广深写字楼供应量飙升招商承压 前海地区空置率达66%

　　作为珠三角核心城市，深圳、广州的写字楼压力正逐渐爬升至顶峰。

　　对于深圳市场而言，金融企业离场、包租公司退租的余波尚未散去。高力国际研究报告显示，2019年上半年，深圳甲级写字楼空置率达23.3%，其中前海写字楼空置率高达65.7%。

　　而广州，预计2019年甲级写字楼预计共超过84万平方米新增供应入市，至年底全市空置率或上升至7.0%。到2020年，广州优质写字楼新增供应将接近110万平方米，预计届时全市空置率将攀升至顶峰。

　　另外长江商报记者注意到，近几年来，国内超高层建筑进入异常繁荣阶段，珠三角作为典型区域之一，又以广州、深圳的超高楼建设最多。今年年初，刷新深圳第一高楼纪录的平安金融中心曾被爆出“一次性被退租10层楼”，退租面积共计达3万平方米。

　　同时，近日长江商报记者走访广州珠江水畔的地标建筑广州双子塔，也发现有部分待租写字楼空间。分析人士指出，超高层建筑“疯长”背后，招商、运营均面临压力，其办公区大多不宜实现中小面积分割，存在同质化与缺乏灵活性的问题。

　　超高层退租隐忧

　　写字楼空置隐忧，一定程度上可以从广深的地标性超高层建筑中窥得一二。

　　今年年初，刷新深圳第一高楼纪录的平安金融中心就被媒体爆出“一次性被退租10层楼”，退租面积共计达3万平方米。

　　对此，平安不动产方面回应表示，报道中涉及到的十层楼近3万平米的面积数据是准确的，但并不是被退租，而是由于租户原本想将其总部、主要业务迁入深圳，后因其自身发展原因未能实现，导致客户欠租违约。

　　这只是写字楼市场气象变化的一个缩影。位于珠江水畔的广州双子塔，与隔江的“小蛮腰”遥遥相望，其中西塔楼高440米，东塔楼高530米，均是超高层建筑的代表之作。

　　7月3日，长江商报记者走访位于珠江新城CBD核心金融商务区的广州东塔看到，整个建筑共有116层，地上111层，其中7-66层为办公区域，单层租赁面积约3500-3700平方米。根据楼层索引，目前已入驻包括大成Dentons、花旗银行、毕马威会计师事务所、中意人寿、招商蛇口华南区域总部等企业。

　　长江商报记者发现，不少中资企业把广州东塔作为其华南总部，其中又以律所、金融、地产等企业居多，但仍有部分写字楼空间等待出租。

　　同时，记者探访距离东塔仅数百米的西塔了解到，该建筑比东塔入市时间更晚，整个建筑由地下4层、地上103层的主塔楼和28层的附楼组成，经营业态包括写字楼、酒店、商场、公寓以及会议中心等，其中4-66F为办公区域。

　　长江商报记者以承租者身份致电西塔招商部，相关负责人介绍称：目前仍有写字楼在租，面积为280平方米-550平方米的固定户型，低区每月约250-260元/平方米，高区每月约270元/平方米。同时，该招商负责人表示：“租金每个月都在浮动，延后几个月再租可能就会变化。”

　　事实上，国内超高层的建筑热潮，在广深等一线城市表现更甚。2018年，深圳建成200米以上高楼14座，占全球总数的近10%，连续3年成为世界上完成200米及以上建筑最多的城市。而广州300米以上超高层建筑最集密的天河CBD，目前已有9座超过300米的超高层。这些高楼入市后，无疑将带来大量的写字楼空间。

　　供应量急剧攀升

　　数据显示，于广州市场而言，过去四个季度，核心区写字楼新增可租赁供应均集中在琶洲，合计约25万平方米。“放量”将是琶洲写字楼未来几年的关键词。

　　7月3日，记者乘坐海珠有轨电车在南风站下车，抬头看到一栋栋高楼正伴随着机器的轰鸣在热火朝天地施工建设中。据介绍，2015年6月以来，琶洲西区共出让28宗地块，引进21家企业。目前，所有拍地项目已全部立项，17个已经动工。同时，记者走访中了解到，目前，琶洲已有环球贸易中心、保利天幕广场、保利中悦广场、环汇商业中心、万胜广场等高端楼宇已建成投入使用。

　　高力国际华南区董事总经理冯文光表示，2019年广州甲级写字楼预计共超过84万平方米新增供应入市。预计至年底全市空置率或上升至7.0%。而到2020年，广州优质写字楼新增供应将接近110万平方米，超过81%体量位于琶洲，预计届时全市空置率将攀升至顶峰。

　　同时，今年以来，高力国际、第一太平戴维斯等多家服务咨询机构均给出深圳甲级写字楼将有大量新增供应入市的判断。

　　高力国际数据显示，未来3年深圳甲级写字楼新增将超600万平方米，相当于加建一座城市，而全市空置率可能攀升至30%，届时将给租金造成压力。而按照第一太平戴维斯的预计，2019年深圳还将有7栋甲级写字楼入市，带来约57.77万平方米的新增供应。未来5年内，由于新项目集中入市，深圳甲级写字楼市场的空置率也将有所上升。

　　不过，值得关注的是，自2019年2月《粤港澳大湾区规划纲要》公布以来，机构投资者加大对湾区门户城市广州、深圳的关注力度。分析人士表示，广深作为大湾区的核心引擎，未来在吸引本土以及国际知名企业、机构落户上，依然存有较大空间。

　　空置率持续走高

　　自去年年中以来，关于广深写字楼空置率走高的话题持续升温。

　　深圳一家创业型科技公司高层告诉长江商报记者，由于去年公司生意拓展不力，到年末时利润并不理想，为了节省开支，从中心区的写字楼搬到了宝安一个比较便宜的中低端写字楼。高力国际研究报告指出，2019年上半年，深圳甲级写字楼空置率达23.3%，其中前海写字楼空置率高达65.7%。

　　针对空置率走高情况，6月17日，深圳市前海深港现代服务业合作区管理局关于印发《前海深港现代服务业合作区促进企业回归办公用房租金补贴办法》的通知。其中，在前海片区达到一定条件的租户，每年可获得高达500万元的办公用房租金补贴，并且可连续享受三年。

　　另值得一提的是，去年以来，互联网金融行业整顿，监管趋严一批企业随之倒下，也是空置率走高的一大原因。随着金融行业面临严峻发展趋势，相关企业在深圳甲级写字楼租赁活动中的比例也大幅减少，很多金融类的企业都已经撤退。

　　而对于广州，根据研究机构的统计数据，目前广州甲级写字楼整体空置率为4.2%，同比小幅上升0.3个百分点。全市甲级写字楼平均租金较去年同期保持平稳，同比增长0.9%至每平方米每月179元。虽然当前空置率状况相对缓和，但未来随着新增供应的入市，空置率亦不容乐观。