不动产登记征求意见受关注 引入公证可有效防止错登

　　据中国之声《央广新闻》报道，正在公开征求意见的《不动产登记暂行条例》引发了广泛的关注，法学家认为，我国法律牵连不动产登记的很多，比如物权法、土地管理法、森林法、草原法等等。不动产登记改革或将“倒逼”多个法律修改，同时由此产生的公证制度、赔偿救济制度等问题，将因为不动产登记暂行条例实施形成“倒逼”改革压力。专家认为，在不动产登记的一些重要环节引入公证，可以有效地防止错登，提供更多救济手段，更好地保护权利人的权益。

　　《不动产登记暂行条例》征求意见稿从第十五条到十七条，专门就不动产登记的审查、查验、现场查看做了规定。

　　中国社科院法学所民法室主任孙宪忠：什么是法律上不动产登记的审查？说到底审查实际上就是法律关系的审查，首先就是要审查它的主体，就是不动产登记簿上记载的权利人是谁，如果你要想购买不动产，那合同上的主体是谁？尤其是在涉外的情况下，对主体本身承认的问题。下一个很重要的问题就是对物本身的审查，这个物到底存在不存在，是个什么状态？

　　征求意见稿要求登记机构对“申请登记的不动产是否存在权属争议”进行查验，但是近年来，出现了很多房屋转让后，房屋共有人以当初不知情、被欺诈等理由反悔的情况，发生纠纷后，有的当事人将登记机构起诉到法院，这个问题如何解决？专家建议利用公证将这个环节固定，供登记机关审查。

　　孙宪忠：双方当事人关于交易的意思表示是在我面前作出来的，他们真实的表达了自己的意愿，把非常重要的法律事实也公证下来，把这个环节跟我们的不动产登记联系起来就会发现，最担心的问题实际上比较简单的就解决了。

　　征求意见稿中规定，继承、接受遗赠取得不动产权利的、权利人姓名、名称或者自然状况变化，申请变更登记的可以由当事人单方申请。但往往这些特定情形存在着纠纷的隐患，登记机构如何把关？

　　中央财经大学法学院教授尹飞：因为继承或者遗赠取得的不动产，产权没有公证根本是搞不清的。比如要处分未成年人的不动产，如果监护人是父母，直接看户籍证明就行了。但是如果不是，比如父母双亡或都没有行为能力，这时候谁来当监护人？要么就法院指定监护，这个指定文书是可以用的，要么就提供公证文书。

　　现实生活中，房屋买卖、抵押等交易的委托人是中介机构，它们确实比普通老百姓更熟悉相关业务办理流程，比较专业，但也是“打政策擦边球”，从中牟利的高手，尹教授强调，登记机构不能过分依赖中介。

　　尹飞：登记机构有的时候还是太盲目了，他们就信中介，登记机构根本没法判断授权委托书是否是真实的，另外是不是真是授权的意思还是给他忽悠的？自然人处分不动产的时候，授权委托书应该是公证的，否则没法判断真实性。

　　征求意见稿规定：“不动产登记机构”，不动产登记信息共享单位及其工作人员查询不动产资料的单位和个人，违反国家规定，泄漏不动产登记资料或者登记信息，给他人造成损失的，依法承担赔偿责任。对有关责任人员依法给予处分，构成犯罪的依法追究刑事责任。专家认为，在一些环节上引入公证，可有效防止错登的发生。特别对法律规定“书面同意”的情形，更要慎重对待。（记者孙莹）