房地产的冬天与地产圈的三六九等

　　作者：三个火枪手

　　地产圈更是风声鹤唳。农历正月未半，还没从假期的疏懒中回神，大新闻和两会信息就不断席卷而来，猝不及防。

　　2月26日和27日港股和A股的房地产板块不约而同大跌，再回溯到二月初的大金融板块快速下跌，甚至都可以从中找到一丝解释。

　　金融监管和金融降杠杆依然是今年政府的工作重点，可不久，却传来银监会调降银行拨备率的消息。另一边，恒大、碧桂园、万科三巨头淡季前两个月的销售皆突破千亿。

　　这边厢，政策在收紧。另边厢，房企的销量还是狂奔中，这看似矛盾的存在一时让人费解。然而，放在2016年国庆以来（甚至更早的2012年）的脉络中，矛盾体其实是统一的。

　　一、房地产的冬天

　　过去研究中国房地产的框架核心是由经济支柱衍生出的“尿壶论”。

　　自1998年房改，中国住房逐渐市场化，到2003年，国务院下发《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（简称“18号文件”），正式明确房地产业是国民经济的支柱产业。在我国，历史经验亿多次证明，只要哪个行业被界定为“支柱”，哪个行业就会过热发烧，房地产的潘多拉之盒由此打开。

　　房地产对GDP的直接贡献从1998年的4.00%飙升至6.1%，在GDP基数不断扩大的前提下，占比一路走高。而从产业结构上，房地产链上下游涵盖建筑、钢铁、玻璃、水泥、金融业和家电等，延伸面之广难有匹敌者。

　　根据任泽平的测算，房地产链上带动的相关投资占全社会固定投资的50%左右。而平安证券的测算，2016年房地产对GDP的增长贡献率为35.7%。

　　此外，房地产也是政府的命根。其一，与房地产相关的税种有11个，其二，土地出让金是地方政府的主要收入来源。

　　所以，无论是对经济还是政府而言，房地产都是一个不可或缺的支柱。但是，房价高涨又会引起民怨沸腾，甚至泡沫撑大，引发经济危机，毕竟美国2008年惨绝人寰的危机还历历在目。最后，房地产就成了一个尿壶，或者说是吗啡，经济乏力了，就拿出来吸一口，精神了就藏床底下。

　　从2005年至今，由于政策的反复，房地产已经过了三轮的小周期了，也就是政策调控周期。目前正处于2016年国庆节开始的收紧阶段。

　　从过去的经验看，每一次调控都没有根本性的解决房价问题，属于头痛医脚型的处理方法。反而在调控期内，积攒了大量由于限购限贷等调控不能买房的需求，而每次放开调控，需求的堰塞湖喷涌而出，房价则快速的飙升，比如2009年、2012年、2015年三次放开调控，房价报复性上涨。

　　由此形成了房价平稳小降——大幅飙升——平稳小降的路径，每一次调控周期都在房价变化都是重复这个路径，民众的认知不断加深，形成了根深蒂固的路径依赖。

　　而投资中最忌讳的就是路径依赖。可能在某几次依靠过去的经验策略，赚的盆满钵满，但是市场唯一不变的就是变化，一旦策略失效，而你由于路径依赖，做判断下重注，那结局就是一夜回到解放前。

　　触动利益比触动灵魂还难。过去每次房地产调控到深水区，触及经济增长和地产财政时，都选择了容易走的路：拿出尿壶放水。[page]分页标题[/page]

　　一如过去经验，在2017年底之前，按照三年一个小周期计算，市场对2018年放开调控还是有所期待的。

　　但是，当看到春节后的“大新闻”，所有的逻辑都要变了，现在房地产预期研究的核心应该是：房子是拿来住的，不是拿来炒的。

　　或许，这次政府的膀胱比较好，对捡起尿壶的忍耐时间要远超出我们的预期。毕竟，政策的延续性更强有力了。

　　一个迹象就在于，政府对经济下行的容忍度提高，十九大报告中强调的是经济发展的质量，而非数量。

　　而文件中还强调未来的三大攻坚战之首为防范化解重大风险，主要有财政、金融和房地产风险。

　　金融去杠杆趋势将愈演愈烈，其对房地产的影响将是深远而深刻的。

　　文章开头讲到调低拨备率，有人竟解读为定向降准。Naïve，实际上是为实行资管新规，将表外的非标转表内做铺垫。而表外非标，主要就是流入房地产，占比约30%（约5万亿）。而表外非标产品，本来就是不符合监管绕道表外，如果未来回到表内，到期了，银行还会不会续期？对于资金饥渴的开发商而言，无疑是雪上加霜的。

