可否认，澳大利亚房地产市场上确实存在一定的泡沫。但是讨论泡沫的前提是首先要知道这个底盘有多大，这个底盘将来能否支撑足够的泡沫。已经买了房的投资者 和自住者就是底盘。如果有更多的买家要进入，那么底盘就更坚挺；如果有更多的投资者想要退出市场，那么底盘就变脆弱。卖不掉的房产，就形成库存。” 俞俊 解释说。

　　“澳大利亚政府目前正在努力做的，就是去库存，同时增加需求。”俞俊说。悉尼政府如今加大调控力度，本土新建地块批准量严重不足，特别是严格控制开发商在市中心建造超高楼层公寓。因此，悉尼的可售套数和房源稀缺。

　　中国人的流入成为关键

　　俞俊认为，中国人的流入是澳大利亚房地产市场的关键衡量因素，人口的增长使得房产需求量不断上升。

　　“澳大利亚房价的上涨，中国人功不可没。2015年悉尼市中心的房价高企，印证了投资者来自于中国居多。” 俞俊分析说。

　　据俞俊观察，“在2010年初时，中国人看待澳大利亚房地产投资仍然处于雾里看花的阶段。”现在，随着信息互联、互联网等影响，让越来越多的中国人开始看到投资澳大利亚的市场前景，市场教育程度的成熟也使交易过程更透明，投资者更熟悉和有信心。

　　对于澳房地产市场的疯狂，俞俊有切身体会，2015年最深刻的印象是“抄底”。因为2015年澳大利亚汇率贬值，给持有人民币的中国人购买澳大利亚资产提供了抄底的机会。

　　“2015年澳币的持续走低，抄底这个词也频频出现在各大主流媒体的报道上。”俞俊说，“中国境内投资者投资渠道的单一性，使众多有前瞻性投资者将目光投向境外，在将货币资产化的同时，规避了一部分将来资金贬值的风险。”

　　根 据俞俊提供的数据，2015年中国人赴悉尼移民、就业、旅游和学习的需求显著增加。截至去年底，中国人移民澳大利亚的人口达到了创纪录的2.787万户家 庭；中国赴澳旅游人数同比增长了21.9%，达到了102万人次；中国赴澳留学生同比增长10%，近50万人在那里读书。