【ABS专题】中美深度比较：未来长租公寓市场格局

　　在房住不炒、租购并举的楼市定调下，长租公寓经过近几年的孕育终于破茧成蝶脱颖而出，成为政府力推、企业扎堆、资本追捧的香饽饽，连银行等金融大鳄和BAT互联网大佬们都不能淡定了，纷纷举手参与。这个市场究竟有多大，让各方垂涎？房企作为重资产模式的老司机，能否玩转靠运营说话的长租公寓呢？让我们对标全球最大的租赁市场——美国，一起来探寻。

　　本文作者主要对比了中美两国在长租公寓市场方面的情况及对中国未来长租公寓市场格局的猜想，供读者参考。

　　以美国为鉴，看房企长租公寓发展潜力

　　1、市场容量：国内租赁人口已超美国，2020年市场规模将近两万亿元

　　图：2016年中美租赁市场规模对比

　　美国：作为住房租赁市场最发达的国家，2016年租户有4384万户、1.11亿人，占全美比重分别为37%和35%，2016年租金中位数为970美元/月/套，由此测算，租赁市场规模在3.54万亿元左右。

　　我国：根据中国指数研究院测算，当前我国总租赁人口接近1.8亿人，占总人口比重为13%，租房市场规模达1.38万亿元。在这当中，一部分为流动人口带来的租赁市场需求，每年规模为1.23万亿元；另一部分为落户地就业的高校毕业生带来的租房市场需求，每年规模为0.15万亿元。

　　我国租赁人口在总数上已经超过美国，但租赁人口占比仍低于美国22个百分点，随着城市化的进一步发展，以及租赁制度的不断健全和配套政策的陆续跟进，我国租赁人口比例会逐步上升，租赁市场规模也会水涨船高，我们预计2020年我国租赁市场规模将达1.71万亿元。

　　2、机构渗透率：美国机构渗透率超30%，国内机构租赁渗透空间巨大

　　图：美国租赁市场机构渗透率

　　美国：租赁市场更为成熟，专业持有和运营的机构众多，2016年租赁市场机构渗透率在30%以上。在美国租赁住房结构中，独栋住宅(Single-Familiy)占比35%，公寓(Multiple-Family)占比61%；其中公寓租赁市场的机构渗透率为52%，个人占比为48%。假设独栋住宅均为个人持有，那么美国租赁市场的机构渗透率为31.72%。

　　我国：当前租赁市场以职业二房东和个人房东为主，机构渗透率还不足2%。随着租赁市场供给侧结构性改革的推进，以及专业化、品质化、高端化的租赁服务需求日益壮大，机构租赁的比例将逐步加大，意味着现有租赁市场的内部升级也为运营机构带来了发展空间。

　　3、公寓租赁机构：美国持有、运营机构双线发展，国内机构聚焦公寓运营

　　图：美国主要公寓租赁机构类型

　　美国：公寓租赁机构分化为持有机构、运营机构两类，主要包括REITs、房地产开发商和公寓运营商等。REITs和开发商大多采用“持有+运营”模式，在公寓持有和运营领域均有较大占比；公寓运营商多以轻资产模式运作，以运营为主、较少持有，是公寓运营领域重要的专业力量。

　　图：中国主要租赁机构类型

　　我国：公寓租赁尚处起步阶段，多数租赁机构采用“租赁-改造-运营”的轻资产运作模式，也即公寓运营型机构，但公寓持有型专业机构数量较少。租赁机构的类型包括专业公寓运营商、房企、房地产服务商和酒店集团。截至2017年9月，已有近30家房企积极进入长租公寓领域。

　　4、租赁机构规模：美国REITs和房企是持有运营双巨头，国内公寓运营商规模较小

　　美国：公寓持有和运营机构均涌现出规模化发展的龙头企业，由于轻资产模式易于扩张，运营机构龙头企业运营规模普遍高于持有机构持有规模。

　　图 美国公寓持有机构TOP50市场占有率和持有公寓规模

　　美国TOP50公寓持有机构市场占有率达9.6%，平均持有近4万套公寓。根据NMHC的统计，美国TOP50公寓持有机构的市场占有率为9.6%，TOP10和TOP3的市场占有率分别为3.33%和1.27%；TOP50平均持有公寓4.0万套，门槛为2万套，TOP10和TOP3平均持有6.9万和8.8万套公寓。[page]分页标题[/page]

