旅游地产逐渐走向“冷静” 能租出去才是硬道理

　　旅游项目众多，但真正有生命力的项目从不缺少人气

　　随着立秋到来，暑期结束，海景房的销售在经历了夏季的热闹后，又开始逐渐迈向“冷静”。业内专家提醒：这个时期恰恰是检测一个项目“含金量”的重要时期。因此，一个真正好的旅游项目，能够不断地吸引人流量，延续自己的“经济链”。而在此问题上，各开发商也有自己的探索途径。

　　□本报实习记者 张兰

　　以文化旅游吸金

　　以旅游带动经济可持续发展，这被大多开发商认为是旅游地产较成功的发展模式。但这样的项目大多存在于景区周边，或房产本身就作为旅游的配套出现，例如，主题公园的建造。“旅游地产是为旅游业服务的，这个主次关系，应该首先搞清楚。”一位业内人士表示，在这一方面万达、雅居乐、碧桂园等房产大鳄首先做出了表率。位于长白山脚下的万达长白山国际度假区，由万达集团斥资200余亿建造，夏季这里是高尔夫度假胜地，冬季这里是世界顶级滑雪场，从旅游、居住、到购物，几乎涵盖了一套完成的度假产业链；位于腾冲的雅居乐云南原乡项目，在原始的山水美景中，希望以造城之势，将云南原乡打造成为国际旅游度假地产标杆；以及位于深圳的华侨城，它曾经是一片滩涂，但数十年过去后，片区面貌得到了极大的改变，成为世界级湾区。“旅游”加“地产”的模式，也被业界频频称道。

　　以城市换住吸引人流量

　　“造城”并不是所有开发商都有实力尝试。但小项目也有小项目的解决方式。日前，记者以置业者的身份在走访一些旅游地产项目销售点时，总会听到“换住”一词。一位置业顾问为记者解释，为让房源得到充足利用，减少空房率，他们已与国内某网站合作。置业者在购买房产后，可成为此网站的会员，在房源空置的时候将自己的房源信息挂到网上，然后根据自己的需要和其他城市的业主进行“换住”。

　　记者随后在网上输入“换住”一词进行搜索，发现专门做房源换住的网站有不少，来自全国各地的房源信息也比较多，用户的好评率也比较高。但也有一些问题出现，比如，东西少了，家具遭到破坏等。

　　“其实，这种模式并不新鲜。但对于旅游地产来说，随着这种模式的普及和发展，也确实能够在一定程度上促进游客的流动，让资源得以充足利用。”业内人士表示，人们购买旅游地产项目就是为了养老或度假，但从目前的情况来看，很多置业者在购买后，只住一两次就没了新鲜感。而换住则可以将资源有效利用，增强度假者的新鲜感，促进度假经济的发展。

　　以专业运营，增强人气

　　除了以上方式之外，托管也是近两年来发展比较成熟的一种途径。目前很多旅游地产项目，会将托管纳入到物业服务中去。置业者只需和物业签订合同，然后每年收取一定租金。相比物业的托管服务，专业酒店的运营方式相对更加专业。例如，一些项目开发的产品为酒店式公寓，就是将房产与酒店捆绑。开发商负责开发、建造房产，酒店负责运营。也就是说，置业者本身购买的就是酒店的一间客房，你可以选择自住，也可以将房产托给酒店租住。因此，酒店的品牌、运营能力以及周边的资源就格外重要，因为，它们直接影响着你的收益和房屋的升值空间。

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　　了解开发模式，

　　估算项目价值

　　旅游地产的开发主要有以下几种模式：

　　一、自然资源型借景开发

　　自然资源型借景开发模式对较好的自然风景资源依赖度高，我国大多数旅游地产项目都是依托良好的自然景观资源进行开发。一般来说，风景优美又适合大盘开发的地块位于城市远郊区，距离城市中心地理距离比较远，基础设施不完善，因此考察这类项目的重点是除了看资源，还要看配套。

　　二、文化体验型借景开发

　　文化体验型借景开发模式主要依托历史文化和民俗文化资源，将文化元素发扬光大，做综合性旅游地产项目。例如杭州宋城文化主题公园、云南丽江、成都芙蓉古城等。一般这样的项目开发的周期较长，体量较大，因此开发商的实力很重要。

　　三、主题公园型造景开发

　　主题公园型造景开发模式是以主题公园为拉动的旅游地产综合开发。近年来，主题公园在中国掀起一轮建设热潮，其中也的确不乏成功者，例如华侨城将主题公园开发和地产开发有机结合，形成独特的旅游加地产开发模式。主题公园是造景的关键，能够聚拢人气，带动人流，吸引旅游人群，华侨城的“旅游”+“地产”备受称道。

　　四、会议赛事型造景开发

　　会议赛事型造景开发主要是依赖大型会议和运动赛事提升知名度和品牌影响力，然后在区域内出售度假型房地产盈利，例如博鳌和G20峰会，都大力发展会展经济，强化国际影响力，使得周边区域受益。考察此类项目需要了解当地的相关政策，以及用地的合法性。

　　五、主题街区型造景开发

　　主题街区型造景开发模式主要依靠城市特有的人文景观打造城市名片，集商业、旅游、地产开发于一体的综合型开发。例如北京王府井，上海新天地，苏州观前街等，已经成为当地观光旅游、商业休闲的中心。此类项目大多位于市中心，不适合度假养老更适合投资。

　　以上所述各种旅游地产开发模式各有特点，但都能够形成自身的盈利模式。一般来说，“旅游”+“地产”的盈利模式是平衡盈利与品牌，产出与投入的主流模式，而对于旅游产品的长期经营来说，盈利模式主要还是在旅游产品和服务上做文章。