闽湘等省级政府救楼市引质疑：增加了又一层泡沫

【宏观·政策】福建、湖南等省级政府救市引发连锁反应

　　解除限购后部分地方楼市回暖

　　《中国经济周刊》 记者 刘德炳 | 北京报道

　　福建省住建厅终于将救市政策公布了。在悄悄执行了一周之后，8月8日，福建省住建厅官网终于悄悄挂出《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》（下称“《意见》”），被业内称为“闽八条”，这是自本轮地方政府松绑楼市调控以来，首个正式由省级政府出台的楼市松绑政策。

　　在地市级政府扮演了救市主要角色一段时间后，省级政府似乎也承受不了楼市下滑的压力。不仅仅是福建，随后湖南等省级政府都开始出手救市了。而随着大规模的救市潮的展开，未来楼市会何去何从？

　　首个省级区域出手救市被疑力度偏大

　　这份早在8月1日即开始执行的福建省楼市救市文件规定，实行分类调控：福州市、厦门市可以根据本地市场变化情况，调整放开住房限购措施；在全省范围内购房办理签约、贷款、产权登记等手续时，无需提供一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明。

　　专业分析认为，这一文件意味着，在福建境内，随着各市县的逐步落实，将全部取消楼市限购。

　　《意见》还规定，福建将同时放松楼市限贷，具体表现在：房屋登记机构出具的查询证明只载明购房人拥有一手住房的套数情况；家庭购买首改房按首套房认定；购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房，按首贷认定；金融机构在贷款首付比例和利率方面按照政策规定的低限执行。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，福建部分放松楼市限贷的措施，力度偏大、失当，部分政策的可操作性较差。

　　杨红旭指出，比如“房屋登记机构出具的查询证明只载明购房人拥有一手住房的套数情况”等，对于购房人套数证明，居然不包括二手房，如果一个家庭手中现有五套已还清贷款的二手房，在新购第六套房时，难道房管局出具的证明是“无房”？

　　福建楼市成交下滑程度

　　超全国平均水平

　　那么，《意见》是否执行了呢？对此，福建省住建厅有关工作人员向《中国经济周刊》表示，目前省住建厅出台的只是一个意见，具体到执行层面，哪个市县是否已经开始实施，要看市县进一步的规定。

　　从目前各个地方公布的救市政策来看，福建省的救市力度超过了其他市县政府，正是因此，福建的救市被业内人士认为有些“着急上火”。福建省住建部门缘何会这么着急？

　　上述福建省住建厅有关工作人员向记者坦言，是因为楼市销售下滑、库存上升。

　　据福建省统计局公布，今年1—6月，福建商品房销售面积1922.33万平方米，同比下降14.7%；其中，住宅销售面积1553.37万平方米，下降21.3%。商品房销售额1762.92亿元，下降11.0%；其中，住宅销售额1417.30亿元，下降15.7%。

　　对比可以发现，今年上半年福建省的房地产市场下滑超过了全国平均水平。数据显示，今年1—6月份，全国商品房销售面积万平方米，同比下降6.0%；商品房销售额亿元，下降6.7%。很显然，福建省的商品房销售面积和销售额下降幅度超过全国市场的整体情况。

　　正是在这一局面下，福建的楼市库存大幅上升。统计数据显示，6月末，福建商品房待售面积1146.65万平方米，同比增长24.5%；其中，住宅待售面积523.11万平方米，增长25.8%。

　　不过，有福建本地的购房人士向《中国经济周刊》指出，福建楼市之所以遭遇高库存，除了限购限贷等调控之外，房价过高也是一个重要原因。

　　中国指数研究院发布的7月百城房价指数显示，厦门房价为元/平方米，比一线城市广州还高出2260元；省会福州也达到元/平方米。此外，记者走访了解到，福建省还有多个城市的房价每平方米超万元。

　　解除限购的部分城市交易量稳中有升

　　除了福建之外，还有浙江的杭州和温州、内蒙古呼和浩特、山东济南、安徽无锡和铜陵、四川等地，也采取了一定的楼市救市措施。尤其是福建作为首个省级政府出手救市，引发了连锁反应。最新消息显示，8月11日，湖南省住建部门规定，通过政府回购普通商品房用作保障房源、异地购房者可申请公积金贷款以及住宅产业化建设项目资本金监管减半等五方面，支持房地产市场的健康稳定发展。

　　那么，市场是否迅速逆转了呢？

　　首先从开发商方面来看，开发商的热情有所高涨。以济南为例，仅仅8月8日一天，就有天鸿万象新天北地块、银丰唐郡3号地块、黄金99御园等3个以上的新盘拿到了预售证。而在呼和浩特，自6月20日呼市取消楼市限购以来，在不到两个月内呼和浩特市就有18个项目取得预售证，而整个5月，呼市只有6个新项目入市。

　　一些开发商也提高了议价主动权。对于当前的市场行情，呼和浩特市博雅园项目销售人员告诉记者，该项目价格为8000多元/平方米，最近呼市取消了楼市限购，来看房买房的人比以前增多了，目前来买房不会有太大的优惠。

　　而在另一方面，市场成交量有哪些变化呢？

　　从呼和浩特市交易情况来看，今年8月第一周（8月3日至8月9日），呼和浩特市商品房（包括住宅、办公、商业用房）的总体成交套数为320套，总体成交均价为5350元/平方米，成交总面积为平方米，日均成交40多套，与7月限购刚解除时交易量相差不大，基本上延续了7月交易平稳中有所上升的态势，但并未出现爆发性增长。

　　7月份解除限购的济南市房地产市场也出现了成交有所起色的情况。今年5、6月，济南市的日均住宅成交量只有100套，但进入7、8月份以来，济南住宅成交量有所放大。公开数据显示，济南楼市在7月28日—8月3日共成交商品房1978套，其中，住宅共成交1410套，日均近200套。而8月4日—8月10日的一周内共成交商品房2210套，住宅共成交1633套，日均200多套；其中8月5日济南住宅成交304套，是8月份以来成交最高点。

　　21世纪不动产市场发展中心总监桑豫峰认为，楼市限购限贷的目的就是抑制一部分投资投机性需求，而随着一些地方放松限购等，首先将会带来潜在购房需求的增加。一旦有多个城市松绑限购，同时增加房地产信贷，那市场形势或将有所好转。

　　但桑豫峰同时认为，今年房地产陷入调整以来，地方政府以各种形式放松乃至取消限购，只能表明，它们扔不掉房地产这根“拐棍”。当前地方政府最关键的任务还是要深化经济体制改革，摆脱对房地产的依赖，否则，即使房地产短暂回暖，也不过是增加了又一层泡沫。

　　截至目前，全国已有不少于30个城市对房地产政策进行了微调或松绑，福建和湖南甚至从省级层面发文，放松楼市政策。地方微调政策通常涉及：降低限购门槛，放松非户籍资格审查和购房落户政策；微调公积金政策，提高公积金可贷额度；税收减免、优惠补贴；房价审查，限制降幅等。目前北京、上海、广州、深圳四大一线城市尚未对限购做出根本性调整。