　　表 2017年美国持有公寓数量TOP10

　　其中，REITs和房企是美国公寓持有机构TOP10的主力。从机构类型来看，TOP10中REITs占比50%，房企占比40%；TOP3中REITs占比为2/3；其中，持有公寓最多的MAA是REITs，持有公寓9.94万套。美国发达的REITs大大推动了公寓持有的规模化，越是头部企业，REITs占比越高；房企在公寓持有方面的表现也十分突出，开发运营一体化助推规模化发展。

　　图 美国公寓运营机构TOP50市场占有率和运营公寓规模

　　美国TOP50公寓运营机构市场占有率达15.3%，平均运营6万余套公寓。美国公寓运营机构TOP50市场占有率为15.3%，TOP10和TOP3的市场占有率分别为6.81%和3.72%；TOP50平均运营公寓6.4万套，运营公寓门槛为3万套，TOP10和TOP3平均运营14.1万和25.7万套公寓。

　　表 2017 年美国运营公寓数量TOP10

　　房企、REITs和专业公寓运营机构在美国公寓运营机构TOP10企业中三分天下。从机构类型来看，前10名机构中，房企占比40%，REITs和专业公寓运营机构均占比30%；TOP3中，房企占比为2/3；运营公寓最多的Greystar是房企，达到41.56万套。由此来看，房企、REITs和专业公寓运营机构在公寓运营规模上旗鼓相当，而且越是头部企业，房企占比越高。

　　国内：由于国内机构租赁刚刚起步，激励公寓持有的税收等制度尚未建立，目前国内尚未出现大型公寓持有型机构。国内公寓运营规模较大的为分散式公寓运营商，集中式公寓运营商规模较小。

　　国内分散式公寓运营机构的规模已接近美国公寓运营龙头机构，如我爱我家·相寓和链家·自如在营公寓数量分别达到50万间和40万间，假设美国公寓每套按2间计算，相寓和自如已达到TOP3的规模。国内集中式公寓龙头企业规模在2万-3万间左右，如万科泊寓和魔方公寓在管公寓分别达到2万间和3万间。集中式公寓运营商尚未达到美国公寓运营TOP50的门槛值，运营规模较小，整体市场占有率极低，但处于快速扩张中，未来拓展空间较大。

　　中国长租公寓未来市场格局猜想

　　1、长租公寓将成为万亿租赁市场的增长极

　　与发达国家相比，国内巨大的租赁市场目前还是蓝海，并不掌握在机构手中。依上文所述，美国机构渗透率超过30%，是在美国各州租赁环境差别大、以民间租赁为主导、政府仅对低收入阶层提供租金补贴的市场背景下，而以政府主导、民间投资为辅、鼓励机构托管的日本租赁市场中，目前租赁机构渗透率已超过80%。与美国、日本相比，我国的租赁市场未来将在住房租赁逐步立法、鼓励和保障机构化、规模化发展的进程中达到一个较高的机构渗透率，将至少在50%以上。

　　随着中国租赁市场规模的持续增长，以及机构渗透率的不断扩大，意味着长租公寓市场的前景可以预期。在成熟的租赁市场，一般认为租赁模式的盈利能力从大至小依次为：持有型集中式公寓>运营型集中式公寓>分散式公寓。集中式长租公寓成为租赁市场最具活力的细分市场，也是资本十分青睐的投资领域。特别在公寓品质化需求升级，有效供给不足，移动互联、大数据等新技术推动的影响下，长租公寓的发展速度将更加迅速。

　　2、租赁机构远期将呈现三足鼎立格局

　　随着国内公寓市场不断走向成熟，公寓租赁机构也将走向分化和整合，房企、专业公寓运营商和REITs将成为长租公寓行业的三大主体。

　　目前，中国版REITs的呼声越来越强烈，相关的金融创新不断涌现，长租公寓领域的类REITs发行实现破冰。2017年10月，新派公寓和保利地产(行情600048,诊股)两单长租公寓类REITs相继获批发行。待REITs真正落地后，将迅速成为长租公寓行业的第三股重要力量。现有公寓市场的玩家中，房企将持续发力，不断扩大运营规模抢占市场份额；专业公寓运营商、房地产服务商和酒店集团将以专业公寓运营商的身份继续经营，而部分基金公司、房企将转型REITs，共同分享租赁红利。[page]分页标题[/page]

