2015南京商业格局将现新调整 企业警惕现金流危机

 新华房产1月7日南京讯(记者 汪伟恒) 受利润率下降、电子商务冲击等因素影响，房地产市场已经步入调整期。楼市调控对商业地产的影响甚微，也让大多数房企纷纷从单一商住供给跨向复合型商业集群，同时，众多零售业巨头也已经按捺不住野心，抢食商业地产。

     同时，在过去的2014年里，南京商业土地市场迎来新的景象，江宁和城南板块的土地成交数量名列前茅，再加上众多商业物业的即将上市，促使整个南京商业的分布出现巨大调整。

2014年南京市商业成交地块一览

    新格局产生：江北风光不在 江宁、城南备受亲睐

    据宁房数据统计，2014年全年南京市土地市场共计成交32幅商业性质地块（4S地块除外），同比13年50幅商业地块的数据，下降36%。

    地块成交数量的骤减也带来了板块商业格局的重新划分。

    据记者观察，成功出让的32幅商业性质地块中，其中江宁和城南均囊获9幅地块，共居全市之首，而以往的商业“主角”江北板块仅成交4幅，风光不再。

    “一方面，与江北板块全年长时间的‘禁地令’不无关系；另一方面，开发商对于各板块的商业发展潜力的判断得到体现。”南京问策商业管理顾问公司董事总经理苏晓晴在接受新华房产记者采访时表示。

    同时苏晓晴也指出，商业的发展向来滞后于住宅，只有住宅配套逐渐完善的板块，才能够引起开发商前来打造商业项目的兴趣 。

    冰火两重天：纯商业用地难求 商办性质用地遭弃

    实际上，在商业性质地块成交量减少的同时，纯商业地块的成交数量也出现同步缩减。据宁房数据统计，在2014年成交的3幅商业性质用地中，纯商业地块（除4S店地块外）的数量仅有5幅，不到全部成交商业地块的1/6。

    是纯商业地块的出让体量小，还是开发商拿地的兴致不高？

    苏晓晴将答案指向前者，他认为： “纯粹的商业地块对居民数量和周边条件要求非常高，而目前符合的地块资源稀少，所以总出让体量不大。”

    在调查过程中，记者还发现一个奇特的现象。如果说纯商业地块是“一地难求”的话，那商办性质地块则是“无人问津”。

    根据宁房数据，2014年全年共计7幅地块流拍，其中就有3幅为商办混合性质地块，比重接近一半。

    尤其是在2014年12月24日，来自城南和江北的三幅商办地块同时遭遇流拍，拍卖结束后南京房地产开发建设促进会秘书长张辉曾表示，“开发商‘弃商办、逐宅地’的态势显露无疑。”

    为何商办性质用地难受开发商的亲睐？

    苏晓晴认为主要有两个原因：“一是商办地块相对住宅地块的开发难度较大；二是短期内办公房源的收益小于住宅。综合二者来看，当下开发商更喜欢住宅用地。”

    商业聚与乏：商业网点布局紊乱 部分区域加紧补货

    据观察，南京目前整体商业分布出现单极化现象。其中以城中新街口区域一家独大，部分区域极其缺乏商业中心。

    特别以六合和雨花台为例。目前两个区域内人口近150万人，而大型购物中心却寥寥无几，无法满足区域内居民的购物需要。

    苏晓晴坦言，“目前南京市区内已出现严重的商业物业过剩，其他区域却一‘商’难求，整个商业网点规划十分紊乱。”

    好在，已有部分区域在住宅的快速发展后迅速意识到商业的缺乏，开始加紧补货。一直处于商业“缺货”状态的城北，目前已有玄武长发广场上市，预计2015年底开业，招商地产也将在后期打造商业综合体，为城北增添商业配套。

    江宁区域明年也将有江宁金鹰和江宁新天地等商业项目入市。

    机遇与挑战：行业百花齐放 部分企业恐遇危机

    2014年作为我国房地产行业新一轮改革的元年，各类调控新政层出不穷。不过大部分的调控手段主要剑指住宅地产，商业地产并未受太大波及，这也让大家对2015年南京商业地产走势倍感兴趣。

    戴德梁行华东区商业地产服务部高级助理董事范红娟表示：“南京目前商业地产的发展可谓是‘百花齐放’，不仅房企争相进入，国内外的零售商也在摩拳擦掌。”

    对于此种现象，苏晓晴深表认同，但他也阐述出自己的忧虑：“商业地产是商业、地产、金融为一体的复合型产业，不是任何企业都可以驾驭的。特别对初次商业地产的零售企业来说，今年可能会在现金流上出现巨大危机。”

    从市场角度看，风险通常伴随着机遇。

    世邦魏理仕华东区商业服务部董事吴奕奕表示：“南京商业地产未来将遇到两个机遇。一个是新兴市场的机遇，主要体现在由主城带动一些副中心的出现，有利于大量人口的迁徙和导入；二是随着南京不断提升的消费力和消费习惯的转型，消费者越来越多对体验型的业态兴趣较大。”