癫狂之后 恢复理性的环京楼市重回市场焦点

　　环京楼市作为京津冀一体化、承接北京外溢人口的重要区域。北京市政府东迁、交通的推进、产业的疏解等，直接推进了环京地带的崛起。随着政策利好的不时叠加，环京楼市从2016年开始进入快速增长期。

　　客观来讲，这种过快的增长速度同时也吸引了众多投机性需求的青睐，全民追涨，在这种畸变的市场需求推动下环京楼市价格实现了一次又一次的突破。然而，伴随2017年“3·17政策”的出台，北京及全国多个省市的楼市调控迈出了历史性的一步。

　　环京楼市的调控紧随其后。2017年5月份河北省政府办公厅出台楼市调控新政，外地人购买环京和环雄房子需提供三年社保或个税证明；2017年6月份，保定（楼盘）主城区、廊坊市区、三河、大厂、香河、固安、永清等地陆续出台相关细则。

　　调控挤压了不安的投机客，随着真实需求占领环京市场高地，一种更加稳健和持续的市场模式正在悄然回归。

　　改善型需求出现复苏迹象

　　密集的调控政策实施后，环京地区楼市成交量和价格回冷显著。日前，北京中原市场研究部数据显示，2017年环京住宅成交量降至近五年最低水平，成交额521亿元，同比下降50%。

　　其中，2017年，廊坊市区仅成交1.6万套，成交面积173万平方米，同比下降47%。香河2017年商品住宅销售1.65万套，成交面积151万平方米，成交量腰斩。商品住宅销售金额173亿元，同比降幅超3成。

　　不过这种价格回调落实在不同户型的产品上时则出现结构性的差异——数据显示改善型需求正在成为消费主力。例如在单套面积方面，2017年，廊坊市区和燕郊地区，60平方米～90平方米之间的户型产品占全市成交总量的43%，较2016年下降6%。但是在120平方米～140平方米之间的户型产品成交占比17%，较上月提升6%。

　　而在香河，二居户型成交套数占全市的49%，较2016年下降3%，三居成交套数占全市31%，较2016年提升6%。

　　更有说服力的数字来源于中国社科院财经战略研究院和中国社科院城市与竞争力研究中心项目组2018年2月发布的《中国住房市场发展月度分析报告》（以下简称《报告》）。《报告》指出，根据2018年1月大数据房价指数监测发现，北京、上海（楼盘）等房地产龙头城市房价持续稳中有降，热点二线城市房价总体趋于平稳，环京超跌板块出现止跌回涨。

　　需求挤压投机正成为主力

　　改善型户型占比增长，相对应根据投资价值的中小户型产品的比例下滑，其背后则是真实需求的回归对不理性投资投机的挤压效应正在“发酵”。

　　1月底，北京市人大代表、大兴区委书记周立云在北京市两会期间表示，新机场临空经济区规划已正式获得国家发改委批复，目前正在开展城市设计及起步区控制详细规划研究。

　　2月4日，河北省长许勤在北三县调研时再次强调：要全力支持北京城市副中心建设，廊坊北三县要严格落实统一规划、统一政策、统一管控要求，在服从大局、服务大局中，找准定位、把握机遇，努力实现高质量发展。要在错位承接京津产业转移上下更大功夫，加强政策引导，搞好配套服务，加快聚集高端高新产业。

　　从北京产业疏解来看，首都产业发展向东向南的基本格局已经确定。从人口疏解来看，北京在整个疏解功能上有严格规定，到2020年，北京市需要疏解人口至2300万人，而且每一个区县都有明确的疏解目标。总体来看，2年之后北京市向外疏解人口将达88万人。而地理位置毗邻的环京区域无疑是首要承接地。[page]分页标题[/page]

　　其次，从交通建设情况看，同样是到2020年京津冀地区的交通配套条件将有较大提升——河北省将实现“六纵六横”交通圈、京津冀形成核心区域一小时交通圈以及整个环京半小时交通网。

　　以立体化交通网络的建设为先导，北京的产业、资本及人力资源的外溢效应带给环京区域的将是庞大的市场需求。而在需求增长背后，作为供给侧的土地政策正在收紧。

　　中国房地产报记者了解到，去年以来，为配合京津冀整体区域的楼市调控及配合雄安新区的建设，环京县市也相应出台了各自的严格土地调控计划。以廊坊为例，去年10月廊坊市政府新闻办召开“全市土地资源利用与管理情况新闻发布会”，在规划管控方面，会上发言人表示要充分发挥土地利用总体规划龙头作用，严格土地管控，全力支撑雄安新区规划建设和京津冀协同发展。

　　更早以前，从2014年起，“北三县”已经明确短期不新增建设用地，特别是燕郊，近三年没有住宅用地供应。

　　去年环京土地价格达到新高，廊坊市2017年最高楼面价是安次区的9731元/平方米；固安去年拿地的整体楼面价也超过6000元/平方米；而在涿州这个数字也达到6600元。

　　区域价值释放 环京成房企争夺重地

　　进入2018年，北京楼市的企稳已经为整个环京的回温埋下伏笔。环京一向以北京的变化而变化，敏感的企业总是最先嗅出味道，记者了解到，包括旭辉、融创、恒大、万科等“外来”企业2017年以来相继布局该区域市场。

　　其中，2017年初，碧桂园在北京区域公司外，组建京东、京西、京南和京北区域分公司，深耕环京周边城市。碧桂园加强与当地企业的合作，分别与石家庄（楼盘）米氏集团、唐山（楼盘）君熙太和达成战略合作。2月碧桂园以2.46亿拿下石家庄桥西区瓮村改造项目，在石家庄的布局从西南扩张到东北。

　　2月泰禾成立河北泰禾子公司。10月收购太行轩圃项目正式进驻石家庄。 6月万科地产首次进入石家庄。7月与河北乐水地产达成战略合作，正式进入石家庄栾城区。10月在雄安新区注册成立房地产公司，注册资本20亿元，是雄安新区第一家房地产公司。

　　而作为“内生”企业，随着环京市场的稳定和回温，此前深耕的华夏幸福(600340,股吧)、荣盛、隆基泰和等企业未来不可小觑。

　　其中，2017年在张家口（楼盘）、廊坊和保定这三个区域中，华夏幸福目前土地储备量处于领头羊位置。华夏幸福定位为“产业新城运营商”， 在产业园区的开发建设上形成了一定的规模。依托“园区+地产”的区域开发模式，除了在拿地方面具有相对优势，依靠公司专业的城市、园区和产业运营能力，华夏幸福同样将成为享受首都产业、技术、资本转移带来的的红利。

　　可以预见，土地的稀缺性与可期的需求增长双重作用下，大量的产业和人口将加速溢出北京，流往环京。有限的资源下，通过京津冀的协同和产业功能的统筹，北京、天津（楼盘）、雄安的黄金三角区加速区域结构和产业调整也将不断深化，在此背景下，环京市场迎来更多的发展红利，只是时间问题。

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