《蛋壳租金贷比例近70%，上市失败或面爆雷风险》

在“行业老三”青客公寓向SEC递交招股书后，10月29日，长租公寓品牌蛋壳公寓也正式向美国证券交易委员会（SEC）递交招股书，预计将以“DNK”为交易代码登陆纽交所，本次IPO计划募资至多1亿美元。花旗集团、瑞士信贷和摩根大通将担任本次IPO的承销商。

招股书显示，2019年前9个月，蛋壳公寓营收为近50亿元，上年同期为16.73亿元。但营收增长的同时亏损也在持续扩大，目前蛋壳公寓仍处于亏损状态。其2019年前9个月净亏损25.16亿元。

值得关注的是，在头部长租公寓平台扎堆上市的同时，其背后的“租金贷”模式风险也开始引发监管关注。数据显示，蛋壳公寓正在逐步压缩用户使用租金贷的比例，已从2017年的91.3%降至目前的67.9％。

1、4年融资超60亿，仍处亏损

企查查信息显示，蛋壳公寓成立于2015年1月，是一家高端白领公寓品牌，产品形态涵盖合租公寓、整租公寓等，其经营主体为紫梧桐（北京）资产管理有限公司，公司注册资本1000万元，法定代表人是蛋壳公寓联合创始人兼CEO高靖。

蛋壳公寓招股书披露，截至2019年9月30日，蛋壳公寓已进入北京、深圳、上海、杭州、天津、武汉、南京、广州、成都、苏州、无锡、西安、重庆13地市场，共运营406746间房间。而在成立之初的2015年，蛋壳公寓只在北京一城管理超过2000余间房屋（截至2015年底），三年多来蛋壳管理的房屋数量增长166倍，年复合增长率360%。

新金融深度注意到，在融资方面，无论是蛋壳，还是自如、青客都经历了多轮融资，此前就有业内人士指出，“不止自如、蛋壳公寓，整个行业都非常缺钱。”

2015年，蛋壳公寓分别获得天使轮、A轮融资。2017年3月，蛋壳获得1亿元人民币的A +轮融资，此轮融资由愉悦资本领投、优客工场跟投，A轮投资人开物华登追加跟投。

2018年2月，蛋壳公寓完成1亿美元B轮融资。同年6月，蛋壳公寓完成7000万美元B+轮融资，由老虎环球基金（Tiger Global）领投，B轮投资方华人文化产业投资基金、高榕资本、愉悦资本、酉金资本、元璟资本以及BAI（贝塔斯曼亚洲投资基金）全部继续跟投。

2019年3月，蛋壳公寓完成5亿美元C轮融资，由老虎环球基金（Tiger Global）、蚂蚁金服联合领投，春华资本跟投。同时，华人文化产业投资基金、高榕资本、愉悦资本等老股东继续跟投。

最近一次的D轮融资在招股书中披露，发生在递交招股书前不久，金额为1.9亿美元，投资方为华人文化产业投资基金和春华资本。

当前股东结构中，老虎环球基金为最大机构投资人，占20.0%的股份；蚂蚁金服占股7.8%；蛋壳公寓联合创始人兼CEO高靖直接持有14.2%的股份，天使投资人兼董事长沈博阳持有6.3%的股份。

从2012年成立至今，青客公寓也先后经历了天使轮、A轮、B轮、C轮融资。同样，在今年6月自如也进行了B轮融资，由泛大西洋资本领投，腾讯投资、红杉资本中国、天图资本等跟投，合计募资约5亿美元。

根据蛋壳、青客两家长租公寓披露的招股书内容，“亏损”成为无法回避的关键词。

招股书显示，蛋壳公寓的主要收入为租金和服务费。在营收方面，蛋壳公寓2017年、2018年营收分别为6.56亿元、26.75亿元；2019年前9个月营收为近50亿元，上年同期为16.73亿元。但营收增长的同时亏损也在持续扩大，目前蛋壳公寓仍处于亏损状态。其2017年净亏损2.72亿元，2018年净亏损13.69亿元；2019年前9个月净亏损25.16亿元，上年同期净亏损8.13亿元。对此，招股书称尚未盈利的原因是其运营规模处于高速增长中。

无独有偶，青客公寓同样出现了营业收入与净亏损同步扩大的现象。

据招股书显示，青客公寓2017财年、2018财年营收分别为5.22亿元、8.89亿元；截至2019年6月30日的9个月营收为8.98亿元，上年同期为5.93亿元。2017年，青客公寓净亏损1.9亿元，2018年净亏损4.26亿元，截至2019年6月30日的9个月净亏损3.48亿元，而上年同期净亏损2.89亿元。

2、监管整治“租金贷”

在头部长租公寓平台扎堆上市的同时，其背后的“租金贷”模式风险也值得关注。据不完全统计，目前已经有多达25家长租公寓因资金链断裂、经营不善而破产，仅今年7月份就有6家长租公寓暴雷。

据了解，“租金贷”一般的模式是，公寓把房子租给租客，租客向金融公司申请租赁贷款，金融公司一次性把租金支付给公寓，租客再按月偿还金融公司贷款，甚至押金都可以申请贷款。“消费分期贷款+长租公寓”的模式，被认为是一项多赢的创新。然而，随着行业的野蛮生长，“金融+长租公寓”的模式出现异化，不少企业利用长收短付资金杠杆能放大到10倍以上。一旦资本市场出现调整，这类企业往往就陷入资金链断裂深渊。

新金融深度注意到，蛋壳公寓正在逐步压缩用户使用租金贷的比例。招股书披露，在2017年，2018年和截至2019年前9个月，蛋壳公寓共有91.3％，75.8％和67.9％用户使用了租金贷，贷款金额分别为9.376亿元、21.270亿元、31.570亿元；同期，蛋壳公寓在租金贷方面的利息支出分别为0.52亿元、1.53亿元、1.76亿元。

随着长租公寓市场屡屡“爆雷”，租金贷模式的风险逐渐凸显，引起监管关注。

8月，南京宣布多部门联合用2个月时间，依法严查高收低出、挪用租金等行为。随后，杭州也宣布开展为期1个月的住房租赁市场专项检查工作，集中整治和规范住房租赁市场经营秩序，严查租金贷合同套嵌、高收低租、侵害群众利益等问题。

10月，浙江省杭州市住保房管局组织发布了《杭州市住房租赁资金监管办法（试行）（征求意见稿）》。即将推出的住房租赁资金监管办法，将从法规层面强化资金监管。其最大的亮点在于设立租赁资金专用存款账户，冻结部分资金作为风险防控金。风险防控金的总额按月租金总额的2倍确定，如果这一构想得到施行，至少住房租赁企业的专项存款账户中还有2个月的房租，可以用于赔偿租客和房东的损失。

此外，因近期“南京乐伽公司”、“左旗公司”等暴露出的问题，西安市住建局、市委网信办、市金融工作局等七个职能部门也于近期联手对住房租赁中介机构进行为期4个月的集中整治。整治重点集中在违规经营、违规出租住房、违规分割出租、发布虚假租赁信息、违规提供“租金贷”、违规提供经纪服务等方面。

业内人士认为，相比“爆雷”后的协调处置，主管部门尤需对长租公寓经营模式加强监管，让长租市场实现健康规范发展，从而保障房东和租客的合法权益。

全国房地产商会联盟主席顾云昌认为，目前租赁市场的发育仍不充分，应通过政策规范保障住房租赁市场健康发展。“应当建立住房租赁法规制度体系，将租赁内容纳入长效机制框架，加强住房租赁立法，根据租赁机构属性进行分类指导，以规范行业，避免其野蛮生长。”