特别策划|楼市新难题 “越调越涨”的三四线城市还能火多久？

　　今年上半年，国内房地产市场较为活跃，但因各地调控程度不一，使市场出现分化，不少三四线城市的楼市及土地市场出现“双升温”苗头。专家认为，之后一段时间，房地产市场调控措施将继续发力，在部分城市房价得到抑制的情况下，或是购房好时机。但部分三四线城市调控措施不够严，或成新的风险聚集地。

　　楼市量价温和上涨

　　根据国家统计局发布的数据显示，今年1—6月，全国房地产开发投资55531亿元，同比名义增长9.7%；房地产开发企业土地购置面积11085万平方米，同比增长7.2%；土地成交价款5265亿元，增长20.3%，增速提高4.3个百分点。上半年，全国房地产市场销售保持增长，商品房销售面积77143万平方米，同比增长3.3%；商品房销售额66945亿元，增长13.2%。

　　川财证券的研究报告指出，上半年全国房地产市场销售增长的原因之一在于，4月后部分城市预售证审批有所放松，很多城市都在稳步推房。在融资收紧的大环境下，房企到位资金高位回落，更多房企通过加快周转速度、推货节奏，以兑现现金流，后续销售数据有望保持稳定。该研报指出，随着销售回暖，房企开工意愿加强。此外，土地市场热度有所回升，叠加新开工意愿较强，将对房地产开发投资数据构成支撑，投资增速料将缓慢回落。

　　“从基本面看，房地产市场在一系列政策调控下，呈现温和上涨趋势，且未来仍有温和上涨空间，这种趋势不仅体现在一二线大中城市，还体现在三四线甚至五六线中小城市。价格与销量温和上涨，一方面说明已颁布的调控政策起到一定的积极效果，另一方面也客观反映了广大人民群众的住房需求及其对美好生活的向往。”中国社科院财经战略研究院副研究员何代欣对《上海金融报》记者表示，“除了价格温和上涨、销量上扬，以及近段时间出现近六年来全国房地产最低库存等情况，其实整个房地产市场的活跃程度相较过去几年有所降低，即主要重点城市受调控政策影响，市场活跃度受到抑制。土地市场方面，过去三年国有土地使用权有偿出让收入总体保持稳定，出让国有土地对财政收入变化影响不大，甚至略有下降。但房地产交易市场仍较为活跃，站在这个层面，虽然地价推升房价的因素存在，但目前来看可能不是主要因素。”

　　购房时机因城而异

　　从房地产市场的活跃程度看，上半年各城市表现不一。那么，如何在当下环境找到好的购房时机？对此，同策研究院总监张宏伟对《上海金融报》记者表示，这得从各类型城市的房价情况来判断。

　　“2017年，受调控政策影响，楼市需求释放受阻，整体成交量降至低位，库存持续减少并企稳。从价格看，受成交结构、地方政府限价、限签政策影响，2017年至今，各城市房价在稳定区间波动。从库存去化角度看，2018年上半年需求稳定在低位，大体量成交导致去化周期大幅波动。因此，一线核心城市呈现‘量缩价稳’趋势。处于调整期的二线城市虽然成交面积继续下跌，但因政府限价，成交价格相对稳定，而成交量下滑及供应增加使去化周期持续攀升，呈现‘量缩价稳’趋势。”张宏伟如是说。他认为，由于调控政策侧重需求端，压制合理需求释放，而供应端未能显著增加商品住宅供应，造成一线城市和调整期二线城市“供应型失衡”。新房供应有限，部分购房需求被迫转向二手房，客观上推升二手房、一手房成交比例。

　　“而从上升期二线城市看，成交量相对稳定，价格持续攀升。因需求旺盛，上半年库存持续减少，去化周期呈下降趋势，市场呈现‘量稳价涨’趋势。”张宏伟表示，“受收紧的调控政策影响，一线周边三四线城市需求释放受阻，成交量下滑，成交价格上涨趋势被遏制，在稳定区间波动，因此呈现‘量缩价稳’趋势。其他三四线城市房价普遍于2017年开启本轮上涨行情，目前延续上涨趋势，呈现‘量稳价涨’趋势。”[page]分页标题[/page]

　　此外，张宏伟表示，经过几轮上涨周期，房价一定程度脱离居民住房消费能力，在当前国家“房住不炒”基调下，控房价将在一段时间内强力执行，因此今年四季度前，对住房有需求的人群可根据自身情况及所在城市特点选择购房时机。

　　三四线楼市存风险

　　新华社日前发文称，今年以来，房地产市场调控政策密集出台，持续政策发力之下，全国楼市整体平稳。但不同城市分化加剧，不少三四线城市楼市、土地市场出现“双升温”苗头。在此情形下，楼市调控应从紧从严、精准出击，增强预期引导，加强秩序整顿，谨防三四线城市房地产市场成为新的风险聚集地。

　　根据国家统计局数据，今年6月，70个大中城市里，35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别同比上涨6.0%和4.3%，涨幅均与5月相同。丹东、遵义、南充、贵阳、大理等城市新建商品住宅销售价格出现9%以上同比增幅。同时，三四线城市土地市场量价齐升。机构数据显示，受监测的300个城市中，三四线城市上半年土地出让金增幅较大，成交楼面均价、土地平均溢价率等数据的增长率明显高于一二线城市。

　　具体来看，2016年以来，一些地方在房地产市场发生变化、商品住宅库存已经不多的情况下，没有针对性地及时调整完善政策，棚改货币化安置比例仍偏高；受一二线城市调控政策挤出效应影响，需求管控较松的三四线城市房价攀升；一些三四线城市成为就近城镇化的主要承载地，需求增加但没及时增加住房供应。品牌房企布局下沉至三四线城市，同样是推动三四线城市楼市上行的因素。同策咨询的数据显示，2015年至2017年期间，十强房企在三四线城市的销售额集中度由13%提升至25%。

　　何代欣指出，推升三四线城市房价走高的主要原因有二，一是宏观层面，过去一段时间，特别是过去半年以来，为维持整个经济稳定和防范系统性风险，国家财政政策和货币政策相对宽松，对货币政策相关工具的使用也较为频繁，使货币的发行和市场的投放量处于相对较高水平。在此情况下，货币自然要寻找出口，此时，三四线或五六线城市的房地产市场就成了出口之一。二是微观层面，随着人民生活水平提高，部分外出务工人员获得更多货币化收入，但一二线城市房价过高，在大中城市暂时无法立足的情况下，外来务工人员会回到家乡购房。“在购房过程中，只要凑足首付，用按揭形式就可以，同时地方性商业银行及大型国有银行在地方的分支行也较配合这种有资产性质的房屋抵押融资。此外，现在地方棚改项目推进较快，货币化的补偿方式和较为市场化的价格补偿机制正在形成，使被拆迁的群众得到更多补偿，用这些补偿购置新房产，也增加了市场需求。”

　　何代欣表示，中国房地产市场呈现的分化趋势，以及房价上涨向三四线或五六线城市蔓延态势，是过去几年没有出现过的，要更仔细分析出现此种情况的原因，需要更多的信息资料反馈，进行进一步研究。