　　而金融去杠杆另一表现在于利率抬升。对于高杠杆的开发商，未来的利息成本提升了。而对于购房者，相当于购房支出明显增加，部分人将望而却步，最后就是房子难卖了。

　　根据融360的月度报告数据，自2017年至今，全国首套房的贷款平均利率已经升至5.46%，相当于基准利率1.114倍，同比去年2月首套房贷款平均利率4.47%，上升22.15%。

　　此外，长效机制方框内的政策的推出和实行都会超预期地提速。比如，两会中热论的房产税可能就会超预期提速。即便房产税落地过程有些时日，但是其对市场预期改变和影响却是当下就显现出来的。

　　在过去，劝人别买房，是要上史书的。而在当下，劝人去炒房，也是要上史书的。

　　所以，2月底房地产板块闻讯而跌。

　　而这次房地产的冬天会很冷，时间也会很长。

　　二、房地产圈的三六九等

　　在地产业，顺周期，傻子都能赚钱，这跟在风口上，猪都会飞是一样的道理。但是，一到逆周期，方显英雄本色。

　　有人的地方就有江湖，有江湖的地方就有圈子，有圈子就有三六九等。

　　文王之问扁鹊耶？曰：子昆弟三人其孰最善为医？

　　扁鹊曰：长兄最善，中兄次之，扁鹊最为下。

　　魏文侯曰：可得闻邪？

　　扁鹊曰：长兄于病视神，未有形而除之，故名不出于家。中兄治病，其在毫毛，故名不出于闾。若扁鹊者，镵血脉，投毒药，副肌肤，闲而名出闻于诸侯。

　　与医同理，房地产圈也分三六九等，靠的是对大势和地产周期的判断，把握对了大势脉搏，则游刃有余；次之，则是随周期潮涨潮落；再次之，则是粉身碎骨。

　　1、 李嘉诚

　　房地产圈中上等者当属被仰首封神的李嘉诚，连续二十载稳居香港首富，稳坐钓鱼台。回顾其成功轨迹，几乎都是在重要的节点判断对未来的大势，并踩对节奏，从而平步青云。比如：

　　1960年代，香港左派暴动，社会动荡，低价暴跌，李嘉诚看好香港的未来，大肆收购土地，后来香港的地价就不用多说了。

　　1980年代，油价危机，购入加拿大赫斯基石油半数权益，后油价开启长期上涨趋势。[page]分页标题[/page]

　　2015年李嘉诚撤资的消息甚嚣尘上，引来诸多非议，其中有人断言李嘉诚老了，判断失误了。

　　2016年内地房地产市场暴涨，众人纷纷扬言，早就说了李嘉诚老了，错过了一波主升浪。

　　但是，出海四大天王，万达、复兴、安邦和海航，突然天降神怒，传出被抽贷，遭遇股债双杀。现在命运迥异，安邦刚刚宣布被接管，万达断臂求生，而海航还在缩罩杯，只有复兴才平稳落地。

　　而在今年春节后，众人才彻底回过神，当时走的时机是多么精妙，才深刻理解了李嘉诚说过，不赚最后一个铜板的含义。

　　实际上，在商言商，李嘉诚从2013年就开启了他的资产撤离之路。当时房地产市场还在调控中，开发商都在艰难度日，减仓算是顺势而为。当然，更钦佩其嗅觉之敏感，令人折服。