　　3、房企将成为持有型长租公寓机构的主力军

　　房企在资产端具有天然优势，无论是获取优质自持租赁房源还是收购优质资产的通道都更为畅通，因此，房企在运营型、持有型租赁机构中都将成为市场主力；特别是房企具有更强的重资产属性和资产增值能力，将成为持有型租赁机构的主导力量。

　　就当前而言，房企已经驶入租赁市场发展的快车道。一方面，不少房企已储备较多的已建成物业资源可作为租赁房源。房企已在历史开发中储备不少自持物业，其中已开发的商业和操盘的旧城改造等项目在条件合适时均可转换为租赁房源；另一方面，房企在各城市新增自持供地上也是主力军。一二线城市未来租赁住房供应量较大，根据目前已经披露的住宅用地供应规划，北京、上海、广州将在五年内新增租赁住房50、70、15万套，分别占到新增住宅供应总量的33%、41%、20%。而截至2017年9月初，北京、广州等城市累计供应的70余宗、未来将产生超360万平米租赁住房的自持地块，主要为万科、龙湖、保利、首开等大型房企及国有房企竞得。

　　图：部分房企长租公寓发展现状和规划

　　参照美国公寓持有型、运营型机构中的房企地位来看，国内房企在充分发挥自身资产端优势、提升自身运营能力的基础上，未来必然能在长租公寓市场名列前茅。随着当前租赁市场政策环境加速孵化，房企纷纷在红利收割期来临之前提前布局，按照万科泊寓的规划，2017年将达15万间，将达到目前美国公寓运营TOP50的门槛值，2018年将达45万间，相当于目前美国公寓运营TOP3的水平。

　　4、房企长租公寓运营将朝着综合化和专业化发展

　　图：大型房企长租公寓业务的协同效应

　　在房企之中也会发生内部分化。大型房企长租公寓将朝着多业务协同的综合化方向发展，中小型房企将走专业化发展之路。

　　大型房企地产开发、商业运营、物业服务等主营业务已经具备规模效应，长租公寓业务的推进将与主营业务发挥协同效应，规模上量后还有可能叠加多种增值服务，综合化发展将充分发挥大型房企的规模优势。

　　中小型房企在房地产开发集中度不断提升的行业背景下，转型才能焕发新生机，在租赁政策红利下，长租公寓不失为一种好的选择。中小型房企开展长租公寓，可专注于某个细分领域或某个区域做强做深，也能获得成功。

　　延伸阅读1：REITs基金投资的优势

　　房地产投资信托基金( Real Estate Investment Trust,简称REITs),起源于上世纪60年代美国，在国外和香港市场REITs已经运用得非常普遍，发展至今已有总计一万亿美金的市值。REITs是一种把流动性较低的房地产转化成证券形式的金融手段。

　　其运行模式可简单理解为，投资者通过购买REITs份额，间接持有物业资产，投资收益主要来源于物业租金和物业增值部分，而地产商也通过这种方式提前获得现金流，降低资产负债率，缓解资金压力。REITs是一种投资基金，它既实现了基金“融资”的目的，也帮助了房地产行业发展和转型。

　　1.变现性高。REITs申购门槛低，交易方式和股票相同，流动性较佳，相对于不动产投资，REITs具有很明显的流动性上的优势。

　　2.分散投资风险。REITs是一种投资组合的方式，注重的是分散风险。REITs的常见的投资经营标的包括办公大楼、购物中心、饭店和卖场等，多为不动产的组合。相比较投资单一的不动产而言，可以避免投资标的的集中风险，因此REITs的投资风险相对比较低。

　　3.收益能力稳定。REITs每年固定分配股利，使得其投资报酬率相当稳定。REITs的现金流主要是来自于租金收入、管理维修费用及承租率等，相对比较稳定。公司的财务状况，以及获利能力不会直接地影响到REITs的收益，不会象股票一样反映的那么直接。因此稳定的收益可以让企业的闲散资金得到很好的增值效应。[page]分页标题[/page]

