政府该管制房租吗|胡景晖|租房|房租

　　价格是供求关系的产物，任何不改善供求关系的价格干预都近乎于耍流氓

　　马克  | 文

　　最近北京房租快速上涨引发热议，批量收房再转手出租的长租公寓运营商成了众矢之的，诸多评论指责他们争抢房源抬高租价威胁民生，我爱我家副总裁胡景晖还就此闹出了辞职风波。

　　胡景晖称，在资本压力下，自如（链家旗下）、蛋壳这些长租公寓运营商为扩大规模，抬价20%-40%收房，刺激业主也提高要价，进而推高了房租价格。他呼吁，租房是民生问题，政府应建立全国房租指导价，并严格监管进入长租公寓的资本。

　　8月17日，胡景晖“开炮”同一天，北京市住建委约谈自如、蛋壳、相寓（我爱我家旗下）等长租公寓商，要求他们不得恶性争抢房源，不得用银行贷款争抢房源，不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同方式抢占房源。

　　8月20日，自如、相寓、蛋壳等10家主要住房租赁企业负责人共同承诺：落实“三不得”要求、不涨租金、拿出手中全部房源（超过12万套/间）投向市场、严惩抬价抢房源的业务人员。

　　作为行业内的要员，胡景晖反戈一击，对中介推高房租论的支持尤为有力，而他随即宣布因受打压被迫辞职，又为自己平添了悲壮色彩。接下来的约谈和承诺，似乎又做实了中介们的“罪名”。

　　北京房租上涨的罪魁祸首真是长租公寓商吗？接下来政府该做些什么？如果真的管制房租价格，对租房人是好事还是坏事？

　　供不应求是房租上涨的根源

　　胡景晖辞职的真实原委外人无从知晓，但作为北大经济学院毕业生，他的经济学显然没学好。

　　市场经济下，任何价格都是供求关系的产物，房租也不例外。供不应求，价格上涨，供过于求，价格下跌。北京房租上涨，供不应求是最主要的原因。

　　供应方面，广发证券地产团队今年2月综合了北京市统计局、链家网、云房数据、国家电网的数据，计算出目前北京全市住宅存量为730万套，户均74.5平方米。按户均2.3人（北京市统计局2016年数据）计算，可满足1679万人的居住需求；按户均2.5人（2010年数据）计算，可满足1825万人；按户均2.8人（2005年数据），可满足2044万人。

　　需求方面，北京市2017年底常住人口为2170万人。也就是说，哪怕居住水平从2016年底的人均32平方米退回到2005年底的人均26.6平方米，也仍然有126万人无处可住。

　　当然，这2170万人不都住在纳入政府统计的住宅里，其中数百万人住在“违章建筑”里。2015年至2018年4月，北京市累计拆违1.24亿平方米，而730万套合法住宅，总面积也不过5.38亿平米。拆违行动仍在继续，被拆出来的人口，要么离开北京，要么付更多钱到正规住宅里寻找立足之地。

　　另一方面，北京房价高不可攀，让租房显得划算。

　　以我家小区为例，按今天的报价，一套总价600万的两居室，租金7600元，租售比1：789。就是说，你买一套房的钱，够你租66年房，而房子的产权是70年。民间智库智谷趋势去年8月调查了100座城市的租金回报率，北京以1.37%排名第96位，在四座一线城市中排名最低。折合成租售比为1：876，买一套房的钱够租73年房。

　　如此一来，相当部分买房人变成了租房客，加剧了租房市场的供求失衡，房租焉能不涨？

　　中介有“犯罪动机”但改变不了供求基本面

　　那么长租公寓运营商和其它房产中介有无可能推波助澜加剧供求失衡？

　　有可能。比如自如承诺向市场投放8万间房之后，立即有人质疑：这么多房！是不是之前囤着等涨价的？自如赶紧解释说这些房部分是合同到期的部分是新收的而且是三个月投放到位。

