北上广深房价下降 一线城市不再是楼市避风港

　　昨日，国家统计局公布的“7月70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，北上广深四大一线城市房价首现环比全面下跌。业内人士普遍认为，中国房地产市场的降温态势恐将进一步持续，中国楼市已进入“新常态”。在此背景下，市场各方都将接受新的考验。

　　北上广深房价全线下跌不意外

　　2014年5月，上海和深圳楼市率先开启跌势；6月起，广州加入降价行列；7月，坚挺了24个月之久的北京房价也终于开始“沦陷”。一线楼市房价的全面下跌意味着，全国房价普跌态势业已确立。

　　上海易居研究院分析称，7月，70个大中城市新建商品住宅价格环比跌幅创2008年以来的历史新高。据测算，7月，一二三线城市新建商品住宅价格指数环比跌幅分别为1．2％、1％和0．9％，一线城市房价跌幅首次超过二三线城市。并且，对比二三线城市，一线城市跌幅扩大的态势更为明显。

　　近期北京、上海等地购房者观望情绪依然浓厚，房企“让利跑量”心理已占上风。在北京市大兴区的热盘保利熙悦春天，3月开盘时500套房源超3000人抢购，当天销售出了九成。然而，4月中旬开始，销量大幅下降，第二期开盘的500套房子7月还没卖完，并出现了每平方米500元左右的降幅。

　　一线城市不再是楼市避风港

　　曾被业内认为“只涨不跌”的一线楼市为何在此轮调整中不能“独善其身”？

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，目前4个一线城市房价指数均出现环比下跌，和整个库存压力较大有关。对比一下

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“目前一线城市还没有公开救市的做法，‘限购’、‘限贷’政策仍比较紧。但同时，购房者又预期一线城市也可能像其他城市一样，出现比较明显的价格下调。因此，入市不积极，进而导致库存积压，反过来促使房企进行各种程度的降价。”

　　据有关统计数据，7月，北上广深4个城市新建商品住宅存销比分别为18．9个、17．2个、14．1个和14．7个月。“在市场低迷下，今年一线城市的存销比上升速度还在加快。这也创下了2011年以来的存销比新高，而且还在持续攀升。”严跃进介绍说，“在2013年末，4个城市的存销比分别为7．6个、8．7个、9个和11．9个月。

　　住建部政策研究中心主任秦虹指出，去年楼市的火爆将今年的购买需求提前透支。
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“自住性需求是常数，去年卖多了，今年就卖得少。此外，信贷约束影响了购房行为的实现。今年以来，个人住房抵押贷款的收紧，使得购房者置业成本提高。“现在市场需求主体是刚需自住型，如果没有贷款支持，他们几乎不可能买得起房子。因此，对房地产市场影响最大的还是货币政策和货币环境。”

　　世邦魏理仕中国区主管陈仲伟表示，在信贷环境吃紧、财务成本不断攀升等情况下，开发商已开始启用降价策略来积极去库存，加速周转，这也是导致近期一线城市房价数据全线下跌的主要原因。

　　新浪乐居楼盘中心数据显示，8月上海有多达139个楼盘进行打折促销。野村证券中国房地产行业研究主管高剑锋亦表示，三季度或将有更多开发商降价去库存，最高可能出现同比20％的降幅。

　　楼市进入“新常态”

　　楼市此轮调整对政府决策、房地产企业、消费者都有哪些挑战？各市场主体应如何应对？

　　在本轮楼市的调整潮中，地方政府在救市上表现积极。据不完全统计，在全部46个限购城市中，目前以各种形式“灵活”调节楼市的已近八成。在楼市下行趋势难以扭转的情况下，地方政府救市措施开始升级。

　　而对于房地产开发商来说，在当前市场不好的情况下，开发商的竞争力就剩下了价格。世茂集团副总裁蔡雪梅表示：“在开发商看来，一线城市如果愿意以价换量，真实的需求是存在的，一线楼市依然是企稳的，关键在于我们是否愿意卖出相对合理的价格。”

　　近期，楼市“崩盘”论、房价将“断崖式暴跌”等不对称信息让购房者的观望情绪日益加重。对于购房者来说，信贷支持无疑是他们最为关心的问题。26岁的外地在沪白领胡一文在上海已经工作了两年，“我和老公正在观望，希望信贷政策有调整。最近不是房价在松动嘛，我们一直在看房、议价，但不准备马上出手”。

　　秦虹认为，中央政府今年将继续坚持抑制投资投机性需求的政策，从而让真实的需求可以得到实现。“下一步对于首套置业的家庭住房愿望实现，在政策上还是有空间的。” 此外，作为调控的重要配套手段，政府应继续做好保障性住房建设，增加中小套型商品房和共有产权的住房供应。