2018年楼市开局：三四线城市火爆场景还能持续多久？

　　腾讯《一线》 孙春芳

　　南京（楼盘）市民彭明很后悔自己动作慢了一些。

　　2018年的春节，彭明和家人的大部分时间都花在踩盘上。在看了十几套房之后，彭明在正月初十（2月25日）那天终于选定了一套心仪的房子——位于河西新城江心洲仁恒绿洲新岛的一套81.2平米的两居室。

　　两天过后，彭明却迎来了不好的消息。2月27日，置业顾问给彭明打来电话，说银行贷款利率又上调了。

　　在此之前，南京各大银行房贷利率普遍是首套上浮15%，二套上浮20%，然而，2月27日后，彭明选定的银行房贷利率又上浮了5%——加起来，一个春节首套利率上浮20%。

　　彭明正在跟置业顾问商量换家银行办贷款，同时也担心其他银行也会跟风而上，上调房贷利率。

　　彭明表示，2017年全年南京的新房价格由于政府的限价政策基本没上涨，然而由于房贷利率不断上涨，买房的成本却蹭蹭上升。

　　“去年春节，首套利率还可以打九折，今年春节首套利率上浮15%到20%，如此一来，贷款200万30年还清的话，月供要多付1800多元，总利息要多还60多万元。”彭明说。

　　在去年上演一房难求的火爆场景之下，2018年春节，南京新房成交量同比下降28.8%。

　　然而依然有大量二线城市和三四线城市楼市，2018年的开年行情十分“兴旺”。

　　链家2月28日发布的最新数据显示，和2017年春节同期相比，一线城市的政策环境较前一年同期明显更严，因此整体表现弱于2017年春节；二线城市整体好于上一个春节，但是内部呈现出明显差异和分化，调控力度相对较小或者新房供应量增加的省会城市成交量明显增长（西安（楼盘）、福州（楼盘）、重庆（楼盘）、大连（楼盘）、成都），2017年政策严厉的城市成交明显弱于前一个春节（南京、济南（楼盘））；三四线城市市场成交增减参半，其中山（楼盘）东的部分城市得益于大规模棚改货币化，春节期间保持了全年成交热度，成交量同比大幅增长。

　　一线城市：上海（楼盘）北京二手房交易量腰斩

　　链家数据显示，在出台“认房又认贷”的调控措施之后，北上深广狗年春节期间成交量同比大幅下滑。

　　北京（楼盘）、广州（楼盘）两城虽在2016年10月经历一轮调控，但政策效果持续时间短，在2017年3月再次同步调控，均实行“认房又认贷”，鸡年狗年两个春节所处的政策环境大为不同，致使两城2018年春节期间成交量同比大幅减少，新建商品住宅成交同比分别下滑60.2%和29.4%，链家二手房成交同比分别下滑19%和71.1%。

　　深圳（楼盘）和上海早在2016年10月和11月便实行“认房又认贷”，两个春节的行政调控差异不大，但在更加严格的房贷利率条件下，2018年春节期间上海新房、二手房成交同比降幅分别为25.5%和50.5%，深圳链家二手房成交虽有增长，但绝对量依旧处于极低水平。

　　二线城市：总体走高但分化明显

　　链接数据显示，2018年春节期间新建商品住宅成交同比增速最明显的两城是西安及福州，同比增长近3倍。2017年此二城虽在调控之列，但其调控力度相对较为温和，且其作为省会城市有良好的资源吸附能力，加上人才吸引政策的利好带动市场成交。重庆和大连由于没有出台严厉的限购限贷政策，2018年春节楼市成交表现较好。重庆新建商品住宅成交量同比增长84.4%，链家二手房成交同比增长48.9%；大连新建商品住宅成交量同比增长40.8%，链家二手房成交量同比增长近150%。

　　新房供应量的增加带来成都春节期间成交量大幅增加。成都2018年春节期间新建商品住宅成交同比增长141%，主要是春节前期新房市场集中推盘（春节前三周新房供应量超过13000套）致使春节期间成交增长。