　　延伸阅读2：聚焦推动公募REITs落地、出台REITs税收政策

　　今年两会期间，呼吁REITs的提案建议频出。全国人大代表王景武提出提案称，公募REITs对防控金融风险意义重大，建议因地制宜尽快推出公募REITs管理办法；全国人大代表朱苏荣表示，当前实现我国REITs市场健康快速发展，首要问题是解决税收问题，建议出台REITs税收政策。全国人大代表陈建华则表示，应完善REITs有关配套支持政策。

　　1、概述

　　2018年3月15日，全国人大代表、中国人民银行石家庄中心支行行长陈建华表示，中国人民银行积极在银行间市场开展REITs试点工作，市场也自发创新出各种类REITs产品。但由于REITs税收问题尚未解决，各类创新产品采取复杂的交易结构进行避税设计，产品个性化明显、交易结构复杂、流动性低、不能实现标准化和规范发展，试点工作进展缓慢。故应完善房地产投资信托基金有关配套支持政策，建议可参考国际成熟经验，支持REITs试点工作开展。

　　2018年3月13日，全国人大代表、中国人民银行广州分行行长王景武在全国两会提出提案称，公募REITs对防控金融风险意义重大，建议因地制宜尽快推出公募REITs管理办法。

　　2018年3月8日，全国人大代表、中国人民银行沈阳分行行长朱苏荣表示，当前实现我国REITs市场健康快速发展，首要问题是解决税收问题，建议出台REITs税收政策。

　　2017年两会，全国人大代表、越秀集团董事长张招兴做出提案，指出目前在国内市场推出公募REITs的法律框架、政策环境、市场准备等已具备条件，应尽快推动公募REITs试点落地。2016年两会，全国人大代表、湖南步步高(行情002251,诊股)商业集团董事长王填做出提案，建议尽早推出REITs，助力商业不动产资产证券化，促进我国商业地产转型，推进我国房地产供给侧的改革。在十二届全国人大第四次会议湖南团全体会议上，王填代表就推出商业地产投资信托基金、帮助中国房地产去库存的问题，与来团参会的证监会主席刘士余交流，刘士余主席表示对此很感兴趣，此前就已关注到这个问题。

　　2、2018年两会呼吁REITs的提案建议

　　一、陈建华代表建议完善REITs有关配套支持政策，参考国际成熟经验、支持REITs试点工作开展

　　2018年3月15日，据《金融时报》报道，全国人大代表、中国人民银行石家庄中心支行行长陈建华表示，REITs是国际上成熟的房地产投融资产品，是支持住房制度改革，推进住房租赁市场发展的重要工具之一。近几年在深化经济体制改革重点工作和支持住房租赁市场文件中，均明确提出积极推进REITs试点。

　　中国人民银行积极在银行间市场开展REITs试点工作，市场也自发创新出各种类REITs产品。但由于REITs税收问题尚未解决，各类创新产品采取复杂的交易结构进行避税设计，产品个性化明显、交易结构复杂、流动性低、不能实现标准化和规范发展，试点工作进展缓慢。故应完善房地产投资信托基金有关配套支持政策，建议可参考国际成熟经验，支持REITs试点工作开展。为此，其提出了三项具体的建议：

　　1. 建立标准化REITs制度框架

　　有关部门应建立协调机制，积极推动REITs试点工作，充分借鉴资产支持证券的成熟机制和模式，研究设计我国REITs的标准化模式、交易结构及退出机制，尽快建立全国性REITs市场体系，同时，就相关配套法律法规和政策进行研究。

　　2. 制定税收优惠政策

　　对以REITs为目标的资产重组行为给予税收支持，降低REITs经营环节的税负，对REITs交易结构内的资管产品予以减免增值税；对于从项目公司向上分配并最终到投资者的分红，明确给予各层级的所得税减免。同时，税收政策向REITs类的机构倾斜，培育更多的专业化、规模化、集约化的机构，引领租赁住房市场的发展，有效建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。[page]分页标题[/page]

