一组数据显示，投资房产暴富将成为历史

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　　网红经济学家任泽平有一句话经常被人们引用：房价何时到顶？长期看人口、中期看土地、短期看金融！

　　但是地产PLUS要给你们看一组最新数据，它昭示了人们不愿面对的可怕真相：投资房产暴富将成为历史。

　　2018年12月9日，北京市人口蓝皮书发布。其中最新数据显示，超过半数家庭人口不足三人。自1949年以来，北京市人口规模一直呈现上升趋势，但2017年最新数据表明，北京市外来人口、户籍人口实现了双下降。

1.外来人口、户籍人口实现了双下降

　　2017年北京市常住人口2170.7万人，比上年末减少2.2万人；其中，常住外来人口794.3万人，与上年末相比减少13.2万人，占总人口的比重由2016年的37.2%下降为2017年的36.6%。全市户籍人口1359.2万人，比上年末减少3.7万人，降幅3%。

　　从短期来看，房地产调控丝毫没有放松的迹象；中期，北京大量的共有产权房明年开始大量上市；最要命是人口数据显示，北京人口数量开始下降，即使是全面放开二胎之后，仍然处于超低生育水平。无论是户籍人口还是非户籍人口，双双下降，无疑对北京来说是房价最终极的利空。

　　2.超过半数家庭人口不足三人

　　蓝皮书显示，从城镇家庭户规模来看，一人户家庭，到2017年的的占比旨21.7%。二人户和三人户最多，两者比例都在30%左右。四人户和五人及以上户家庭占比合计占18.5%。

　　从乡村家庭户规模来看，二人户、三人户所占比重最大。二人户占比从2010年的29%增加到2017年的32.3%，三人户占比则从2010年的26.4%下降到22.1%。

　　家庭规模的缩小，对实际使用的房屋需求减少，导致对新建房屋的需求正迅速锐减。从发达国家完成城市化之后，很多城市数十年没有建新房，仍能满足城市人口的居住需求案例来看，中国大型城市，包括一线城市，对新增住房的需求逐步减少直到最后完全枯竭，是不可逆的发展过程。

　　3.老龄化进一步减少住房需求

　　蓝皮书显示，北京市早已进入老龄化社会，且老龄化程度不断加深。2010年北京65岁及以上老年人170.9万人，占总人口的8.7%；而2017年65岁及以上老年人237.6万人，占总人口的10.5%。

　　从人口年龄结构上看，老年人基本对住房没有需求，社会加速老龄化，会进一步减少新增住房的需求。

　　4. 低出生率是终极杀手

　　在人口学研究中，一般把出生率在10‰以下称为超低生育水平。北京市人口出生率自1991年下降到10‰以下，之后再未超过10‰。即使是2015年“全面二孩”政策出台以后，北京市人口出生率进一步增长，从2015年的7.96‰上升到2017年的9.06‰，但仍没有超过10‰，还是处于超低生育阶段。

　　低出生率是现代社会的标志性现象，超低的出生率，不仅会导致老龄化、劳动力短缺、经济低迷等一系列问题，更会直接导致对住房需求的减少。加之40年一胎政策造成的人口断层，很多年轻人会自然拥有多套住房，这进一步导致了住房需求的下降。

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　　5. 外来人口分布在四到六环

　　蓝皮书显示，全市人口最多的区是朝阳区，常住人口374万；海淀区位居第二，常住人口348万。同时，这两个区也是吸纳外来人口较多的区域，两个区外来人口规模近300万，占全市总外来人口的近40%。昌平区外来人口规模超过户籍人口，是全市唯一一个人口倒挂的区。

　　外来人口流入，是城市增加人口的主要方式。在蓝皮书所显示环中心化的人口分布，说明新增人口主要分布在四到六环的近郊和远效区域。这些区域土地供应相对更多，房价也相对较低，但房价波动也会相应较大，对投资性需求的吸引力也会随距离而递减。

　　结论

　　北京人口蓝皮书中透露出的信息，预示着我国的大城市和特大型城市，在经历了历史性的大发展之后，将进入一个新的时期，新时期的发展特点如下：

　　1. 城市人口在超过2000万后，城市资源集中化的优势开始降低，城市病严重，无限量增加城市人口的可能性下降。为了缓解城市病，北京也采取了一些措施控制人口，有意控制城市规模。

　　2. 城市人口数量的滞涨或下降，将导致住房需求的不断下降，住房需求的下降，会导致新建住房的减少和房价的平稳，甚至下跌，房价逐步回归理性。投资性购房只存在于极小的范围，通过购房而暴富将成为传说。

　　3. 除个别少数城市外，大部分城市将在今后10~20年的时期内经历城市人口上升到巅峰后回落的过程，人口变化对房地产市场的影响将成为普遍现象。

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