社科院：后续需求不足 部分三四线城市房价将下跌

　　中国社会科学院财经战略研究院24日发布的一份住房市场分析报告指出，部分三四线城市在经历了一波突击性上涨后，因后续需求不足，房价将进入下跌阶段。

　　该报告名为《中国住房市场发展月度分析报告》。报告指出，2019年5月，24个核心城市的房价涨速略有减缓，上述核心城市包含一线城市4个，准一线城市4个，二线城市16个，基本覆盖了中国最具经济竞争力的城市群体。

　　与此同时，核心城市二手住房成交量也继续下降。分析称，二手房成交量的下降，表明与2019年1季度比，房价上涨的预期有所减退。从量在价先的一般性规律看，重点城市短期房价上涨的压力减轻。

　　分城市来看，一线城市房价总体平稳，其中北京、广州房价微降，上海、深圳继续小涨。

　　准一线及二线城市房价延续上涨，少部分城市涨速加快。其中，热点城市苏州的房价在上一轮一二线城市房价上涨小周期中，涨速要滞后于同为长三角次中心城市的杭州和南京。但自2019年1月以来，苏州房价涨速显著加快，房价水平有追赶杭州、南京的态势。

　　报告分析称，与三四线城市相比，准一线及二线城市具备更强住房需求增长潜力；与一线城市相比，准一线及二线城市房地产市场调节手段又相对薄弱。这导致准一线及二线城市房地产市场相对易涨难跌，一旦房价回暖，房价上涨的持续时间也要长于其它等级城市。

　　三四线城市房价涨速继续下降。2019年5月，三四线城市房价平均环比上涨0.011%，涨速比上月收窄0.052个百分点。廊坊(燕郊)房价环比下降2.07%，跌幅比上月扩大0.34个百分点，进一步确认了2018年12月以来环京房价持续快速上涨“小阳春”结束。

　　报告指出，与一二线城市相比，三四线城市房价持续上涨的动能不足，政府的市场调节手段也更为有限。部分三四线城市在经历了一波突击性上涨后，因后续需求不足，房价将进入下跌阶段。

　　关于后期楼市，报告分析称，首先，继一线城市之后，二线城市严控房价将成为常态。

　　一线城市房地产调控历史最长，调控机制相对完备，调控手段最为严厉。二线城市将继一线城市之后，建立更为完备的市场调控机制，严控房价或成为一种常态。这一方面将稳定二线城市乃至全国房价预期，另一方面将抑制购房需求的集中释放，从而有利于熨平市场短期波动。

　　其次，房地产融资将适度收紧，助力热点城市楼市降温。

　　2018年底以来，房地产融资条件显著改善。随着定向降准等政策的实施，资本市场的资金紧张状况显著缓解，部分城市首套房贷的执行利率由上浮10%-15%降至基准利率水平。随着2019年1季度房地产市场的回暖，住房信贷也较快增长。预计与2019年上半年相比，下半年房地产融资将适度收紧，以避免房地产信贷过度扩张推高房价。房地产融资的适度收紧，有利于热点城市房地产市场的降温。

　　第三，外部不确定性增强，导致市场预期进一步分化。最后，热点城市房价涨幅将进一步收窄，非核心城区房价或将下跌。

　　报告称，在“一城一策”和强调地方政府稳定房价主体责任的背景下，热点城市房价上涨将直接导致调控政策的出击或加码。由于“限购”、“限贷”等政策对短期住房需求有直接的抑制作用，预计短期内热点城市房价涨幅将进一步收窄，交易量下降。对于这些城市的非核心板块，当住房投资需求减退时，短期房价还可能面临下跌。