　　3. 在雄安新区先行先试

　　要在立法、财税、金融等方面给予新区试点REITs发展的特殊政策权限，在降低新区整体融资成本的同时，为全国REITs市场建立积累和总结出可推广、可复制的经验。

　　二、王景武代表表示公募REITs对防控金融风险意义重大，建议因地制宜尽快推出公募REITs管理办法

　　2018年3月13日，十三届全国人大代表、中国人民银行广州分行行长王景武在全国两会提出提案称，公募REITs对防控金融风险意义重大，建议因地制宜尽快推出公募REITs管理办法。并且公募REITs产品在较大程度上分流当前在国内股市、房地产市场的投机资金的同时，有效平抑房地产价格。其具体建议如下：

　　1. 明确安排公募REITs扩募机制

　　我国《证券投资基金法》中虽有关于扩募条件、扩募基本流程的框架性规定，但上述规定主要是为了满足传统股票或债券基金的扩募需求，与公募REITs通过扩募实现外延式增长的需求存在根本不同。建议在管理办法中明确对扩募机制的安排，并通过后续的具体指引对扩募机制进行细化完善。

　　2. 丰富REITs基础资产投资范围

　　在REITs的基础资产投资范围上，从国际成熟市场来看，REITs产品除了严格限制介入以快速销售为目的的住宅开发外，对于各种能够产生稳定运营收入的不动产类型均能够将其纳入底层资产，包括但不限于基础设施、长租公寓、酒店、办公楼、购物中心、工业厂房、旅游地产、医疗地产、仓储物流等不同业态模式。

　　我国公募REITs管理办法参照国际成熟经验，在明确资产准入负面清单的基础上，允许各种不同类型的持有型不动产进行公募REITs操作，这也符合《中共中央国务院关于深化投融资体制改革的意见》提到的“创新融资机制，畅通投资项目融资渠道”，“支持有真实经济活动支撑的资产证券化，盘活存量资产”的相关要求。

　　3. 适当放开公募REITs中“双十”投资比例限制

　　在投资比例上，基于公募REITs与传统公募基金在底层资产类型、产品架构等方面存在的较大差异、以及我国不动产行业的客观发展现状，在公募REITs管理办法中适当放开现有的“双十”投资比例限制。“双十”比例指的是根据《公开募集证券投资基金运作管理办法》的相关规定，一只基金持有一家公司发行的证券，其市值不得超过基金资产净值的百分之十；同一基金管理人管理的全部基金持有一家公司发行的证券，不得超过该证券的百分之十。

　　从境外实践情况看，REITs在不动产投资上的分散度主要取决于投资者的认可程度，从收益来源在物业组合、租户数量、行业及地区分布等方面的分散程度进行考量。

　　三、朱苏荣代表建议出台REITs税收优惠政策，推动房地产市场健康发展

　　针对十九大报告提出的“要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”要求，全国人大代表、中国人民银行沈阳分行行长朱苏荣表示，作为一种有代表性的金融创新，加快房地产投资信托基金发展是完善房地产金融市场的一个重要方面，有利于实现“让居者有其屋”，让住房回归“居住属性”，充分体现了我国住房体制改革与供给侧结构性改革的根本要求。建议出台REITs税收优惠政策，推动房地产市场健康发展。

　　朱苏荣代表认为，作为国际上成熟的金融产品，REITs对我国房地产市场健康稳定发展具有重要意义。10多年来，我国一直在积极试点，市场也陆续推出了一些类REITs产品和项目。与国际上标准化的REITs产品相比，国内的类REITs产品结构复杂，多为私募发行，流动性差。特别是对REITs重复征税，成为制约我国REITs发展的主要障碍。当前，实现我国REITs市场健康快速发展，首要问题是解决税收问题。

　　从国际经验来看，合理的税收体制是REITs发展的基础。当前，国际上对REITs的法律框架主要分为税法驱动模式和专门立法模式。无论哪种法律框架，都按照税收中性原则，规定在一定分红比例条件下，REITs分配给投资人的收入在REITs层面免征所得税。而REITs的发展一般都是在这种优惠的税收制度确定后，才有了实质性推进。鉴于税负问题日益成为我国加快REITs试点工作的突出障碍，朱苏荣建议出台房地产投资信托基金REITs税收政策：[page]分页标题[/page]

