严跃进：贪婪是房贷违约最大推手

　　近期市场上出现了部分关于住房按揭贷款违约的案例，商业银行站在原告席上指控购房者的 “断供”行为。应该承认，此类案例还是个别现象，并不会诱发系统性风险。但从防患于未然的角度出发，我们依然需要追问此类“断供”危机背后的推手。

　　持有住房的价值和还贷价值不相符，或还贷能力极度被削弱，将促使购房者把此类 “负资产”抛给银行。这固然违背了契约精神，但此类信贷的输入端口为银行，那么具备严格风险管控的金融机构，为何会发生信贷策略的失误呢？笔者认为，最大的推手总结起来就是一个词：贪婪。

　　美国学者理查德·比特纳在《贪婪、欺诈和无知：美国次贷危机真相》一书中，曾借“贪婪”一词剖析了次贷危机的生成机制。对中国市场来说，此类疯狂的贪婪之举，贯穿于此前楼市的非理性繁荣过程之中。

　　银行一直视房贷为核心业务和盈利的重要板块。很多信贷员受业绩压力的影响，在房贷营销和审批上自然会放松要求。以购房者的收入证明为例，从理论上说，如果收入不合格，那么银行完全可以降低信贷额度。但是，在银行放贷过热的情况下，其对于部分购房者偷偷在收入证明上造假的行为，并不会刻意去揭穿。这使得部分高风险的购房者进入房贷市场。而在传统信贷渠道无法走通的时候，银行也会默认购房者用消费贷款来充当购房款的做法，尽管此类消费贷款利率成本更高。

　　为了能够高效率地撮合房贷业务，银行也默许房企的造假行为。很多房企为了加快审核，会积极为购房者提供各类便利。比如在购房者没有能力和资格办理按揭贷款的时候，此类房企能够提供各类合作单位，进而提供包括虚假个税证明等材料，从而满足银行对按揭贷款材料的需求。

　　随着银行贷款额度的用完，银行也会积极介绍相应的购房者到担保公司。毕竟对于银行来说，此类介绍能够为其获得相应的收入，如中介费。但令人担忧的是，此类担保公司规模小，仅仅有几个简单的办公室和人员配备，整个风险控制系统很脆弱，唯一可以“忽悠”购房者的只是金融营业执照。在这样一种模式下，高成本的房贷流向了房地产购房市场。

　　贪婪式的房贷政策，和银行对整个房地产市场的认知是有关联的，即一个思维定势：中国房价只涨不跌。比如在2013年“国五条”、第4季度“N条式”的加码政策下，中国各大城市房价依然暴涨。到了2014年初，虽然各大研究机构都对市场降温发出了预警，但银行依然认为中国房贷市场的盈利空间将得以维持。

　　在房贷制度的缺陷下，此类房贷最终流向了贪婪的贷款者，主要是一些投资投机型的炒房客。此类炒房客对于楼市投资的信心过于充足，很多人一拍胸脯就认购中意的房产，而无暇顾及背后的风险。此类群体都在试图玩弄杠杆术，即将已有的房产做抵押，进行新的房贷，然后循环同样一个动作。但随着此类群体的月供能力削弱，这一如意算盘面临失算的尴尬。这样一类群体的特征，对应了理查德·比特纳在书中的比喻：信用状况一塌糊涂，收入微薄，工作时有时无，没有租房史，也没有储蓄维持生活。

　　贪婪自然是 “断供”危机的推手。但与此同时，也要看到，贪婪者往往也是吝啬的。此类特征完全适合目前商业银行的心态。楼市萧条有两个特征：房屋滞销和价格跌落。中国目前的楼市即是如此。从今年上半年的楼市表现看，全国商品房销售面积同比增幅为负，库存等指标在恶化；全国房价指数出现环比负增长，同比增幅也在持续收窄。

　　当房地产这一香饽饽变为馊馍馍时，商业银行的贪婪做法就变成了吝啬的行为：信贷骤然收紧、房贷开始不积极了。即使央行督促银行加快放贷节奏、提高房贷规模时，银行依然无动于衷。目前部分银行开始在房贷政策上有所松动，但也附带了各类苛刻的条件。刚需购房者因此愤愤不平：此前的信贷资源被炒房者获取，而如今作为刚需的他们却无法得到信贷的支持。

　　从贪婪到吝啬，背后是银行信贷政策顺周期思维在作祟。在货币政策监管、盈利驱动、整个经济走势等条件下，银行的信贷流动方向、规模始终和整个宏观经济周期保持高度一致性，即顺周期性。当房地产市场过热时，银行往往会积极推销各类贷款，进而为整个楼市注入大规模流动性，导致楼市持续火热。当市场出现阶段性拐点时，银行则会表现得很“势利”，进而提高信贷门槛，收缩信贷额度，对于楼市低迷有更致命一击。

　　从此次断供案例的背后，我们需要对银行信贷政策进行反思。首先，顺周期的信贷政策应该得到纠正，未来应该尝试逆周期的信贷政策。只有这样，信贷政策才能真正为楼市的平稳发展发挥金融功能。其次，信贷政策不能和房价挂钩。正是此前很多商业银行试图将政策的方向和资产价格走向进行挂钩，才暴露了贪婪的商业本性。逐利性无可厚非，但也需要积极建立公益性目标。最后，信贷政策的实施应积极释放正确信号。目前市场中，银行要积极、优先地对刚需购房者进行放贷。这样既能为颓废的楼市鼓鼓劲，也能打消投机客在新一轮救市潮中的各类幻想。　◎严跃进 (作者为上海易居房地产研究院研究员)