大幅削减募资额后挂牌纳斯达克，青客公寓上市背后暗藏隐忧

继正式提交赴美上市申请28天后，青客公寓于昨晚挂牌纳斯达克，股票代码为“QK”，打响了国内长租公寓海外上市的第一枪。

根据招股书，青客公寓发行价为17.00美元/股，总计发行270万股美国存托股票（以下简称“ADS”）（每股ADS相当于公司30股A类普通股）。在承销商不行使超额配售权的情况下，青客此次上市募资总额在4800万美元左右。此次发行的联席账簿管理人由摩根士丹利有限责任公司和中国国际金融香港证券有限公司联合担任。

在IPO后，青客公寓的高管和董事合计将持有的股份由36.9%降为34.8%，其最大机构投资人凯欣资本的持股比例将由30.6%降至28.9%，前者享有投票权为80.5%，后者为8.6%。

根据青客公寓在招股书中表示，此次IPO募集所得资金将用于扩张所覆盖的公寓和房间数量，并投资于技术升级和基础设施改造，另有用于一般营运用途。

上市前夕曾大幅削减募资额

上月8日，青客公寓正式提交了赴美的上市申请。同月25日，青客公寓更新招股书，最高募资近1亿美元。而在距离上市仅剩4天时，青客公寓主动选择将此次IPO的发行规模从此前的520万股ADS调至270万股ADS。以每股ADS 17至19美元的发行区间计算，其最高募资金额也从此前的近1亿美元减少至约5000万美元，腰斩过一半。

此番做法，表面上看是青客公寓为了顺利登陆纳斯达克，深层原因则是对上市不自信的显露。

曾有业内专业人士明确指出，长租公寓只有达到规模效应后，边际成本降低并且加上管理得当，才能开始赚钱。

这就意味着“堆量”成了长租公寓早期发展的第一要义。规模量往往与充足的现金流相挂钩，而前期的获客成本和装修投入，后期的服务支出和供应链管理、房屋空置成本、折旧成本是长租公寓的必要开销，较低平均利润水平（约为2%~4%，克而瑞研究数据）和至少需6年以上的现金流回正周期让其举步维艰。

处境的艰难从青客公寓财报上来看更为直接。

青客公寓2017财年、2018财年运营亏损分别为1.89亿元、4.26亿元；截至2019年6月30日，青客公寓9个月运营亏损3.47亿元（约5064万美元），上年同期运营亏损2.88亿元。青客公寓2017财年、2018财年净亏损分别为2.45亿元、4.999亿元（约7282万美元）；截至2019年6月30日，青客公寓9个月净亏损3.73亿元（约5436万美元），上年同期净亏损3.24亿元。若把此前刚刚递交赴美上市的另一家长租公寓玩家蛋壳亏损综合后，你会发现，这两家企业在两年半合计亏损超50亿元。

在烧光投资机构的资金之后，钱又从哪儿来？对于经历过“过山车”式发展的长租公寓来说，IPO似乎是唯一且最好的选择。此前我在《蛋壳公寓递交赴美IPO招股书，长租公寓究竟怎么了？》一文中就曾着重提到，IPO让企业在转向二级市场直接融资的同时，也能让之前的投资方退出。

相比亏损，低续租率更令人生忧

根据青客公寓的招股书显示，截至2019年6月30日，青客公寓运营覆盖上海、苏州、杭州、南京、武汉、北京6座城市的共计96854间房间，其中，上海为主要市场，拥有超过6万件房源。

根据灼识咨询的报告，就总租赁房间价值和数量计算，青客公寓为国内长租公寓运营商的第三位；同时，国内约80%的租客都希望租赁月租金小于2000元的房间，而若以该类房间数计算，青客公寓位居行列第一。与此同时，青客公寓2017年和2018年的平均月末入住率为91.6%和92.4%，同样为行业最高。

如此头部的长租公寓玩家，青客公寓在其它方面的表现，却令人生忧。

截至2019年6月30日止9个月，青客公寓与租户签订的平均合同期限为11.7个月，其中68.3%的合同期间长于12个月。但，在同一时期内，47.3%的租户在合同到期前就已退租，入住超过1周后停止合同就将被扣除保证金，只有5.1%的租户选择了续租。低续租率往往因为企业所所提供的服务在质量上出现了问题，我们通过浏览一些网站不难发现，青客公寓的用户口碑相对不尽人意。

当下的长租公寓往往运营过重且盈利模式单一，新的盈利出口（利用租客数据提供配套服务等）尚未得以验证。对于低续租率的青客公寓来说，何谈精细化运营？“期限错配”的金融玩法又能支撑其多久？历史的经验告诉我们，IPO对于企业绝非意味着终点，对于青客来说，下一阶段的企划则显得尤为重要。

长租行业会不会如同相关评论人士所述，“企业圈地行为的长租公寓就不应该出现，用资本控制散户房东，然后拉抬价格，让租客不得不多交房租。现有的中介租房完全足够，付半月租金做手续费也不算贵。”这则需要我们冷静下来，进行辩证性思考和验证。

可以感受到的是，长租公寓行业仍未步入正式的稳定期。怎么找到长租行业盈利的方法论才根本。

（本文首发钛媒体，作者/桑明强）