房价现“内生性”调整：住建部分类指导楼市调控

另据中国指数研究院发布的百城数据显示，温州、鄂尔多斯(行情,问诊)、芜湖等37个城市的房价在马年首月环比下调。

实际上，即使是在2013年连续涨幅超过20%的四大一线城市，2014年的市场开局亦“不同往日”。

北京龙熙房地产开发有限公司副总经理孟庆福表示，在自住型商品房大量推出，楼市购买力在前两年大幅透支的情况下，北京2014年的楼市也不是很乐观，目前开发商的项目就是抢跑上半年，因为下半年市场走势，谁都说不好。

国家统计局的数据亦显示，北京的二手房房价1月环比下调0.1%，这也是20个月来的首次下跌。

　　兰德咨询总裁宋延庆把本轮市场调整的行为称为内生性的调整，“和08年的一波受外部影响，下调价格的情况不同，本轮部分城市、部分房企的调价行为，更多的是基于市场判断的一种主动行为。”

　　在中国房地产协会副会长朱中一看来，这种由市场调节房价的情况是房地产市场回归健康、平稳的一个重要表现。随着房地产调控也将逐步从行政性调控向市场化调控的过渡，市场的内生调节效果将更为明显。

　　一位接近住建部的人士向21世纪经济报道介绍，和2013年强调落实房价目标不同，截止到目前，住建部并未明确下发要求各地制定新的房价目标并落实，所谓的2013年的房价目标亦不了了之。

　　与此同时，住建部对2014年楼市调控的要求是，房价上涨压力大的城市，要从严落实各项房地产市场调控政策和措施，增加住房用地和住房有效供应；商品房存量较多的城市，要注重消化存量，控制新开发总量。

　　被放大的杭州降价

　　虽然位于杭州城北的德信·北海公园以及对面的天鸿·香榭里的前后降价项目被舆论解读为“杭州楼市即将崩盘”的一个论据。但从市场表现来说，上述两个项目无疑是大赢家。

　　2月28日，21世纪经济报道记者致电上述两项目售楼处了解到，截止到目前，德信·北海公园15800元/平方米的特惠价清盘和天鸿推出的1.38万元/平方米均售罄。

　　不过，截止到目前两个赢家的主动性降价的行为，并未铺开至整个杭州市场。

　　21世纪经济报道记者致电杭州市区的多个项目了解，不会跟进，短期内没有降价的打算，融创、恒大、绿城亦在接受本报记者采访时表态短期内并无降价打算。

　　“可以这么说，杭州项目降价的情况，被过度解读了，”作为当事一方，德信集团常务副总裁费中敏不断强调，德信的策略就是“不卖高价房，追求高周转”，这纯属一家企业在战略布局升级过程的个别案例，并不意味着我们对杭州房地产市场的未来没有信心。

　　据其介绍，就在德信北海公园价格调整当天，德信还在杭州钱江新城再拿下一块土地，在几天后又在杭州白马湖的宅地出让中竞价到了最后一轮。

 

　　在杭州有项目的旭辉董事长林中亦认为，杭州降价情况被放大，“从目前了解的情况来看，杭州的（降价）情况属于个别楼盘，个别小开发商降价。”

　　林中亦与杭州大的开发商都通过电话进行沟通，了解到大家对市场判断亦比较乐观，在三四月份不会进行降价。

　　也因此，林中表示，上述两项目降价的行为，短期内不会对市场造成较大的冲击，同时也不会大范围蔓延。

　　杭州住房保障和房管局的一位内部人员亦告诉本报记者，杭州住房保障和房管局密切关注杭州楼市变化，目前来看，并无明显崩盘苗头。

　　“就在6个月前，杭州还因为房价涨幅较快，被住建部约谈，并随后升级了杭州的房地产调控措施，”上述人士亦调侃，“没想到半年刚过，杭州竟然成为了全国降价样本。

　　2013年11月，杭州市住房保障和房产管理局等七部门联合发文出台“杭6条”，其中包括加大20%的土地供应、提高二套房首付等。

　　不过，年底出台的“控房价”措施，并未阻挡2013年房价的整体涨势，根据浙江省社科院区域经济研究所给出的数据，2013年，全省房价均价上涨7%~8%，其中杭州的房价均价上涨约10%。

　　库存高企

　　虽然杭州楼市风险被放大，但市场人士对于杭州的楼市的判断依然谨慎。

　　林中称，短期内，旭辉不准备在杭州拿地，其中的一个重要原因，就是考虑到杭州的库存情况。

　　“为什么降价首先发生在杭州拱墅区的城北板块？主要是因为拱墅区城北板块供应量过大，那边有十几个楼盘。”林中表示。

　　根据林中的判断，库存去化周期直接决定该楼市的风险，库存去化周期在6-9个月，房价就有很大的上涨机会；9-10个月以上比较均衡，房价可以温和上涨；但如果超过15个月，房价就会有压力。

　　2013年，杭州的土地供应较大，在全国排第三位。林中说，从杭州一月份的数据来看，这个城市的库存去化周期是16.7个月。武汉、重庆、天津目前库存去化周期都在16个月左右。相比之下，林中表示，目前上海库存去化周期仅为8.7个月，北京大概只有7个月，所以房价上涨的幅度就比较大。

　　实际上，即使因供需矛盾突出最被市场看好的北京，2014年的市场亦不复往日。

　　以北京为例，网易房产数据研究中心数据显示，北京1月份商品住宅共成交6908套，成交面积74.42万平方米，成交套数、成交面积分别较去年同期下降44%、46%。6908套的月成交量也仅高于2012年1月的4473套，成为自2006年商品住宅开始网签、近9年以来元月商品住宅销量出现的第二低位。

　　二手房市场同样出现下滑趋势，1月北京市二手住宅成交8772套，成交量环比降20.1%，同比降55.2%。1月成交均价为29502元/平方米，环比下降1.87%。

　　孟庆福称，进入2014年，北京的确存在一个市场扭转的问题，现在开发商都想抢上半年的市场，因为谁也没办法预判下半年市场如何。

　　当然，孟亦强调，这并不意味着北京的房价会下调，只能说，市场的热度在下降，开发商去化的速度将下降。