深圳首套房贷利率开始松动 基准利率仍为主流

　　受房贷总体需求增速回落及监管层政策指导的影响，深圳商业银行的房贷利率近期开始回落。据本报记者调查了解，五大国有银行的深圳分行中，除农行的首套房贷利率仍然在基准上浮5%外，中行、工行、建行、交行首套房贷利率均从原来的基准利率1.05倍回归基准，二套房贷利率则为基准的1.1倍。

　　此次下调后，深圳国有大行的首套房贷利率总体上与北京、上海持平，比广州略低，但有些银行对客户获得首套房贷基准利率设置了一定门槛，未达到的仍需上浮2%至5%不等。

　　招行汇丰首套房贷利率低于基准

　　据金融搜索平台融360公布的数据，截至8月7日，深圳地区能够为首套房贷利率提供优惠折扣的银行只有两家，分别为汇丰银行94折，招商银行98折。其中招商银行的折扣是针对公积金贷款20万以上的客户，其商贷部分可以给予9.8折。

　　但美联物业一位房地产经纪人说，目前的首套房客户均可向招商银行申请98折，没有公积金贷款也可以获得优惠。该名经纪人说，当前各大国有行都降低了房贷利率，其中首套房贷利率为基准利率，二套房贷利率为基准利率的1.1倍，三套及以上则不提供房贷；由于宏观政策转向鼓励房地产置业，接下来还会出台一些利好购房者的政策，不排除房贷利率的进一步松动。

　　融360的统计显示，目前中行、工行、建行、交行的首套房贷利率均回归基准，只有农行依然执行“100万以下上浮10%，100万以上上浮5%”的房贷政策。实行基准利率的四大行中，中行要求是100万贷款以下上浮2%，100万以上基准；建行是首套房贷300万以上或购买该行配套产品可享基准利率，否则上浮5%。

　　此外，北京银行、花旗银行、兴业银行、渣打银行等均对首套房实行基准利率，部分有附加条件。江苏银行、中信银行、邮储银行、光大银行等首套房贷利率上浮5%，民生银行、广州银行、华润银行等首套房及二套房均上浮1.1倍。

　　深圳首套房贷利率总体低于广州

　　不久前，上海农行宣布8月份起下调房贷利率，首套房贷200万以上可以95折，令市场对房贷利率整体下调的预期增强。据广州媒体报道，广州工行、农行近期下调了首套房贷利率，其中广州工行首套房贷利率从此前的上浮8%下调到5%。

　　据本报记者调查，目前，工农中建交等五大国有银行在北京与上海的房贷政策基本与深圳相似，上海农行的95折优惠只是个别现象。整体而言，目前北京、上海与深圳的主流首套房贷利率均为基准，二套房贷则为基准的1.1倍。广州的首套房贷利率则基本上为基准上浮5%，二套房也是基准利率的1.1倍。

　　据了解，银行间房贷利率的差异主要取决于该银行的信贷额度、贷款战略与成本等因素。如招商银行总行有关负责人曾表示，招行今年将投入按揭贷款300到400亿，除了响应监管部门的号召外，招行此前大力发展小微业务，导致个人住房贷款占比下降较快，目前有发展空间。

　　截至2013年末，招行个人住房贷款余额为268.61亿元，同比减少63.14亿元，期末个人住房贷款余额占零售贷款比例降至33.57%，首次低于小微贷款(个人经营性贷款)占比。

　　受房地产限购限贷政策影响，以及目前房地产行情下滑预期的增强，社会上对房贷的需求也在下降。如央行刚刚公布的《中国货币政策执行报告》显示，截至6月末，个人住房贷款比年初增加8704亿元，同比少增92亿元。

　　深圳并未公布本地区的房贷规模数据，但据人行深圳市中心支行的公开数据，过去四个月(3至6月)来，深圳市金融机构人民币贷款余额的同比增速分别为16.04%、15.34%、15.04%、14.61%，呈逐渐下滑趋势。

　　深圳某国有银行一名信贷人员表示，银行下调房贷利率的最主要原因是监管部门的政策指导，其次自去年下半年来的房地产调控政策导致房贷利率高企，遏制了购房者的需求，银行的房贷额度不再像过去那么紧张。

　　未来房贷利率走向左右为难

　　国有银行下调房贷利率是否说明拐点到来？房贷优惠能否重返85折时代？融360的一份调查报告显示，房地产下行风险可能导致房产贬值，而互联网金融等的兴起又提高了银行的融资成本，导致其信贷成本抬高，这两方面的因素将制约银行扩大房贷规模的意欲和能力。

　　目前银行的某些负债，如吸收金融同业的协议存款，年化利率有的已经超过 5%，在此基础上，还要计入 20%不产生收益的存款准备金，由此，银行的实际放贷成本至少是“5%÷0.8”，即 6.25%，而住房贷款基准利率仅为 6.55%，所以银行缺乏房贷打折的空间，否则就无法获利。

　　不过，该报告也指出，如果房地产市场严峻，不排除政府将出台相关政策指导银行适当放松信贷政策，以提高房地产市场的成交量，达到维稳及“救市”的目的，在这种情况下，下半年可能会出现房贷利率回落的情况。

　　瑞银证券也指出，国有银行下调房贷利率是在房贷增速放缓背景下，监管层进一步窗口指导的结果，但由于银行面对的资金成本整体高于2012年，银行房贷利率优惠不太可能大规模重返八五折优惠时代。

　　还有业内人士认为，银行下调按揭贷款利率的动力来自于政策导向及资金面相对宽松导致的无风险利率的下行。在保增长和保就业的压力下，市场普遍预期下半年货币供应量会比较宽松。在这种情况下，利率价格就会下调，从而带动房贷利率随之下调。

　　深圳特区报记者 范京蓉