业内激辩：楼市进入“下行通道”是伪命题？

　　上周，2014博鳌地产论坛再度成为今年地产业最大规模的年度“盛会”，同时也是不同观点碰撞的焦点时刻。

　　2014年上半年的楼市确实显得不乐观，国家统计局发布的数据也显示，全国楼市呈量价增速双降的局面，新建商品住宅库存再创历史新高，市场成交继续低迷，楼市供需失衡的局面。

　　因此，这次博鳌论坛的主题被直接命名为“下行通道中的房地产”。这也是这一论坛举办十几年来，第一次以“下行”为关键词。

　　然而，论坛的主要嘉宾却对这一命题进行了集体炮轰。同时，围绕行业前景、商业地产、跨界地产等诸多命题，业内名家也展开交锋，乐观与悲观，调侃与争吵，“搏”、“熬”之风也映射了转型期到来后房产行业多变的未来……

　　任志强：楼市分明是“正增长”

　　华远地产董事长

　　“我没说上行、下行，我说中行行不行？”任志强最先嚷了一句，引起一阵大笑。

　　任志强没有笑，他先是嘟囔了一句“下行通道的观点都是媒体弄的”，然后摆开了自己的理论：“从整个房地产业的角度来说，保障性住房加上非保障性住房，总体量是上升的，没有任何数据可以证明现在是下行的。”

　　他还认为：“我们的投资是正增长的，不管增长率是不是比原来低了，但还是正的，没有变成负增长。如果投资在正增长的情况下说是下行通道，我觉得没有道理。”

　　对于目前事实存在的销售不振、库存大增等局面，任志强的看法是，仅从房地产销售的情况来看，确实是有下降的趋势，但是如果把政府那部分(保障房)和开发商(商品房)加起来的话，总体是上升的。去年，楼市总体销售是13万亿元，今年除了商品房的销售，加上政府(保障房)那部分，两个加起来的总量可能大于13万亿元，比去年还多。

　　贾康：说下行不如说分化

　　财政部财政科学研究所所长

　　作为长期关注地产的经济学家，贾康对楼市的情况非常熟悉，因此他的观点也非常“接地气”。对于“下行”，他认为：光说下行通道容易简单化，用市场分化来形容，更全面。

　　贾康承认，今年的楼市“在总的态势上来说，跟前面那几年显然是有阶段性的区别。前面那几年，虽然在调控的时候有过一定调整，但是整体感觉是单边往上走，看不出有什么风险”。

　　对于当前的局面，贾康则认为“这是一个健康的新调整，应该抓住这个契机，把过去不得已的一些行政手段淡化掉，加快培育一个跟市场对接、以经济手段为主的框架。所以我倾向于讲现在的楼市是调整和市场分化，而不是简单的下行。”

　　陈淮：房企就该“适者生存”

　　中国城乡建设经济研究所所长

　　经济学家陈淮一向是各大论坛的宠儿，他善于将学术观点隐藏于嬉笑怒骂之间，善于犀利的批评和辛辣的讽刺幽默，这次也不例外。

　　一开始，他就对做主持的同行巴曙松开了一炮：“终于没有用一个媒体人做主持人，而是用了一个学者，结果我还是失望了。”

　　陈淮接着说，如果在数学意义上有一个“下行通道”的话，那么指的是在一条曲线上，上下波动的过程中，每一个低点都低于上一个低点，每一个高点都低于上一个高点，这时候叫通道，而现在是在一个曲线上有起伏，因此“下行通道”这个命题是不存在的。他还直言，让经济学家来谈楼市短期现象是“小儿科”。

　　巴曙松则直接反击过去：“明明是谈房子，他(陈淮)没想明白，只好从猴变人谈起。”

　　陈淮反唇相讥：“真正的经济学家从不做短期的投资指导”。他展开说，对于目前的楼市，如果用一句话表达就是‘优胜劣汰、适者生存’，真正的好房企一定会生存下来。再进一步说，就是努力在金融创新上多下工夫，和改革大趋势相结合，摆脱对银行的过度依赖，“这是企业和中国房地产业的长治久安之计。”

　　对话大佬

　　刘晓光：商业地产十做九死

　　首创集团董事长刘晓光这次带来的主要话题是商业地产，围绕首创的实践和业界的现状，本报记者对其进行了一次专访。

　　记者：我一直注意到，首创走商业地产这条路也是走得很辛苦的，传统地产商转商业，有多难？

　　刘晓光：传统的地产商做商业地产非常难，不客气地说，能成功的绝对不到十分之一。就拿首创自己的实践来说，奥特莱斯一建起来，周围的房子就特别好卖，这就是新模式的力量。但要做好商业地产是非常难的，最开始我们是和国际上的奥特莱斯运营商合作，后来发现这种合作只依赖运营商是不行的，我们就要考虑收购运营商，还要直接和品牌建立联系……总之是千头万绪、非常难搞。

　　记者：首创一向是讲创新的，听说最近您又对互联网特别感兴趣，有没有悟出什么新模式？

　　刘晓光：没错，我们一直在研究新的模式，最近更是做了一个总结，就是有16种新型的商业形式和业态、方向，基本点就是把不同的产业价值点和地产进行融合。

　　我简单举几个例子，一个是搞综合性非常强的商业地产；还有一个是搞线上线下相结合，把网络平台建立起来后，再铺设配合这些平台的线下商业服务；再一个是把首创的金融创新提供给更多的客户，这些我们通过“惠生活”这个平台已经在尝试了。

　　快人快语

　　现在的限购调整只是解决了一小部分人的购房资格问题，但是没有解决更多人的购房能力问题。

　　——朱中一(中国房地产业协会名誉副会长)

　　有的房企老总说，我们要活不下去了，我说很不好意思地告诉你，你活不下去一点都不重要，中国的房地产市场将活得非常好。

　　——陈淮(中国城乡建设经济研究所所长)

　　过去那种阿猫阿狗都能赚钱的时代不正常。房地产如果总是在那种亢奋、过热的状态下，拿块地就能挣钱，那太不正常了。房地产现在逐步在开始调整，有些问题开始暴露。因此在这个意义上说，我们回归正常的过程已经开始了。

　　——樊纲(国民经济研究所所长)

　　中国房地产最好赚钱的时机可能已经过去，最好的机遇就是过去十几年，接下来十几年不可能再像过去赚那么多的钱。

　　——陈启宗(恒隆集团董事长)

　　商业地产过剩必死无疑，商业地产很难整合，目前全国有2986个Mall，全国这么大量的商业地产，这一块的泡沫会被挤破。

　　——蔡洪平(德意志银行亚太区投资银行执行主席)

　　目前我们这个行业参与者有一万家应该差不多了，但是现在行业协会估计的数字，正常在运营的还有3万多家，所以未来3年，我认为要淘汰50%到60%投机性的地产企业。

　　——潘军(花样年集团主席)

　　本报记者 胡喆