　　而在调控政策严厉的二线城市，成交量则出现明显下滑。

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　　济南实行“认房认贷”，且非户籍购房者首套首付比例达60%）、南京（实行“认房认贷”，且二套有贷款记录的首付比例高达80%）等二线城市2018年春节期间新建商品住宅成交同比分别下降45.5%和28.8%。

　　三四线城市：棚改货币化带来的暴涨

　　链接数据显示，在一些棚改货币化力度较大的三四线城市，交易量出现了暴涨。

　　其中，山东两城泰安（楼盘）和东营（楼盘）的新房成交较去年春节有明显增加，分别环比增长678.6%和190%，近年来山东棚改货币化力度大，2017年山东棚改开工80.37万套，同比增加50.5%，2018年预计开工套数为84万套，东营2016年货币化安置比例71%（前九月），2017年90.6%（前九月），泰安和东营是山东棚改货币化的缩影。且东营是我国重要的石油基地，其民营企业发展态势良好，2017年民营企业500强中总部位于东营的达18家，居全国第7位，东营人均GDP处于全国较高水平，其产业和经济的良好发展是其房地产市场表现较好的一大原因。

　　而江苏镇江（楼盘）、河北衡水（楼盘）、广东肇庆（楼盘）等地，由于其产业基础薄弱、经济增长乏力，交易量同比出现了30-40%的下降。

　　土地出让：1-2月同比上涨50%

　　在大部分二线城市房价和交易量上涨、三四线城市棚改货币化导致房价交易量暴涨的情况下，房企拿地的热情依然不减。

　　中原地产发布的数据显示，截至2月27日，50大城市土地出让金高达5932.23亿，同比2017年同期的3839.2亿上涨幅度高达54.5%。

　　最高的杭州（楼盘）卖地591.27亿，同必上涨250%，其次北京558.1亿同比上涨341%、苏州（楼盘）498亿。土地市场从金额看，热点城市开门红，包括武汉（楼盘）、福州、广州、郑州（楼盘）、重庆、济南、天津（楼盘）等14个城市卖地超过100亿。

　　不过，从成交的情况来看，2018年1-2月份，土地的溢价率基本平稳，大部分城市溢价率均保持低位，一线城市尤其低，上海的溢价率更是低至0.06%。总体而言，热点城市溢价率基本在10%左右，明显低于2015-2017年平均30%的溢价率。

　　2018年部分房企业绩目标调高一倍

　　在二三线城市依然火爆之下，房企积极拿地和并购，并纷纷调高了2018年的销售业绩目标。

　　泰禾集团(000732,股吧)2018年销售目标为2000亿元，2017年，其销售量为1007.2亿元。

　　融信中国2018年销售目标为1200亿元，2017年，其销售量为700亿元。

　　首创置业2018年销售目标为750亿元并计划冲刺800亿元，2017年，其销售量为558.5亿元。

　　其他房企对2018年的销售目标也有不小的期许。

　　华夏幸福(600340,股吧)位于河南省焦作（楼盘）市武陟县的郑北孔雀城营销负责人孙超称，2017年他完成了10亿的销售额目标，而集团给他定的2018年的销售目标为30亿元。

　　而融信中国对其今年完成比去年高近一倍的销售目标则信心满满，融信中国方面称，近两年来，融信中国在杭州等二线城市积极拿地，土地储备充裕，基于对二线市场的看好，2018年完成1200亿元的销售业绩不成问题。

　　对于三四线城市的火爆情况还能持续多久，国研中心市场所邓郁松表示，这要看该地区的棚改货币化是否还能持续进行，如果棚改货币化接近尾声，而同时产业和经济不能提供强有力的支撑，则市场情况会比较低迷，而且三四线城市的房产流动性差，一旦市场行情反转，则大量的业主将无法出手房子，一些运用首付贷、抵押贷等杠杆资金来投资三四线房子的人将“欲哭无泪”。