2021年度观察 | 房地产税试点加速推进，“共同富裕”来了

编者按：回顾2021，房地产行业经历了挑战、阵痛、蜕变、自我救赎，盘点这一年的年度关键词，留下了诸多对行业新一年发展的思考与探索。

（文/张志峰 编辑/马友友）随着城市化的进程推进和高房价时代来临，买房难以成为这个时代所有年轻人的痛点。

如果说发生在2021年的房企暴雷、学区房整顿、政策调整等事件，仍有许多人可以置身事外，以旁观者立场来看待的话，“房地产税试点”则是与所有人都息息相关的大事。

2021年10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议作出决定，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

一石激起千层浪，这则消息无疑是一颗重磅炸弹，成为全社会热议的关键词。

临近年末，全国财政工作会议日前在北京召开。会议再次提及，要深入推进财税体制改革，深化预算管理制度改革，做好房地产税试点准备工作，规范财务审计秩序，财政管理监督进一步加强。

进程加速，试点城市即将出炉

事实上，社会各界对于房地产税关注并非一时兴起，很大程度上来源于高房价时代，无房一族对于房价下降的期盼，以及房屋持有者对于是否增加房产投资的决策预期。

有房企人士向网分析称，自2016年的中央经济工作会议首次提出“房住不炒”后，每年政府工作报告都以此定调当年房地产市场，已经形成行业共识。但何时真正实现房住不炒，或者最终结果如何呈现，仍缺乏一个“定海神针”级别的政策。在很多人看来，房地产税就是这根“定海神针”。

网了解到，早在2018年3月的《政府工作报告》中，就有提及，要健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法。

此后每年，几乎都会在全国人大会议或政府重要报告中，提及积极推进房地产税立法和改革的目标，但几乎都“浅尝辄止”，所引发的关注度也有限。

直到2021年，房地产税被提及的次数骤然增加，从今年3月份的“十四五规划”到日前财政部工作会议，房地产税先后以国务院新闻办公室发布会、习近平总书记《求是》发文、财政部正副部长发文、全国人大常委会等多种形式被提及。

尤其是10月23日，全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定，令整个行业有种山雨欲来风满楼之感。叠加房地产调控政策影响，全国楼市由此进入下行周期，消费端购房预期彻底转变。

业内人士普遍认为，房地产税试点进程加快的主要原因是，落实“房住不炒”，调控房价，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展势在必行。

12月13日，中国人大网发布财政部部长刘昆在10月19日在第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议上，对《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定（草案）》的说明。

草案主要内容包括，在征税对象和纳税人方面，对依法拥有的农村宅基地及其上住宅不纳入试点征税范围。试点征税范围、计税依据、税率、税收优惠和征收管理等维持现行制度不变，确保试点期间税负平移。

试点地区的确定方面，国务院按照积极稳妥的原则，统筹考虑深化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况确定试点地区，报全国人大常委会备案。

试点期限和启动时间方面，试点期限为五年。试点过程中，国务院将及时总结试点经验，在授权期限届满的六个月以前，向全国人大常委会报告试点情况，需要继续授权的，可以提出相关意见，由全国人大常委会决定。条件成熟时，及时制定法律。试点实施启动时间由国务院确定。

刘昆在说明中表示，试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。说明指出，由于房地产市场全国差异很大，实际情况十分复杂，房地产税立法工作需要循序渐进、稳妥推进。

对于首批试点城市，尽管目前尚无官方定论，但社会各界普遍猜测将会在京津冀、长三角、粤港澳三大区域选取经济较为发达城市。

著名网红经济学家任泽平在微博发文预测，北京、上海、广州、深圳、重庆、杭州、宁波、苏州、东莞、三亚、海口、成都、西安、无锡、合肥、厦门等热点城市逐步纳入房地产税试点的可能性较大。

“不会导致房价大起大落”

需要指出的是，房地产税作为财产税，其落地对于绝大多数中等收入人群来说有益无害。

日前，中国财政科学研究院研究员、原副院长白景明公开对媒体表示，房地产税是共同富裕中实现“房住不炒”，保证房地产调控在存量方面的必要手段。

实现共同富裕的一项重要内容是增加中等收入群体的比重。白景明指出，从2000年之后，中国就开始降低个人所得税的税负。经过数次改革，在提高费用扣除额、减低税率、增加专项扣除等之后，月收入1万元人民币（及以下）基本不用纳税。

“有人可能税前是中等收入，税后就不是了”，他表示，改革之后，很多人进入中等收入群体。个人所得税纳税人降至6400多万，增加了民众的消费力。

因此，业内普遍认为，在目前鼓励“生育”的背景下，在一个城市拥有两套房，或者人均使用面积低于阈值，房产税的缴纳标准会非常低，只是象征性地征收甚至免征。

但是三套房及以上的部分，极有可能会被“征收高额房产税”。

另一方面，亦有部分行业人士指出，房地产税试点骤然加速的一大原因是，疫情、房地产市场萧条、土地大面积流拍、中小企业经营困难等对地方财政冲击较大，地方财政吃紧，需要筹集新的财源。

随着大开发时代结束，存量房时代逐步开启，土地财政难以为继，按照社会发展基本规律，从土地财政往房地产税转型也是大势所趋。

根据第七次人口普查数据，2020年我国常住人口口径的城镇化率为63.9%，考虑到2.86亿农民工在农村留守的家属（其中，外出农民工16959万人，本地农民工11601万人），如果能够实现农民工市民化和基本公共服务均等化，我国宽口径的城镇化率已经达到75%左右，发达国家的城镇化率普遍在80%-90%之间，快速城镇化阶段渐近尾声，土地财政难以为继。

财政部数据显示，2020年地方政府与房地产相关收入总额为10.4万亿，其中国有土地出让金收入8.4万亿，5个房地产特有税种税收合计1.97万亿。2012-2020年土地出让金占地方财政收入的比例由20.0%增至30.4%。2012-2020年土地出让收入和房地产专项税合计占地方财政收入从27.1%升至37.6%。

2021年5月以来，房地产销售快速降温，土地大幅流拍，特别是第二批、第三批集中供地，流拍率超过1/3，部分城市超过一半，且多为地方城投等国企兜底。

从这一角度来看，尽快落地房地产税试点，完善地方主体税，对于现代财税制度的完善及补充地方财政收入同样刻不容缓。

此外，值得一提的是，“房地产税立法工作需要循序渐进、稳妥推进”，说明一切都是为了平稳健康发展，而非让房价大起大落。

有房企人士向网分析称，开征房地产税短期将对房价或有影响，但长期仍靠供需关系。预计房价上涨动能减弱，投机性需求受到一定抑制，新房销售规模和房价出现阶段性调整。同时需要警惕，租赁住房供应量增加下，须出台政策规范租赁市场避免税负转嫁至租金。