读不懂这两件事 你就读不懂中国楼市

　　诺贝尔经济学奖得主约瑟夫·斯蒂格利茨曾预言：

　　在21世纪，影响人类社会发展进程有两大因素，一个是美国的高科技，另外一个是中国的城市化。

　　如今，这一预言已成事实。

　　中国轰轰烈烈的城市化大潮让房地产这个行业实现质的飞跃，也成就了整个房地产行业的“黄金时代”：开发商只要持续不断地建房子，就能赚钱。

　　今天，站在历史的渡口看房地产，这个行业正在面临前所未有的变革。

　　要读懂中国房地产，你必须时刻留意一些房企龙头的变化，典型者如保利、万科。

　　1

　　不管你承不承认，这个世界正在被房子划分。

　　在保利2017年房地产行业白皮书中，保利将住房梯级消费体系分为这五个层次：

　　租赁—刚需—首改—再改—高端改善。

　　5个层级由低到高，代表购房者不同阶段的不同需求，组成住房梯级消费体系的金字塔。

　　怎么理解这5级的住房梯级消费体系？举个简单的例子：

　　假如，你现在22岁，刚大学毕业，工作地点是深圳（楼盘），月薪是5000，那你只能租房住。

　　所以，你处在梯级住房体系的最底层。

　　3年后，你的月薪涨到3万，手上存了50万，再加上父母给的100万，你用这150万在深圳偏远的地方买了一套60平米的小房子。

　　这个时候，你就是个刚需。

　　5年后，等你赚到了人生的第一个千万，那再买一套大一点的房子，就是首改了，以此类推。

　　到了再改和高端改善这个层级，就属于富人们的事了，不管是国家还是我等小民就不要替他们操心了。

　　怎么说呢？

　　这就像一个硬币的两面，在中国传统“户籍与房子挂钩，身份与户籍挂钩”的政策下，房价的攀升导致买房门槛不断提高。

　　表面上，让部分人财富陡增的同时，对另一部分人而言，“居者有其屋”就成了一个无法逾越的坎。

　　这是目前国内楼市的真实现状。

　　链家研究院的报告说，未来十年我国租房市场将达3亿人，租赁市场增量或有3万亿元的规模。

　　多么庞大的一个数字！

　　因此，在未来，不是所有人都能买得起来房子了。买得起的就自己掏钱，住好点，买不起的，政府保障一些加自己支付一些，租房子住，也能不错。

　　尽管很多人不太接受这个现实，但事实就是如此。

　　反映在顶层设计上，就是要建立长远的梯级住房体系。

　　所谓的梯级住房体系，上面保利那张图已经很清楚了，就不啰嗦了。

　　如果还不懂的，可以在后台留言，找我要保利的白皮书，仔细看看，你应该就都懂了。

　　2

　　既然，住房体系的大格局已定，那剩下的就是操作层面的事情了。

　　在现有的住房体系上，重点中的重点是保租赁。

　　如果细看头部房企的产业图谱，你会发现租赁市场已经成为房企布局的兵家必争之地。

　　从去年开始，万达拿了9宗自持地块涉足长租市场；龙湖将长租公寓定位于主航道业务。

　　保利也在布局。

　　3月13日，保利地产(600048,股吧)成功发行了我国资本市场首单储架发行的REITs产品，也是首单完成发行的房企租赁住房REITs产品——“保利地产-中联前海开源租赁住房一号一期资产支持专项计划”。

　　这被认为是“我国REITs发展史上的里程碑式产品”。[page]分页标题[/page]

　　要理解这个事的意义，还是得从白皮书说起。

　　根据保利白皮书的观点，搭建以租赁市场作为基本保障的住房梯级消费体系，需要这四个方面的举措：

　　1、供给端：低成本的供给土地。以上海（楼盘）为例，上海已成交租赁用地29宗，建面达180.9万㎡，楼面均价不到7000元/㎡；

　　2、需求端：租购同权，人才政策支持。广州（楼盘）正加快实施细则的研究，天津（楼盘）、郑州（楼盘）等允许“租房落户”；

　　3、运营端：政府出面，国企牵头，项目试点。目前，武汉（楼盘）成立国有租赁企业最多，已达6家，租赁用地均为国企竞得；

　　4、金融端：多样化的资金支持打开资金通道，已逾8单租赁住房类REITs成功发行，建行推出租房贷等金融产品，中行签署协议提供租赁住房专项资金，规模已达3700亿元。

　　这四端中的前三端怎么保障，目前的思路已较为清晰：

　　基本以政策驱动和立法保障为主要手段。

　　至于第四端，也是最重要的一端，目前才刚明确，答案就在保利的REITs里。

　　为何是最重要的一端？理由其实很简单。

　　无论怎么折腾，前三个方面的举措最终都需要落实到第四个保障，也就是资金。

　　要政府提供低成本的土地，要钱吧？起码要地方政府让利出真金白银；

　　要租购同权，就要建立更完善的配套，也要钱吧；

　　要国企搞试点，就更要钱了，尽管身为国企，但面包也得面粉做，也要钱。

　　俗一点说，这一切都离不开钱。文明一点说，建立住房梯级消费体系也是需要金融体系的配套。

　　就目前而言，租赁的金融体系配套有三个手段。

　　1、银行专项资金支持；

　　2、类REITs的金融工具配套；

　　3、多样化的金融支持。

　　但稍微懂点资本的人都知道，不管是银行专项资金的支持，还是多样化的金融支持，本质上都是政府主导，相关政策推动，与宏观经济周期息息相关，房企的处境相对被动。

　　我在上面已经说了，政府扶持、政策推动等政府手段本质上是为租赁市场的发展扫清制度障碍并提供稳定健康的环境，是顶层设计；而房企作为长租市场的核心推动力量，其竞争的根本在于如何搭建一个完整而高效的商业闭环，是商业行为。

　　任志强曾说，企业通过竞拍方式获得城市国有土地建房仅用于出租的做法不可持续。若不引入金融和税收支持，从长远看，有可能执行不下去……

　　任志强还说，这项政策若一定要持续下去，只能用REITs，也就是用金融和税收实现不动产证券化的方式。

　　事实上，REITs于1960年发源于美国，在亚洲市场上，REITs 最初于2001年出现在日本，其后于2002年在新加坡出现，紧接着在台湾和香港等地相继推出。截至目前，全球市值目前已达1.8万亿美元。

　　现在，美国最大的公寓REITs企业EQR，是在纽交所上市的美国第一家上市出租公寓REITs，其市值已达244亿美元。

　　在国内，推出中国版标准REITs的呼声，早在2002年就已经开始，鼓励性质的官方文件也发了不少，但始终是“只闻楼梯响，不见人下来”。

　　但现在，一切都不一样了。

　　要实现“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，要实现“租售并举”，REITs就必须被端到饭桌上。

　　如果再多想一步，保利这个具有标杆意义的REITs发行后，更多的REITs也会被推出来，租购并举也就有了方向。

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