楼市7月成交反弹难言见底 一线城市房价面临调整

　　上海易居房地产研究院日前发布了《7月份典型城市新建商品住宅成交报告》。报告显示，在刚刚过去的7月份，全国30个典型城市新建商品住宅成交面积环比增长10.5%，同比减少14.0%。30个城市中，有18个城市的成交量出现了环比增长，这引发了业界的广泛关注
　　“近期地方政府救市力度加大。房企大都配合救市措施，未来将加快推盘节奏并加大降价促销力度。”易居研究员严跃进表示，尽管目前部分城市商业银行放贷节奏略有加快，但短期内能否刺激成交快速上升，尚需时间检验。严跃进判断：出现正负10%的环比波动，尚不能说明市场已经复苏。8月份市场成交不会出现大的变化，或与7月份持平。而9月份的成交预计将比8月出现明显反弹。
　　7月成交环比增长
　　报告显示，7月份，上海易居房地产研究院监测的30个典型城市新建商品住宅成交面积为1301万平方米，环比增长10.5%，同比减少14.0%。30个城市中，有18个城市的成交量出现了环比增长。而事实上3月份以来，该成交量的同比增幅总体呈不断收窄态势。
　　7月份，30个典型城市年初累计新建商品住宅成交面积同比增幅为-19.4%。从3月份开始，该同比增幅基本处于平稳水平。另外，与2012年1-7月份相比，2014年1-7月份新建商品住宅成交面积增长了9.9%。
　　“天津、沈阳、武汉、无锡、杭州等城市商品住宅成交量价涨幅明显。”专业人士表示，上周（7.28-8.03）天津住宅市场共成交商品住宅1275套，环比上涨12.53%；商品住宅成交面积13.94万平方米，环比上涨13.76%。而在价格方面，上周商品住宅成交均价为元/平方米，环比小幅上涨1.47%。整体看来，天津商品住宅市场量价齐涨的态势明显。而杭州则随着限购松绑政策落地，供销双双上涨，库存略有下降。数据显示，上周杭州市共成交商品房1759套，共计19.26万平方米，成交套数及面积环比上涨34.17%和26.44%。其中，商品住宅共成交1490套，成交面积17.53万平方米，成交套数和面积环比分别上涨了40.43%和48.89%。
　　一线城市成交低迷
　　报告显示，7月份，一二三线30个典型城市成交同比增幅曲线均位于负区间。其中，一线城市同比增幅由6月份的-37.4%上升为-26.5%，二线城市由-22.1%上升为-10.5%，三线城市则由-24.9%上升为-14.0%。7月份，4个一线城市新建商品住宅成交面积为196万平方米，环比减少9.4%，同比减少26.5%。至此，一线城市保持了连续9个月的同比下滑态势。
　　与此同时，7月份15个二线城市新建商品住宅成交面积为877万平方米，环比增长17.5%，同比减少10.5%。随着二线部分城市的救市以及集中签约现象的出现，二线城市成交量出现了比较明显的上升。报告显示，15个二线城市的成交增幅大小不一。其中有11个城市出现了环比增长，涨幅排名前3位的城市分别为兰州、福州和成都，涨幅分别达到了153.5%、76.3%和74.5%。
　　7月份，11个三线城市新建商品住宅成交面积为228万平方米，环比增长6.1%，同比减少14.0%。三线城市7月成交有所上升，有6个城市的成交量出现环比增长，分别为扬州、淮安、东莞、九江、唐山和泉州。
　　专业人士对此表示，目前全国楼市结构性过剩态势明显，一线城市房价恐面临调整，
　　来自中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心日前发布的2014年《中国住房发展(中期)报告》也显示,2014年上半年,全国楼市进入结构性过剩阶段。而值得注意的是,一直被认为只升不降、最安全的一线城市的房地产市场,上半年销售面积跌幅却最为明显。“由于一线城市楼市对于人口的吸附能力很强、潜在的需求源源不断,而土地资源又比较紧张,供不应求的事实摆在那里,楼市即便在2014年出现调整,也至少能够保证5%至10%的量价增幅。”业内专业人士表示,但是,一线城市楼市在今年上半年的表现却是差强人意,房价同比出现下跌，成交量领跌全国,交出的成绩单与预期差别很大。
　　难言市场见底复苏
　　上海易居报告显示，7月份，全国东、中、西部30个典型城市同比增幅曲线均在负区间运行。其中，东部城市的同比增幅由6月份的-28.1%上升为-17.8%，中部城市由-15.2%上升为-7.1%，而西部城市由-32.3%上升为-8.5%。20个东部城市新建商品住宅成交面积为768万平方米，环比增长6.8%，同比减少17.8%。尽管7月成交有所改观，但从今年前7个月的成交状况看，东部城市的市场总体偏疲软。
　　报告显示，7月份，5个中部城市新建商品住宅成交面积为302万平方米，环比增长4.1%，同比减少7.1%。成交略有上升，总体属于偏平稳状态。7月份，5个西部城市新建商品住宅成交面积为231万平方米，环比增长37.1%，同比减少8.5%。虽然6月成交较低迷，但7月份市场反弹较为明显。
　　“7月份市场成交量赶超6月，和三个原因有关。”专业人士分析，一是随着部分地方政府的救市，很多已达成购房协议但未签约的将陆续步入网签通道，使得成交量出现大幅反弹；二是上半年业绩不佳，很多房地产企业希望在此期间加大降价促销力度。三是地方政府救市措施下，购房者的心态也在发生分化。虽然有部分人依然认为房价的下跌并未达到底部，但也有购房者担忧救市或促使房价出现反弹，进而决定加快入市出手选购的节奏。
　　“当前仍处于阶段性的市场博弈阶段，通过下调首套房首付比例，可以降低购房者入市门槛，适度激活当前的以自住需求为主的楼市成交量，缓解当前库存相对较大的市场压力，同时使房价保持相对稳定的发展态势，成为当前楼市发展的关键。”同策咨询研究部总监张宏伟认为，部分城市二套房首付比例可以适度降低，以鼓励改善型需求入市，比如杭州市二套房贷首付比例已经降至到了六成，起到了一定的示范效应。