国务院专家透露：明年楼市或逐步放松

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　　昨天我被一个新闻刷屏了。

　　这个事是这样的：

　　发改委发了一个《通知》（全名是《关于支持优质企业直接融资 进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》），里面说，支持信用优良、经营稳健、对产业结构转型升级或区域经济发展具有引领作用的优质企业发行企业债券。

　　而在优质企业的判定标准中，有一类特别显眼：

　　资产总额大于1500亿，营业收入大于300亿，负债率不超过85%，3A评级的房地产企业，也属于本次支持的优质企业范围。

　　一时间锣鼓喧天，鞭炮齐鸣，在房地产行业中瑟瑟发抖的人们举杯欢庆，仿佛看到了春天的脚步正在向他们走来。

　　如果真的开放房企发行企业债券，那么能救很多房企于水火之中。

　　对于房企来说，资金一直是他们的老大难问题。加上自今年以来，国家接连收紧融资渠道，为房企戴上了一道道“紧箍咒”，不少房企的“资金池”已经干涸。即便是恒大、融创等销售规模排名全国前五的龙头房企，同样面临着债务和融资的双重压力，其中恒大11月份发债年利率已经高达13.75%，接近过去的两倍。

　　而此次发改委下发《通知》，让不少人纷纷猜测，央妈是不是看不下去，终于给点奶喝了？

　　央妈给奶喝了？还早！

　　融资仍然处于收紧状态

　　实际上，昨天的《通知》，不少人只看到附件中的表格提到了房地产业，忘记了看正文内容。

　　这个传得沸沸扬扬的“房地产放开融资”，实际政策应该是：

　　申报材料应明确债券募集资金禁止投向领域，形成“负面清单”。“负面清单”包括但不限于：将募集资金借予他人，用于房地产投资和过剩产能投资，用于与企业生产经营无关的股票买卖和期货交易等风险性投资，用于弥补亏损和非生产性支出。“负面清单”领域可根据企业自身经营业务范围进行补充和调整。

　　据国务院发展研究中心的专家透露，企业债与公司债后期或有放松迹象，但是再融资还是不太容易放开。

　　从融资难度看，最近大部分房企融资成本平稳，虽然处于高位，但随着全社会资金成本的相对平稳，房地产企业融资的成本并未大幅度上涨。特别是龙头房企的融资成本公司债，基本在5-6%左右。对于这些企业来说，明显缓解了资金压力。

　　从资金情况看，房地产行业资金面肯定是收紧了，但最严格的时候已经过去，政策底部逐渐形成。

　　寒冬已过？专家透露：

　　后期或会逐步放松

　　当然，《通知》只是开始。

　　昨天，澎湃采访了国务院发展研究中心专家，专家透露，后期政策或会逐步放松。

　　而对于2019年楼市会怎么发展，专家也提出了一些看法：

　　1，调控方式。[page]分页标题[/page]

　　未来主要调控方式会向以下方向演变：

　　中央建立房地产的监测系统，统一建设，面向70个大中城市，会把限价等手段慢慢放开。

　　春节前，会有20个城市陆续出台房地产调控长效机制政策。预计12月会先试点10个城市，调控下放到市一级政府，中央只对量、价等15个指标设定考核区间，不设强制措施。首付比例，中央给个区间，房贷利率由基准利率决定，税由中央制定，其他的限购限贷政策和利率优惠，地方自主决定，不做窗口指导，需要放松还是加紧政策，取决于各地情况。

　　2，广东之前传的取消预售制试点可能还是房地产发展的长期方向。

　　3，调控目标的主旋律是稳定房价。

　　4，明年两会前，房产税或能出台。整体原则：个人总体税负不变，减交易环节的税。

　　5，首套房认定：未来可能全国统一，只认房不认贷。

　　6，明年大幅度缩减棚改数量。

　　7，中央对于地产投资增速容忍度：明年5%-6%可能是政治上的底线。房地产投资增速跌到5%，固投增速就稳不住了，现在的增速在8-9%。

　　8，未来的对冲方向：增加一二线城市的投资、土地供给。一线城市可以增加政策性住房。

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