　　1. 高度重视税负制约对REITs发展的影响

　　建议相关部门充分认识加快REITs试点对我国房地产市场发展的重要意义，高度重视税收因素对我国REITs发展的制约和影响，尽快完善REITs税收制度，彻底解决税收瓶颈问题。

　　2. 尽快出台REITs税收相关政策

　　考虑到我国现实情况，如果采取专项立法方式，所需时间比较长，建议先借鉴国际通行做法，通过直接出台税收优惠政策方式加快我国REITs发展。之后，再结合市场发展的具体状况，考虑推动专门立法，对REITs的设立、结构、税收政策、投资范围、收益分配等进行明确规定。在政策制定中，要合理设置税收结构，重点解决REITs重复征税问题。明确REITs监管制度要求，有效规范REITs相关机构和产品，保护投资者权益，促进市场平稳有序发展。

　　3、2017年两会呼吁REITs的主要提案建议

　　2017年两会期间，全国人大代表、越秀集团董事长张招兴建议，尽快推动国内公募REITs试点落地。张招兴认为，目前国内推出REITs公募试点的法律框架、监管环境、市场准备等条件已基本成熟，建议证监会牵头选择优质成熟的基础资产和具有丰富REITs和不动产运营管理经验的发行人(管理人)开展试点，尽快推动国内公募REITs试点的落地。

　　张招兴表示，公募REITs试点将有助于进一步推动我国金融市场和不动产的供给侧结构性改革，提供高质量和成熟的金融产品。

　　2017年政府工作报告指出，要促进金融机构增强服务实体经济能力，防止“脱实向虚”。近些年，我国房地产去库存压力还在积累，尤其是商业地产。公募REITs能落实“去库存、去杠杆”的宏观政策要求，促进房地产行业健康平稳发展，同时有利于防范和化解系统性金融风险。公募REITs通过将流动性较差的不动产资产转化为流动性强的公募基金份额，并依托一/二级市场实现有序、高效的进出和流转；通过资产价值的合理释放和权益份额的回笼，将有效缓解负债端的压力。

　　一、公募REITs的作用和价值

　　1. 公募REITs对于推动金融市场供给侧改革，助力国家“三去一降一补”、提高金融产品供给质量具有重要战略意义

　　公募REITs产品是以不动产资产收益为派息来源的永续、权益性投资工具，大力发展公募REITs产品有利于引导金融机构的债权转为投资，有效降低存量不动产的杠杆负债率。除商业不动产外，公募REITs产品同样适用于物流、医疗、环保、基础设施等其他领域的不动产资产，提升上述产业的流动性、降低杠杆率。

　　2. 公募REITs有助于缓解PPP项目及基础设施投资压力

　　近年来，公共基础设施建设领域PPP项目的发展方兴未艾，各级政府在PPP项目及基础设施投资的压力很大。当前，包括PPP项目在内的公共基础设施建设存在投资规模大、退出渠道单一，回收期长(通常10年以上)等问题，社会资本参与积极性不高。通过REITs可将具有稳定现金流的不动产转化为小额的、流动性强的交易性资产，使得PPP项目或不动产项目成熟后快速退出，形成新的民生工程资本金，有效降低实体经济杠杆率，尤其是地方政府的负债率，提高地方财政(或企业)的持续投资能力。

　　3. 公募REITs将对实体经济的发展产生有效支持

　　实体经济的发展是以工业厂房、商业地产、医院、物流、养老物业等多类别的持有型物业为重要载体，从某种意义上说，这些持有型物业本身即是实体经济的组成部分。公募REITs可作为连接资本市场和实体经济的桥梁，将社会长期资本与持有型物业的长期投资进行对接。REITs的发展可以助力企业向轻资产转型，通过剥离非核心资产，同时不丧失对物业的控制，将资金置换出来用于增强企业核心竞争力，增强主业的服务输出能力，真正提升金融服务实体经济的效率。[page]分页标题[/page]