　　姜还是老的辣，挥一挥衣袖，还带走许多云彩。如果将中国首富分成两类，一个叫李嘉诚，另一个叫其他首富。

　　2、 万建林和巨头房企们

　　房产圈次之者便是曾经的一哥和现在争一哥的几个民企地产了。

　　在一个行业中能做到或曾做到行业第一的，必然有其过人之处。换句话说，房企都在一样的环境中，而有些就能借助大势，顺势做大，这也是功夫。

　　万达的王首富，也雄踞了几年的首富榜首，许加印2017年也凭借恒大股票的数倍涨幅一度成为中国首富，碧桂园的杨国强也誓争宇宙第一房企。这些巨头能在万千房企诸侯争霸中脱颖而出，已是首屈一指了。

　　但是，比之李嘉诚，还是稍逊风骚，打江山难，守江山更难。

　　如前首富万建林，一着不慎，差点满盘皆输。在去年，突然就传出抽贷风波，就当众人以为王首富落花流水春去也时。王首富果敢地断臂求生，不久就达成了出让方案：

　　1）富力地产以199.06亿元收购该77家城市酒店全部股权。

　　2）融创中国以438.44亿元收购前述十三个文旅项目的91%股权，并由交割后项目承担现有全部贷款约454亿元。

　　一个伟大的企业家就是企业的掌舵者，即使不能神如李嘉诚，永远保持正确航线，但即使前面遇到冰山，也能临危不惧，正确应对。王首富就上演了一出精彩的巨轮调头的戏，现在转身，又把重心放回国内，拾起了足球，做起扶贫。

　　在旁人看来，王首富是被动卸杠杆，三维也廋了一圈，但是，在现在房地产冬天环境下，卸了杠杆的王首富或许塞翁失马呢？

　　不信，巨头房企就在使出吃奶的力气卖房了。

　　在往年的销售淡季，前三房企就卖出了过千亿，碧桂园、中国恒大和万科的增速分别是36%、64%和20%，背后的全员营销是主要的助推力。

　　比如，恒大所有楼盘都进行了大力度打折促销，而且还搞起了全员营销，要求员工拉人头注册恒房通APP（恒大一款营销软件），而且还要求所有员工带人看房，带看房的人数2月份要求的10人增加到50人到100人不等。

　　恒大员工12.7万人，保守按每名员工平均带50人看房计算，则在3月份，全国约有635万人看过恒大的盘。从年龄构成看，2016年中国16周岁以上至60周岁以下（不含60周岁）的劳动年龄人口90747万人，占总人口的比重为65.6%。也就是说，3月份有0.7%的适龄劳动人口要去看恒大的盘，不得不服。

　　这个周末，我也成了一个“托”，基本流程就是到场签名字或者登记，再赶赴下一个楼盘。

　　很明显，如此这般一是为了冲量，更是为了加快周转，回笼资金，储藏更多的现金，以应对房地产寒冬。

　　3、小房企

　　在行业寒冬期，too big too fail的巨头尚且要竭尽全力，全员营销。中小房企多舛的命运似乎已经注定。

　　没有捉住顺周期的契机扩大规模，机会转瞬即逝，可以说是最次等者了。后知后觉到如此地步，只能在寒冬时节买单了。面对严酷的环境，基本毫无反击之力。拿地方面，一众大佬巨头是碾压式。而资金成本方面，缺乏规模背书，只能咬牙拿贵点的资金，而周转一慢下来，那就是致命的打击。

　　即便项目成功开发卖出去了，拿地没有优势，也失去了进一步发展的空间。所以，这个冬天会很难过，大概率提前卖身是中小房企的不错的出路了，否则，逆势之下，可能结局是现金流枯竭，倒地而亡。所以说，集中度持续上升，仍将是未来房地产的主旋律。

　　尾声：

　　对于每个人来说，都逃不开周期，这是宿命。

　　但不乏如李嘉诚等智者，能把握住周期的脉搏，游刃有余，能创业，也能守业。次之者，则命运迥异，或重演大清胡雪岩的结局，也有能熬到下一轮周期的，但终究还是逃不开周期的轮回。最次之者，则命运多舛。