　　囤积居奇是一种古老的不道德的正常商业行为，但它有三个先决条件，第一该商品供不应求，第二囤积量达到垄断程度，第三没有外部干预。

　　北京的房子供不应求缺口很大，但是无论新房二手房还是租房市场，都无人手握足以左右市场走势的房源，也没谁的市场份额达到垄断程度。

　　垄断者具有市场支配地位，是价格制定者。《中华人民共和国反垄断法》规定有下列情形之一的，可以推定经营者具有市场支配地位：

　　（一）一个经营者在相关市场的市场份额达到二分之一的；

　　（二）两个经营者在相关市场的市场份额合计达到三分之二的；

　　（三）三个经营者在相关市场的市场份额合计达到四分之三的。

　　租房市场是一个高度分散的多买多卖型市场，无论北京还是全国，都无人能占据超过10%的市场份额。自如方面的数据是，全国专业住房租赁机构的市场份额是2.5%左右，自如在北京市场份额最高时也没有超过8%。

　　租房市场没有权威的市场份额统计，但综合各方说法，自如的数据大体靠谱。

　　《反垄断法》规定，经营者市场份额不足十分之一的，不应当推定该经营者具有市场支配地位。

　　具有市场支配地位本身并不违法，滥用该地位才违法，滥用行为包括不公平地低买高卖、倾销、限制竞争、价格共谋、搭售、附加不公平交易条款、对交易对手实施差别待遇等。

　　在非政府特许经营行业罕见现独家垄断，常见的是上述第二三条中的寡头竞争。寡头市场中，对消费者危害最大的是寡头们的价格共谋，因为他们中的任何一家都不能左右市场价格，但联手就可以。

　　1983年2月24日的纽约时报曾报道过这么一场电话交谈，通话双方是美洲航空公司总裁Robert Crandall和布拉尼夫航空公司总裁Howard Putnam。

　　Robert：我们拼个你死我活但一分钱没赚到是很愚蠢的。

　　Howard：你有何高见？

　　Robert：我建议你提高你的机票价格20%，我也把我的提高20%。

　　Howard：Robert，我们……

　　Robert：这样你能赚更多，我也一样。

　　Howard：我们不能谈论定价问题！

　　Robert：Howard，我们可以，我们想谈什么就能谈什么。

　　结局是Howard把谈话录音交给了司法部，司法部立即起诉了Robert，最终他可以继续从业，但受到各种限制，包括与其他航空公司职员接触。

　　回顾这段历史是因为链家老板左晖在遭胡景晖指责后公布了自己与我爱我家老板谢勇的微信对话，截图显示左老板冰清玉洁。希望的确如此，否则两位老板就触犯了法律，尽管中国的反垄断法比美 国的温和得多。

　　在北京租房市场，链家和我爱我家是最大两股势力，除了拥有长租公寓自如和相寓，他们在散租市场上也占据前两名。虽然他们坚称自己的长租公寓业务和其它中介业务是独立的、甚至有竞争关系，但因为老板是同一个，后台数据也是打通的，因此在利益足够大时，不能排除同一家公司旗下的两个业务单元联手操控市场的可能性，也不能排除多个公司联手操控市场的可能性。

　　但是，根据我的观察，就算把旗下各单元的租房业务都加起来，北京市场前三名的地产中介公司市场份额加总，也达不到一半市场份额。在移动互联网高度发达的今天，市场信息是透明的，只要敲几下手机，就能在N个APP上查到全市各处的房源和价格。这意味着除非达成共谋，否则单一中介既无法在房主面前把买价压低到市场均衡价格之下，也无法在租客面前把卖价抬高到市场均衡价之上。[page]分页标题[/page]

