买房的经济账你永远算不清

一早收到一个学生微信：“恩师啊，您的人房分离战术是当代中国老百姓应对城市生活成本高问题的法宝啊。时间成本、道路成本太高了，我被气炸了。”我之所谓人房分离战术，拆开来是两点：鉴于我们已经进入九头牛拉不回的人类通胀时代，工资增长赶不上通货膨胀，因此有了一定的月供能力就应该及时入市买自己买得起的房子，宁可小一点也要坚守城市中心区。实在不行才在交通可以忍受的郊区或二三线及其以下城市买。然后择机“农村包围城市”。第二点是一定要坚决抛弃自己买的房子就一定要自己住的陈腐观念，你买的房子给别人住，别人买的房子你租来住。这样才能最大限度地让财产保值增值，同时最大限度节约时间成本。金钱诚可贵，时间价更高，若问生命是何物，无非时间过客。

同时，还收到网友发来某地政府救楼市的文件，我说：“其实不断冒出的新救市政策，都是在为我此前的判断背书（括号里面为笔者后加）：房地产补贴了工业（住宅和商业用地补贴工业用地），然后（通过土地抵押贷款等形式）绑架了银行和政府，银行和政府救楼市就是救自己。但楼市投资一定要倾听城市化规律，有些地方是想救也救不了。不管城乡户籍一体化也好，振兴西部和东北也好。一切都会风流云散，只有规律沉默不言：看天上云卷云舒，任庭前花开花落。”伊又说：“当我们讨论家庭财商时，总是遭遇关于平和与幸福论调的争论。”——说什么幸福跟财富没有关系啊诸如此类。如果真是这样，人类追求财富又有什么意义？事实上，持此类观点的，大多数是在为自己的无能、懒惰（不肯思考也不会思考）和不思进取找借口。我说：“不必浪费时间，他们不知道财务自由对于心灵自由职业自由的重要性。为什么80%财富掌握在20%的人手里？你跟那些80%里叫不醒的人较什么劲？”观音普渡，亦只渡可渡之人；斯人装睡，上帝也叫他不醒。

2011年初开始全国性的限购限贷政策，从天子脚下的北京开始示范，很快铺向全国46座大中城市。在此后三年里，全国房价逆势上涨，北京房价3年时间至少上涨了1.5倍，即2013年底平均房价应该是限购限贷之初的2011年初之2.5倍。时间进入2014年以来的半年多时间里，由于一些城市住房供应过量导致银行全面惜贷，危及了整个社会对房地产的信心和预期，导致半年多来房屋成交量持续下跌，一些城市房价也应声而落，土地财政、银行贷款、地方债乃至银行理财产品问题纷纷浮出表面，不足半年，各地方政府纷纷扛不住，从遮遮掩掩放开限购到大张旗鼓救市，到现在几乎只剩七八个城市没有完全放开限购。中央层面的货币政策也一松再松。虽然信贷重回优惠政策目前仅限于首套房，但相信用不了多久，限贷放开也完全在情理之中。

过去多年，直到今天，社会主流舆论，包括很多“著名经济学家”、著名经济评论者都一再呼吁要打压楼市以“拯救实体经济”，他们根本不知道中国经济和房地产的逻辑，甚至完全无视房地产补贴“实体经济”、且因为这种补贴扭曲真实价格成本导致“实体经济”严重过剩的事实。

迄今为止，救市最急迫的是四川省和内蒙古包头市。7月31日，成都市财政局官网发布消息，四川省财政厅决定，从2014年7月1日至2014年12月31日期间，对金融机构按照国家政策规定向居民家庭在四川省行政辖区内首次购买自住普通商品房提供贷款，且贷款利率不超过(含)人民银行公布的同期贷款基准利率，按金融机构实际发放符合条件贷款金额的3%给予财政补助。有业内人士直呼，四川的此次做法堪比2008年那一轮救市。其实从政府角度，这样的救市比2008还狠。上次是首套房利率七折优惠，由银行来背负救市责任；这次是政府拿出真金白银，如果按三成首付算，七成贷款金额3%的财政补贴，已经高于政府收到的契税。等于说政府不仅不收个人契税，还倒贴。

