2021年度观察 | 购房“红包雨”接档“限跌令”，房价就此稳住了吗？

编者按：回顾2021，房地产行业经历了挑战、阵痛、蜕变、自我救赎，盘点这一年的年度关键词，留下了诸多对行业新一年发展的思考与探索。

（文/解红娟 编辑/马友友 ）房地产市场不缺政策。

中原地产数据显示，2021年至今，房地产累计调控次数高达586次，较2020年同期的458次增加128次，同比上涨28%。结合12月数据粗略计算，全年全国房地产调控政策次数有望超过600次，刷新历史纪录。

在这之中，吸引社会关注焦点的“限跌令”不得不提。自今年8月岳阳打响年内“限跌令”的“第一枪”后，5个月时间里，跟进政策的不仅有惠州、桂林、唐山、江阴、鄂州、张家口、株洲、永州、聊城等二三线城市，还有昆明、沈阳、天津等一二线城市。

中原地产首席分析师张大伟表示，最近全国多个城市新房的“限跌令”，表面是部分房企在负债高压下抢跑，背后其实进一步说明了“稳定”是楼市最确定的关键词。

已有23城发布“限跌令”

继岳阳首发“限跌令”后，各城市迅速跟进。

8月11日，云南昆明房协会召开房企座谈会，明确提出若恶意降价将被约谈，情节严重者将停止网签。8月13日，河北唐山政府召开房地产企业座谈会，主要讨论了如何救市，要打压恶意降价。8月17日，沈阳市沈北新区多个政府部门近日联合约谈了部分开发企业，要求企业在考虑自身利益同时，要遵循房地产市场发展规律。

随后，江阴、桂林、株洲等城市或发布《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展若干事项的通知》，或召开紧急会议坚决抵制降价抛售行为，或通过对明显低于市场正常价格销售新建商品房开发企业记入企业信用不良记录等形式达到“限跌”目的。

据网不完全统计，截至12月27日，已有23城发布“限跌令”。且除昆明、沈阳、天津等一二线城市外，均为三四线城市。

58安居客房产研究院分院院长张波表示，所谓“限跌令”，是通过颁布政策或者约谈的方式，对于房价的下行进行直接干预，并寄希望以此来稳定房价的相关行为。

“一般来说，房价上涨过快的确可以通过‘限价’的方式进行等下干预，目前很多一二线热点城市都在实行限价政策，但楼市降温却不能通过简单的‘限跌’进行操作，需要根据不同市场各自特点进行有针对高政策调整，即‘因城施策’。”

在张波看来，一二线城市的政策调控灵活度相对更高一些，而部分三四线城市的政策似乎就显得简单和直接，对于降温的市场来说，单一的限跌往往可能不能达到预期效果，甚至会产生相反的市场反应。

以“限跌令”发布前并未出现房价下滑的沈阳举例。据国家统计局数据显示，2021年1月至8月，沈阳新房房价指数环比上涨0.8%、0%、0.3%、0.6%、0.9%、0.7%、0.5%、0.3%。但自8月发布“限跌令”后，新房房价指数却开始回落，9月至11月，环比下滑0.1%、0.3%、0.4%。

而对桂林等新房房价持续下滑的城市而言，“限跌令”的发布未能改变这一现状。数据显示，2021年7月至8月，桂林新房房价环比下滑0.3%和0.4%。9月初发布“限跌令”后桂林新房仍未止跌，9月至11月新房房价环比下滑分别下跌0.6%、0.7%和0.5%。

购房“红包”雨来袭

“限跌令”效果不如预期，多地发布补贴购房政策。

11月8日，河南新乡发布消息，凡在2021年11月8日至2021年12月20日缴纳商品房契税，且符合补贴范围的，按照缴纳契税总额的20%给予补贴。

一天后，南宁拟出台人才购房补贴新规，按照高层次人才认定的类别分类实施首次购房补贴。具体来看，A类人才给予200万元购房补贴，B类人才给予120万元购房补贴，D类、E类高层次人才可享受最高40万元、20万元购房补贴。

和南宁不同，湖北荆州的补贴人群主要集中于当地毕业生。对毕业5年内且符合相关政策的大学生（含博士生、全日制硕士研究生、大学本科生、专科生），在完成相关流程后，按照商品房买卖合同成交额的1.5%给予一次性购房补贴，补贴金额最高不超过5万元。

值得一提的是，在购房补贴上，广西桂林将开发商也纳入进来。对在2021年12月1日至12月31日，五城区单个楼盘销售面积3000平方米以上的进行排序，第1位的发放30万元消费券，第2位的发放20万元消费券，第3位的发放10万元消费券。

据中原地产研究中心不完全统计，近一个月来，包括桂林、晋江、呼和浩特、荆门、衡阳、开封、南宁、保定、南通海安、重庆璧山和万州、黔南布依族苗族自治州龙里、六安金寨等在内的25多个城市都拿出了真金白银，稳定当地房地产市场。

同策研究院研究总监宋红卫表示，和“限跌令”一样，目前出台住房消费扶持政策的基本以三四线城市为主，最主要的原因是当前这些城市具备三个特征：第一，住房成交持续下行，且低迷；第二，房企库存压力较大，去化较难，土地市场成交更低迷；第三，目前购房者观望情绪较浓，基本持币观望。当前这些政策出台是给予稳定市场增加了一定的活力，刺激合理的购房需求释放，对于稳定市场具有一定的作用。

有关为何政策集中于三四线城市，上海中原地产首席分析师卢文曦分析认为，或许是因为三四线城市与核心城市之间的虹吸效应有关。虹吸效应较强，核心城市则从周边三四线导入人口、财富和产业等资源，导致三四线城市欠缺吸引力。

“协同效应较强的区域，三四线城市能够享受到协同发展的政策红利及高能级城市的外溢需求，城市发展动力较强。”安信证券研报表示，以长三角为例，一体化快速建设下，上海、杭州、苏州等高能级城市与周边三四线在交通、医疗、产业等方面进行互联互通。

更值得一提的是，除广西桂林、南宁等个别城市外，发布“限跌令”的城市和发“红包”的城市并不重合。

“两种方式都是为了提振市场信息，限跌偏消极，补贴则较为积极。”卢文曦表示，如果两个利好举措都重合，说明当地房地产市场受到影响较大，极有可能对当地经济造成影响。

具体来看，自今年7月桂林房价环比下跌0.3%后，持续保持下滑趋势，8月至11月，新房价格指数环比下跌0.4%、0.6%、0.7%和0.5%；南宁自8月持续回落，4个月新房价格指数环比下跌0.3%、0.4%、0.5%、0.1%。

在卢文曦看来，楼市预期和信心对房地产市场至关重要，如果没有好的预期和信心，会导致市场陷入一个持续下滑的死循环。越是往下走，信心越是不足，要注意避免楼市出现“热的越热、冷的越冷”的马太效应。

张大伟则直言，近两年来楼市调控越发严格，是因为“房价大涨会放大金融风险，而房价断崖式下跌同样不是稳定，也会影响波及金融系统。”