　　在一个竞争性和信息透明的市场里，中介只可能在局部市场暂时把租价顶到供求波动区间的高区，但他们改变不了供求基本面，而价格最终是由供求基本面决定的。

　　所以，认为中介公司是房租上涨的罪魁祸首实在是南辕北辙，政府如果据此决策管制房租价格，那就是抱薪救火扬汤止沸。政府十几年来对房地产市场的调控已经充分说明，任何不改善供求关系的价格干预都是自欺欺人的无用功，如果反而恶化了供求关系，那这种干预就近乎于耍流氓。

　　政府该做什么

　　房地产市场问题丛生，追根溯源就是政府扭曲了供求关系——垄断供地、高价卖地、压低住宅用地比例、割裂城乡土地市场、高额税费，将房价推到了危乎高哉的险境，成为整个国民经济的地上悬河。

　　因此，政府在租房市场不应重复购房市场的错误。的确，租房是民生刚需，一线城市的房租收入比也已接近极限，政府需要干预，但最好的干预，就是增加房源改善供求关系。

　　北京市住建委数据显示，2017年全市住宅竣工面积604万平方米，同比减少52.6%；2018年上半年，住宅竣工面积173万平方米，同比下降17.6%。2013-2017，北京市共上市商品房34.88万套，新增住宅连续三年大幅下降，这就是房价房租走高的基本面。

　　好消息是，2017年北京住宅新开工面积1226.7万平方米，同比增长1.4%；2018年上半年，住宅新开工面积为511.6万平方米，增长16.3%。鉴于北京常住人口增长已陷入停滞（2017年首次出现负增长，净减少2.2万人），如果未来三年住宅新开工面积能保持这个增速，预计5年左右，北京住宅能大体实现供求平衡。但人口增长、新增住宅、人均居住面积这三个变量一旦再次生变，供求平衡的时间就会延后。

　　除了市场力量，政府还可以直接增加保障性的公租房，例如在新增住房中规定公租房比例，收购存量房源改造成公租房。当然这项工作也应该交给效率更高的市场化公司去做，前提是让他们有钱可赚，北京这样财政资源雄厚的地方，理应有更多资金投向民生项目。

　　发达国家公共财政中，用于民生的比例普遍在50%-80%之间，中国只有30%多。以人均GDP而论，一线城市都已达到了中等发达国家水平，财政支出上也应向它们看齐。

　　北京对土地财政的依赖程度低，有条件推动小产权房合法化，推动郊县农村集体土地平等进入市场，推动多元化的土地供应。地价占房价的一半多，因此降地价就是降房价，房价降了，租售比就没那么离谱了。

　　房租抵税也是改善民生的切实之举。房贷房租抵税早有专家建议过，如果担心房贷抵税推高房价，那么房租抵税的风险要小得多，而且租房人整体而言比买房人收入低，此举对改善民生效果更佳。

　　至于胡景晖先生所建议的建立全国房租指导价、严格监管进入长租公寓的资本，我不得不认为是一个馊主意。定价权是企业的基本权利，在一个竞争性的市场里，政府没有理由侵犯企业的定价权。如果认为住房是民生政府就应该干预其价格，那么馒头拉面是不是民生？2008年CPI走高时，郑州曾出现过“馒头办”、兰州曾出现过“拉面办”，给出馒头拉面的最高限价，事实证明这不仅没解决问题反而增加了问题。严格监管进入长租公寓的资本就更令人费解了，是不许华平红杉这些VC/PE向自如提投资回报率，还是禁止他们的代表参加自如的董事会？

　　市场经济的基本运作原理就是自由竞争、供求关系决定价格、价格引导资源配置。无论是当年的馒头拉面办还是今天的呼吁政府管制房租价格，都说明了在一个政府力量强大而悠久的国度里，让市场在资源配置中发挥决定性作用有多么不容易！[page]分页标题[/page]

　　政府要管制的不是价格，而是行为，违反《反垄断法》、《反不正当竞争法》、《价格法》的行为。政府公平执法，当好裁判员，市场秩序就得以维护，竞争环境就得以维护，无论对企业还是居民，这都是来自政府的最好帮助。