包头市政府网则于8月5日刊发了《中国?包头2014房交会优惠政策》，宣布由市政府于9月6日-10日举办“中国?包头2014房交会”并推出诸多购房优惠政策：房交会组委会发放面额元/套“百姓购房券”，购房人在房交会上可持券抵顶房款。购买首套新建商品住房，给予所纳契税100%的补贴；购买二套以上（含二套）新建商品住房，给予所纳契税50%的补贴；购买非住宅，给予所纳契税50%的补贴。所纳契税实行先征后补，由昆区财政部门返还。购买新建商品住房，市政府给予购房人2000元/套的财政补贴。住房公积金贷款最高额度由50万元提高到60万元，减半收取住房公积金贷款的担保费、评估费。减半收取房屋登记费、抵押登记费。对法律规定必须进行公证的房屋，减半收取公证费。综合补贴也已经高于契税。

据了解，除四川、包头外，也有武汉、绍兴等地通过财政、税费补贴等形式刺激楼市。但是我一定要提醒大家，地方政府政策常常发神经，因为追求短期效应，也因为他们的思路常常和城市化规律背道而驰——城市化往东，他们的城镇化往西。但是你买房可能却一辈子要对它负责。因此你买房千万不能像哄抢旅游地产一样冲动，到时候不是旅游地产为你的旅行提供方便，而是旅游地产绑架了你说走就走的自由与洒脱！

大家买房的时候一定要沿着城市化的方向走，那样才顺风顺水。最简单判断城市化方向的办法是什么？是我一再强调的“人聚财聚人散财散”，往房价高的方向走而不是相反！一国之内是如此，一座城市及其周边情况也是如此。城市化的规律你至少必须占七成权重，政府的规划和政策合起来最多三成。脱离这个“黄金分割”，到时候可能会吃不了兜着走。日本包括东京大都市圈在内的郊区已出现13%的房屋空置，任风吹雨打无人接手。

未来中国的城市化也将不再是城市不断扩张，而是面临着一个总体收缩的过程，切记城市向上生长战胜向外扩张，电梯战胜汽车，高密度战胜低密度是我童某人首先提炼总结的必然规律，任何人改变不了这个规律。

还有一个是大家非常关注的“买房时机”问题。网络上盛传一个帖子说过去十年一共有过3次最佳买房时机，今年8月将是第4次。其实，我劝大家对此不要太在意。我一再提醒大家的是越早越好，买得起就及时下手，时间成本才是最大成本。不要总想抄一个最低，想抄低的人一定会被连底抄。股神巴菲特炒股还有一半买入即被套呢，但何妨他成为富可敌国的股神？！因为人家看重的是长远，是价值投资。

买房更应该风物长宜放眼量，从长远考虑。短期的涨跌，貌似有“最佳时机”，但回头看，我们会发现所谓最佳时机不过是“阶段性平缓或微调”。就好比上台阶，只不过是上了一个台阶以后的暂时平缓或微微下坡，比起上一个台阶来说，事实上还是高很多。不信，咱们看看国家统计局发布的2014年6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况：

一、新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况：（一）与上月相比（环比），70个大中城市中，价格下降的城市有55个，持平的城市有7个，上涨的城市有8个。环比价格变动中，最高涨幅为0.2%，最低为下降1.8%。（二）与去年同月相比（同比），70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。6月份，同比价格变动中，最高涨幅为9.4%，最低为下降5.3%。

二、二手住宅价格变动情况：（一）与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有52个，持平的城市有11个，上涨的城市有7个。环比价格变动中，最高涨幅为0.1%，最低为下降1.5%。（二）与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有8个，上涨的城市有62个。6月份，同比价格变动中，最高涨幅为9.1%，最低为下降9.6%。

看这个价格，即使在全国楼市哀声一片的2014上半年的6月，比起“上一个台阶”（同比），是不是整体楼价仍然是上涨的？更何况，如果考虑早买一年早得租金，早买一年早享受更好住房的生活品质提升，这个账你又如何算得清？

（原标题：《买房首先要服从城市化规律》）

——————

本文系腾讯·大家独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

关注腾讯·大家微信ipress，每日阅读精选文章。

（责编：代金凤）