　　4. 公募REITs将对房地产行业转型产生积极影响

　　公募REITs兼具“股性”与“债性”特点，以“盘活存量”、而不是“新增投放”的方式，有效疏导投资者对住宅市场的投资、投机需求，有助于尽快恢复“房子是用来住的，不是用来炒的”的原本定位。REITs强调稳定和可持续的理念以及产品结构特点，有助于推动房地产企业从“粗放式开发”转型升级为“精细化经营”的发展模式，与房地产宏观调控的理念契合，有利于促进房地产行业健康稳定发展。

　　而且，通过公募REITs向公开资本市场提供风险低、流动性强、稳定回报的集合投资产品，亦有助于提高金融产品的供给质量，让广大老百姓(行情603883,诊股)能够更好地共享经济发展成果，让人民群众有更多的获得感。

　　二、推出公募REITs的相关建议

　　第一，在不与《证券投资基金法》相抵触的前提下，由证监会针对公募REITs颁布专门指引或管理办法，在公募REITs产品下放开当前公募基金运作管理办法中关于投资比例的相关限制。

　　第二，建议吸收各国REITs的有益实践经验，结合中国实际国情，针对目前国内REITs在设立环节税负过重、运营环节重复征税等问题，请财政部和税务总局等部门根据REITs产品的特性，在土地增值税、企业所得税、增值税、印花税等方面给予配套支持，完善国内REITs相关的配套持政策，激发市场参与主体的积极性。放水养鱼，提高供给质量，满足老百姓的理性投资需求，开拓国内房托公募市场这一广阔的“蓝海”。

　　4、2016年两会呼吁REITs的主要提案建议

　　2016年两会呼吁REITs的主要提案建议

　　2016年3月5日，十二届全国人民代表大会第四次会议在北京开幕，全国人大代表、湖南步步高商业集团董事长王填在本次全国两会中做出提案——建议尽早推出房地产投资信托基金(REITs)，助力商业不动产资产证券化。王填认为，我国商业地产库存巨大，需要通过发行房地产投资信托基金(REITs)等一系列手段来解决库存，并促进我国商业地产转型，推进我国房地产供给侧的改革。

　　王填指出，中国商业地产已经沉淀了巨大的运营或者开发中的物业资产，传统投资杠杆已然缺失效率，许多开发商正在积极探索寻求轻资产化运营，商业地产行业亟待转型。而房地产投资信托基金的发展恰恰能够对商业地产运营模式带来深刻变化，从而有效化解当前行业高库存，推动商业地产行业实现转型升级。另外，从国外成熟市场房地产投资信托基金的税制经验中也可以看出，这一措施的利好之处。目前，全球已有20个国家和地区相继推出房地产投资信托基金，并且有7个国家和地区正着手开辟房地产投资信托基金市场。而目前全球房地产投资信托基金的总市值已经超过一万亿美元。

　　在十二届全国人大第四次会议湖南团全体会议上，王填代表就推出REITs帮助中国房地产去库存的问题，与来团参会的证监会主席刘士余交流，刘士余主席表示对此议题很感兴趣，此前就已关注到这个问题。

　　Via 潇湘晨报记者殷建军

　　结合国内商业的实际情况，王填提出了五点具体的建议：

　　1. 建议尽早推出房地产投资信托基金，助推我国商业地产的去库存，推进我国商业地产供给侧的改革。

　　2. 建议在已有税收法律的基础上，积极借鉴各方经验，采取立法为主、政策为辅的探索方式，推动房地产投资信托基金双重课税问题的解决以及税收立法的早日出台。但是，与国外长期渐进式立法不同，我国需要在现有税制的基础上设立专项法,才能迅速解决房地产投资信托基金的双重课税问题。

　　3. 建议对房地产投资信托基金中为实现破产隔离而设立的SPV方免除部分税收。如免除进行实际经营的专业物业管理公司的契税、印花税、营业税。[page]分页标题[/page]

　　4. 建议对房地产投资信托基金中的募集方实施税收优惠政策。如免除发起人资产移出环节的营业税(建议视同不动产投资)、土地增值税(建议在SPV最终转让资产环节再交、如果是回购情形则免除)、企业所得税(建议参照特殊企业重组)、印花税。

　　5. 建议对房地产投资信托基金中的投资方实施税收优惠政策。如收益分配时的个人所得税(收益分配可视同一种利息收入形式)。