深圳小产权别墅变“无产权”噩梦

　　绿证办不下来还遭开发商索房索赔 仲裁结果又是“购房合同无效” 买方恐钱房两空

　　本报讯 （记者肖陆军摄影报道）对于许多购买“小产权房”的业主来说，首先面临的就是一个违约风险：无论是你要求退房退款或者是房价暴涨，开发商或业主表示不卖了，你和开发商签订的合同一旦诉诸法律可能是个无效合同。

　　深圳市民李昊阳最近两个月来就非常焦虑，自己十年前购买了龙华一“小产权”别墅，因为开发商承诺的“绿证”没办下来，自己购房的尾款一直没付清。事情就此埋下隐患。开发商去年以“合同无效”索房，李昊阳可能面临钱房两空的悲惨处境。

　　十年前：

　　办不来“绿本” 约定“先住着”

　　2004年11月8日，虽然明知道是“小产权”房，但看在开发商承诺办绿本的条件下，深圳市民李昊阳前后交了部分购房款51.72万元，购买了宝安区三联墩背村“云都别墅（现名为港侨新村）9栋D号房”。

　　记者了解到，别墅的售价原本是116万元。在首先付了35万元首付款后，李昊阳与经宏鹏公司签订了《房地产转让合同书》，双方约定：房子尾款81万元自2004年12月12日起分60个月支付。此外，开发商承诺自合同生效之日起7日内到国土部门备案登记，以及后续为李昊阳办理“房地产证”。如果合同签订一年半后“绿证”还没办好，开发商应该双倍退还李昊阳的购房费。合同还特意注明：“绿证”即依深圳处理土地历史遗留问题程序核发的产权证。

　　李昊阳介绍，因为说好的绿证一直办不下来，在连续供了11月的楼后，自己于2005年9月向开发商提出退房申请，结果开发商公司既不同意退房也没有双倍返回已交房款，只是双方口头约定说房子先住着，等房产证办好后一次性再付清房款，因此自2005年11月起，李昊阳未再向经宏鹏公司支付剩余购房款。

　　十年后：

　　开发商索房索房屋使用费

　　这暂时的“先住着”一住就住到了2013年8月。2013年8月16日，开发商经宏鹏公司突然向深圳市仲裁委员会提出仲裁申请，要求确认该公司与李昊阳签订的《房地产转让合同》无效，要求李昊阳将该房屋返还，并且索要62.4万元巨额房屋使用费。

　　在仲裁申请书中，经宏鹏公司表示，在自己办理“绿本”房产证期间，被政府告知该房屋属于违法私房性质，不能够办理房产证，双方的合同属于无效合同。

　　因此，经宏鹏公司向深圳市仲裁委员会提出仲裁申请：裁定购房合同无效。除了要求李昊阳将房屋返还，还要求李昊阳须按照每月6000元的使用费，支付从2004年11月至2013年7月共计8年零8个月的房屋使用费62.4元，在扣除了李昊阳之前所交的购房本息的51.72万元后，李昊阳还需支付差额10.68万元。

　　在李昊阳看来，办不了绿证是影响交易无法完成的主要原因，开发商应该承担主要责任，“如今开发商却还要追讨每月6000元的使用费，实在荒谬。”

　　深圳仲裁委员会：

　　合同无效 驳回索要使用费要求

　　今年5月20日，深圳仲裁委员会审理后，裁决该合同无效。仲裁庭分析认为，双方对于转让合同的标的物是农村违建房屋的事实并无异议。双方签订合同的行为，是以合法形式掩盖转让农村集体用地上违法建筑的非法目的，双方的合同是无效合同。

　　根据仲裁庭的测算，即使按照每年7.2%的银行同期贷款利率计算，过去8年又8个月，哪怕仅计算35万元的首期款利息就有21.84万元，而如果按实将李昊阳已支付的51.72万元购房款与同期利息相加，总额显然高于开发商要求的62.4万元，因此，驳回了开发商要求李昊阳补交10.68万元房屋使用费的要求。

　　历史违建处理办法成为仲裁依据到底合不合理？

　　按照仲裁庭的裁决结果，李先生可能面临的是钱房两空的结果。目前，李昊阳已向深圳市中级人民法院申请撤销该裁决。

　　在这一关于“小产权房”的争议纠纷中，裁决依据就是今年4月1日正式生效的《<关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定〉试点实施办法》（后简称《实施办法》）。裁决书中称，根据该办法第2条和第34条规定，无论申请人或被申请人均不是规定中所称的“原村民”，且该房屋处于规定所称的“以房地产开发为目的未经批准建投的住宅类违法建筑”，因此不应当在可以确权的范围之内。仲裁庭据此认为，双方订立的合同无效。

　　不过李昊阳的律师刘春则认为，在这项纠纷中，仲裁不应该适用《实施办法》，“按照实施办法中第二条的明确规定，‘本实施办法适用于市政府确定的试点区域内农村城市化历史遗留违法建筑的处理’，而案件中涉及的房屋根本不在试点范围内。”记者查询市规土委公布的深圳12个试点社区，确实不包含案件涉及房屋所在的社区。

　　律师质疑：

　　新规或成违法开发商

　　收回“小产权房”工具

　　2004年，深圳宝安中心区的房价刚刚攀上5字头，均价是5000余元，而如今宝安中心区房价4万元每平方米起。如果用当时购买“小产权”别墅的50余万元购买商品房，李昊阳如今可以说是获利颇丰，但现实是李昊阳面对的可能是钱房两空。

　　在刘春看来，如果经宏鹏公司的做法被很多违建开发商如法炮制，那么本意在处理历史违建的《实施办法》就有可能沦为开发商收回已出售多时，但价格快速上涨的“小产权房”的牟利工具。

　　查违办：

　　涉案“小产权房”

　　无法合法归任一方

　　深圳市查违办相关工作人员孙先生接受记者采访时表示，根据《实施办法》，案件中涉及建筑应该最终无法“确权”，无法办理任何房产证件，即使有仲裁结果，涉案房产既无法合法地归买方，也无法合法地归开发商，更不能以仲裁结果作为依据去办理房产证。不管如何，这个案件释放出了正面消息，那就是再次提醒市民，“小产权房”的买卖风险极大，市民千万不可因贪便宜随便入手。

　　记者了解到，除了合同无效，房子随时可能被开发商收回，购买“小产权房”，还存在着质量风险和拆除风险。小产权房的诞生基本上没有经过质量部门的监督，质量难以保证；其次是拆除风险，一旦建筑违反城市规划发生拆迁，业主的拆迁补偿很难得到保证。