三大机构同时下调评级，富力寻求展期只是一个开始

（文/解红娟 编辑/马媛媛）距离上一次被三大机构集中下调评级还不到两个月，富力地产再次被惠誉、穆迪、标普下调评级。

12月17日，惠誉将富力地产及其子公司的长期外币发行人违约评级(IDR)从“B-”下调至“C”，相关的高级无抵押评级也从“B-”下调至“C”，回收率评级仍为“RR4”。评级已从负面评级观察名单(RWN)移出。

同日，穆迪将富力地产的公司家族评级(CFR)从“B3”下调至“Caa2”，将富力香港的公司家族评级从“Caa1”下调至“Caa3”。

就在前一日，标普全球评级报告表示，将富力地产及其子公司富力香港的长期主体信用评级从“B-”下调至“CC”，展望负面。

而引发三大机构集中下调评级的原因是，“富力地产寻求折价要约回购并延长债务期限，因而视该拟议交易为折让重组。”

票据赎回折扣价83%

12月15日，富力地产发布公告称，拟以现金折扣价回购息票率5.75%、于2022年1月13日到期的7.25亿美元票据，并计划寻求该票据展期半年至2022年7月13日偿还，就此征求票据持有人同意。

具体来看，富力地产共提供A、B两个要约方案。A方案中，债券持有人可以卖出持有票据，但每1000美元本金金额的票据应付价格为830.0美元，相当于折扣价83%；B方案中，债券持有人可以以原价格卖出票据变现，但只可出售所持票据的50%，剩余50%需延长至到期日。

值得注意的是，富力地产可根据现实情况，在投标和投票截止日期前，为方案A或者方案B设定最高接受金额。也就是说，即使愿意折价出售，债券持有人也不一定能卖出其持有的全部票据。

据财联社报道，在公告发布第二天的投资者会议上，富力地产鼓励投资者选择A选项或B选项，并表示会根据情况设定A选项和B选项的最高可接受金额。此外，目前能够确认的最大兑付额度的还没确定，将于后几日公布。

更值得一提的是，富力地产可自行决定延长、重新开放、修改、放弃任何条件或终止，直到其决定接受有效的票据投标为止。而为感谢持有人支持，富力地产将在交割日，按照各方案指令收到合格持有人投票支持特别决议的指令的其他方式，按每1000美元本金支付1.0美元现金的“同意费”。

富力地产表示，向票据的合格持有人提供发行票据以获得流动性并同意延长票据到期日的机会，这将使本集团能够改善其整体财务状况并使其财务稳定。“如果投标要约和同意请求未能成功完成，公司可能无法在2022年1月13日到期时全部赎回该票据。”

穆迪认为，结合到富力地产应对即将到期债务的流动性较弱，此次同意征求和交换要约的意图或是为了避免违约发生。惠誉也认为，同意征求是为了避免破产、资不抵债或干预程序，或传统的兑付违约。

业内人士坦言，“无论是希望各方配合展期，还是折价回购，富力地产手握现金不足已是事实。”

美元债面临违约风险

“美元债就是信用债，信用不好是无法发行新债的。”某房企人士向网表示，富力地产虽未实质违约，但‘预告’违约的举动已经无法在海外正常融资。

此外，富力地产归为红档，无法在国内增加新债。数据显示，截至2021年6月底，富力地产净负债率123.5%，剔除预收款的资产负债率74.9%，现金短债比0.25倍，三线依旧飘红。

换句话说，富力地产基本失去了国内外的融资能力，无法借新还旧导致其即将面临大量债务到期的尴尬局面。富力地产也坦言，离岸资本市场对这些陆上事件的不良反应使集团难以获得离岸资本，并限制了集团的融资来源来解决即将到期的债券。

惠誉报告显示，截至2021年上半年，包括160亿元受限制现金，富力地产持有现金290亿元，不足以覆盖将于12个月内到期的520亿元短期债务。此外，富力地产目前有180亿元的资本市场债务，将于2022年到期或可回售。

首当其冲的正是2022年1月到期的7.25亿美元票据，目前富力地产正在为其寻求折价回购和展期。惠誉认为，“即使拟议交易成功完成，其资源和流动性状况也可能进一步减少，从而使以后的到期债务面临违约风险。”

换句话说，倘若此举成功，富力地产仍有一大批剩余债务排队展期。

虽然富力地产寄希望于合同销售额以及资产处置解决债务到期问题，但受大环境影响，业绩并不理想。数据显示，2021年前11月，富力地产总销售收入约人民币 1121.7 亿元，同比减少4.4%；销售面积达约881.51万平方米，同比减少11.2%。

对此，富力地产表示，购房者抵押贷款减少，以及购房者对房地产开发商完成项目能力的担忧，导致房地产销售减少。

剩下的只有“卖子求生”。12月7日，富力地产发布出售广州国际机场富力地产综合物流园30%的权益公告，而在此之前，富力地产曾以44.1亿元出售广州国际机场综合物流园70%股权予黑石集团。

据了解，即使完成这笔交易，富力地产收到现金约12.63亿元，并不足以支付于2022年1月13日到期的7.25亿美元票据。

此外，从富力地产过往交易不难看出，富力地产资金流动性承压。例如，在9月21日，收到来自李思廉、张力的约24亿港元股东资金后，富力地产在第一时间用于回购2500万美元2022年及2023年到期优先票据；6天后，富力地产赎回2021年到期2亿美元优先票据，票面利率8.875%。

有业内人士猜测，富力地产此举“预告”违约，或许和其广州国际机场综合物流园交易不畅有关。12月13日，富力地产曾发布公告称，通函寄发日期将延长至2022年1月31日或之前。

穆迪预计，富力地产的现金余额及其营运现金流将不足以在未来12个月内偿付其规模可观的到期债务。该公司将不得不依靠新的融资或资产出售来解决未来12个月的债务到期问题，但鉴于动荡的市场环境，资产出售带来执行风险和高度不确定性。