仅租金收入就高达百亿 新城控股连续五年经营性现金流净流入
2022年的新城控股,无疑就是那只骆驼。在房地产行业的内外环境恶化的背景下,在毅力、耐力、韧劲方面表现抢眼。尤其是坚持可持续发展,进一步增强了公司发展的后劲,有能力把握全新市场环境下的发展新契机。
经营性现金流连续五年净流入
2022年新城控股实现合同销售金额约1160.49亿元,合同销售面积约1191.52万平方米。公司实现营业收入1154.57亿元,实现归属于上市公司股东的净利润13.94亿元,扣非归母净利润7.27亿元。公司整体毛利率保持稳定,为20.03%。截至报告期末,总资产达4579.07亿元。
截至2022年底,新城控股在手现金余额314.63亿元,在手现金充裕;公司经营性现金流净额为145.35亿元,经营性现金流连续五年为正。2022年,公司整体平均融资成本为6.52%,同比下降0.05个百分点。
与此同时,负债规模持续优化,融资余额为712.70亿元,同比减少185.97亿元,有息负债水平保持低位。合联营权益有息负债大幅降至60.62亿元,较2022年半年度继续减少30.82亿元。
良好的财务和稳定的现金流,一方面是因为住宅开发,聚焦“有回款的销售、有归集的销售”。2022年实现回款金额1329亿元,回款率115%,回款率、归集率位于行业前列。
另一方面,则是得益于“住宅+商业”双轮驱动战略的战略优势的进一步奠定。2022年,新城控股实现商业运营总收入首次超百亿,达到100.06亿元,同比增长15.82%。吾悦广场开业面积达1319.74万平方米,出租率达95.13%;实现不含税物业出租及管理收入92.24亿元,占公司营业收入的7.99%;物业出租及管理业务毛利66.96亿元,占公司总毛利由去年同期的16.83%提升至28.95%;物业出租及管理毛利率达72.60%。商业运营收入的稳定增长,助力新城控股有能力恪守稳定安全的财务基本面,确保现金流的绝对安全。
商业的持续发力,让新城不仅有力地确保了现金流持续净流入的目标,减轻了财务压力,降低了财务风险。更重要的是,也让公司有能力在行业平均毛利率走低的大背景下,依旧保持相对较高的毛利率。
此外,自2021年以来,新城控股商业持续性经营收入持续大幅超过当期利息支出。2022年年报显示,该比例为1.64倍。
首批示范民营房企:融资渠道货进一步拓宽
受益于良好的财务和稳定的现金流,监管机构和资本市场也更看好新城,使得公司有能力新增了更多融资渠道。
5月,新城控股被列为首批示范类民营地产商,并通过中债民企支持工具推出的首单房企信用风险缓释凭证,成功发行10亿元中期票据。
6月2日,新城控股境外子公司新城环球发行金额为1亿美元的优先绿色票据,也是彼时房企首笔无增信措施的美元债;9月和12月在中债增全额担保支持下,分别发行10亿元和20亿元中期票据,票面利率分别为3.28%和4.30%,处于近年来发债最低利率水平;12月,公司 150 亿元中票注册额度正式获批,同时获得多家银行意向授信额度支持,融资渠道保持畅通。受益于多元融资工具的拓展,公司的平均融资成本较2021年同期下降了0.05%。
3月24日,国家发改委和证监会发布通知称,研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs,首次将REITs项目申报涵盖商业地产领域。
拥有198座已开业、在建及拟建吾悦广场的新城控股有机会凭借着良好的租金收入,参与上述消费基础设施REITs发行的试点。
除了债权类的融资外,新城控股也有机会通过权益融资,进一步扩大股本,夯实企业经营基础。3月13日,新城控股发布2023年度向特定对象发行A股股票预案,拟向特定对象发行股票,募集资金不超过80亿元,其中24亿元用于补充流动资金,其他将投向公司在建项目,保障项目交房周期和质量。
耐力训练:增强后劲
尽管,新城控股已经显示出了应对外部恶劣环境的较强能力,但却并没有放松对自己的耐力训练,还在进一步补足。
2022年,在全年高品质地完成了13.1万套物业交付的同时,新城控股(601155.SH)品牌IP活动“幸福体验工程”持续出新,“幸福体验工程”整合新城旗下优质的体验场景,真实呈现其所营造的生活空间、社区交往、社区创造与综合服务,涵盖住宅篇、商业篇、社区篇和多元业务篇。
在南京落地的“幸福体验工程”商业篇和康养篇,依托新城旗下康养品牌“新城·心颐”,通过15大体验场景直观呈现以产品创新、服务创新和资源整合所构建的新城康养业务模式,彰显出新城积极助力国家养老事业发展的信心和决心。
在山东烟台,一个集购物中心、主题商街、配套住宅为一体的项目,焕新三站老区的商业格局,为芝罘老城区产业升级助力,新城控股也将以此为起点,不断提升产品建造和服务管理水平,铸造其“幸福山东”的品牌形象。
另外,对当下商业地产行业格局及用户需求分析,新城商业正在谋划2023年启动深度运营战略模式升级。通过数据赋能,组织更加丰富和匹配用户需求的商业内容,提高吾悦广场服务能力和经营坪效,将致力于从空间运营到用户运营、从招商思维到经营思维、从客流营造到用户服务的转变,构建以用户为核心,满足业主、商家、用户和商管等多方价值诉求的新型价值关系。
在降碳减排方面,新城不仅仅将“绿色”理念贯穿推进绿色设计、绿色开发、绿色采购、绿色建造、绿色管理,创建了绿色建材供应商占比达 51%健康供应链生态环境,还携手中国建筑(601668)科学研究院,建立了碳排放核算方法学,完成集团 2021 年及 2022 年全口径碳盘查工作。
成立绿色商场创建领导小组,明确分工、责任到人,并与约 2.5 万个商户签订《商户绿色租赁协议》,签订率达 100%,推动绿色运维,引导绿色消费。截至 2022 年底,在建及新建商业项目及住宅项目绿建覆盖率达 100%。
2023年《政府工作报告》提出,完善支持绿色发展的政策,发展循环经济,推进资源节约集约利用,推动重点领域节能降碳,持续打好蓝天、碧水、净土保卫战。从城乡绿色发展目标,到金融机构发行的各类绿色债,从政策到商业环境,都在倾向于有能力、有决心100%发展绿色项目的企业。某种意义上,这将会是新城的全新机遇。
尤其是刚刚过去的第一季度,主要城市已经逐渐出现房地产市场复苏的景象。对新城控股来说,2023年可能会是迎来重要机遇的一年,而经历了更强耐力训练后的新城,将有能力抓住机会,实现持续性发展。

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