豪宅助力北京楼市回暖 逆市下富豪为何频繁置业

　　在刚需盘一路降温打折促销中，各大高端项目却捷报频传。招商臻园上半年销售27亿元折桂、华润万橡府开盘热销15.9亿元、中海·枫丹公馆首期入市热销70余套、广渠金茂府单价12万元/平方米7月开盘销售10多套等等。楼市下行时富豪阶层为何频繁出手成为了业内关注话题。

　　豪宅逆市热销

　　从近期热销的高端项目来看，稀缺性的地理位置是一个共性。

　　从去年开始核心区已成交的土地中，楼面价几乎都创造了历史高点，融创以43.23亿元拿下了农展馆地块，楼面价高达7.3万元/平方米，预售价15万-20万元/平方米，北京核心区价值正在不断放大。

　　“目前在东二环建国门附近，在售的项目并不多，霞公府、建国5号的价格全在10万元/平方米以上，而近期热销的中海·枫丹公馆价格在7万元/平方米，性价比非常突出，其中最小户型仅70平方米，对于富有阶层而言500万元的总价置业东二环是非常具有诱惑力的。” 亚豪机构研究总监郭毅表示。

　　在过去一段时间内，北京豪宅市场出现了整体热销的局面。鸿坤·花语墅、建国5号、西单上国阙、红玺台、北河沿甲柒拾柒号、广渠金茂府等10万元/平方米以上的顶级豪宅均出现了成交。亚豪机构统计数据显示，7月，北京63个报价在5万元/平方米以上的公寓豪宅项目中共有30个实现成交，成交数量相比上月增加了4个。30个项目累计成交104套，环比上涨28%。

　　起底豪宅营销

　　从《大腕》中的李成儒到《私人订制》中的宋丹丹，冯氏喜剧不断炮制的豪宅形象与现实中到底差距有多大，豪宅如何定位如何销售，又是哪些人在消费豪宅？北京商报记者从中海·枫丹公馆了解到，在项目首期销售的客户中有六成来自于老客户及其推荐客户，口碑传播成为了项目热销的关键因素，同时由于项目主推的户型为72平方米一居、135平方米两居、160-180平方米三居、450平方米四居四大户型，产品的多样性以及高性价比，使得一些青年置业者尤为青睐，不少人买来做婚房，更多人把置业建国门当成身份象征。

　　“枫丹公馆的热销主要是源于项目居住、投资双重属性，这类产品在北京核心区基本上没有，属于市场空白，未来升值潜力巨大。”郭毅表示。“项目的老客户比例达到了42%，主要得益于华润置业在海淀清河深耕了九年的基础，客户对项目比较认可。”华润万橡府销售负责人秦江向记者表示。

　　鸿坤·花语墅营销总监潘鹏表示，伴随着市场的发展，北京的顶级豪宅市场正在从最初的无别墅不豪宅过渡到现在的城市豪宅，豪宅的功能定位更加明确，市场细分更加精准。

　　供应高潮竞争加剧

　　由于去年高价地的入市，今明两年北京的高端住宅将出现一轮供应高峰。

　　“一期产品基本上已经售罄，最近准备再加推50套房源。”记者从中海·枫丹公馆了解到。同样华润万橡府、广渠金茂府、红玺台等项目全有加推计划。此外，中赫万柳书院、泛海国际居住区等豪宅项目今年底前也将全部准备入市。

　　据了解，中海·枫丹公馆采用法国古典主义建筑风格，设计理念源自法国著名的卢浮宫，遵循古典审美，水平方向分为顶部中部基座三段式划分，纵向五段式划分，体现了中轴对称的皇家仪式感。园林风格也与建筑风格一致，采用了法式古典主义，皇家园林的设计更好地与建筑融为一体。

　　伴随着豪宅项目的大规模入市，如何做到细分市场、明确定位才是取胜的关键，中海·枫丹公馆的热销得益于其地处东二环板块的绝佳地理位置，同时也是其居住兼顾投资的特殊产品定位，赢得了不少财富人群投资稀缺房产的需求，未来区域板块的增值潜力巨大，凭借着中海地产的多年品牌积累以及中海物业的良好口碑，项目在未来的竞争中游刃有余。

　　北京商报记者 赖大臣