房企开启新一轮大吞小 将有效缓解地产去库存

　日前，中央经济工作会议中提及“促进房地产业兼并重组，提高产业集中度”，这意味着，房地产行业去年以来的并购热潮，有望在未来一段时间愈演愈烈。

　　有统计显示，2015年前三季度，房地产行业完成并购案例176起，涉及金额1600亿元。鉴于此，多数研究认为，未来房地产行业的并购重组仍旧持续，这将成为缓解房地产库存顽疾的一个有效药方。

　　小开发商渴望“救援”

　　李猛（化名）作为内地小县城一名典型的小开发商，正在经历着前所未有的煎熬。

　　几年前，他凭借给云南某县域城市建设保障型住房，因地方政府没有钱支付工程款，将县城一宗几万平方米的土地批给他作为补偿。当时正值房地产颇为火爆的2013年，李猛东拉西凑筹足几千万拉开了自己房地产开发的大幕。

　　无奈时运不济，原本还热火朝天的楼市，一下子就没了买家。“原来预计当年就能卖掉的200套房子，到现在还剩五六十套。”

　　销售不畅使得资金不能按期回笼，后期建设跟不上。“要让后面的房子达到销售条件得2000万元。”

　　对于日前政府高层提出鼓励开发商降价去库存的呼声，李猛非常无奈。

　　他所开发的项目如今处于烂尾状态，达不到销售条件，即便想降价甩货，也是有心无力。而让他感到英雄气短的是，一旦房子可以销售，即便按照成本价卖，货值也有五六千万，但即便以这笔预期的钱作为抵押，也找不到资金愿意出手搭救，银行不贷款、小贷公司也不愿意为小县城项目买单。而他自己名下的车子房子，早在2015年春节前便抵押支付农民工工资。

　　李猛说，如今只能寄希望于政府出面解决资金缺口，或者有资金实力的开发商能够接盘，把项目盘活推向市场。

　　李猛仅仅是众多小县城开发商的一个缩影。前几年的房地产过度开发已经透支了当地购买力，加上当初以高利贷等方式高息融资，已经让许多项目面临资金链断裂无以为继的困境。

　　云南一名房地产从业人员告诉《第一财经日报》，今年，他所在的城市房地产大量存货无法销售，使得开发商不敢轻易上马项目，大量在建工程停工，整个城市今年开发量不足上年十分之一，其中相当多开发商希望能找到接盘者，自己可以甩手不干。

　　巨头热衷整合接盘

　　与中小发展商无以为继的局面相对应的是，融创中国（01918.HK）、碧桂园（02007.HK）与恒大地产（03333.HK）等房地产巨头，凭借便捷的融资渠道，已经加速在各地寻找机会接盘优质项目，以快速扩大自己的地产版图。

　　例如今年7月，碧桂园在四川泸州相关部门的引荐下，接盘了该市高尔夫豪宅盘渔子溪。据悉，渔子溪的洋房早在2014年初开始销售，但因销量不畅而陷入资金困境。最后因碧桂园的介入得以盘活。

　　据知情人士透露，碧桂园今年投入大量资源到土地市场上，其中相当一部分是以股份合作的形式接盘中小发展商的项目。

　　在并购市场上，恒大地产今年表现得更加彪悍，只是路数与碧桂园不甚相同。截至目前，恒大已经先后5次在国内进行大规模项目并购，其中包括10月中旬以70亿港元代价向信和置业（00083.HK）、华人置业（00127.HK）及中渝置地（01224.HK）收购子公司或分公司股权，进而获得位于重庆的一个超大体量综合项目；以及7月中旬以65亿港元从华人置业手中接盘成都三个项目；12月以135亿收购新世界(18.32, 0.32, 1.78%)位于海南海口、湖北武汉、广东惠州三大城市的4个超大型项目。

　　凭借快速并购，恒大地产今年下半年以来的销售屡屡创出新高。该集团披露的月度销售数据显示，其10月单月销售高达258亿，首次超过万科、绿地等同行。而11月，该集团实现销售额178.5亿元，同比增长33.2%；合约销售面积214.1万平方米，同比增长26.6%。前11个月，恒大累计已完成销售额1723.9亿元，完成上调后1800亿元年度目标的95.8%。

　　对于市场上出现的并购热潮，克而瑞研究中心分析师朱一鸣认为，随着房地产市场结构性分化严重，越来越多企业的日子难过，慢慢退出市场，这给龙头企业提供了良好的并购机会。在他看来，长远来看，优胜劣汰是市场发展的规律，有利于行业格局的优化，而强者恒强与企业分化也是行业的必然趋势。
　　据Wind资讯统计，过去的两年时间里，房地产行业每年的并购金额增长均超过一倍。2014年并购236宗，涉及金额为1768.09亿元，同比增长104.93%，2013年并购153宗，涉及金额863亿元，同比增长145.09%。2013年以来至今年前三季度，房地产行业并购案发生565宗（包括已完成与未完成交易），涉及并购金额达4230.88亿元。

　　同时值得提及的是，并购也与行业利润空间收窄有关。一名资深分析师对记者表示，小企业融资难，加剧了行业之间实力较为雄厚的大型房地产商与中小房地产商之间的差距，也为行业之间的并购提供了条件。

　　房地产与金融评论人士黄立冲对记者表示，近年房地产并购一直都不少，一些国有房企因为利息成本便宜，去并购成本高的企业。但他同时表示，通常都是大企业并购小型项目公司，并购集团公司的情况较少。从不同城市来看，他认为，未来三四线城市的房企未来也会整合，但受制于当地需求不足，被并购的标的都是有选择性的，仅限于地段特别好的项目。