为什么绿地和万科的股价差距那么大

　　岁末年初，在泰禾集团老总的一个小目标下，以及成都等地放松调控的消息刺激下，房地产股暴涨了一番。其中，绿地控股难得地狂飙了一把，让人大跌眼镜。

　　过去两年多，绿地控股的股价跌跌不休，卖方市场上可怜的只有几份研报覆盖，公募基金重仓股中更没有它的影子，简直就是要被资本市场遗忘的节奏。至于在舆论上，早被万科甩得已经看不见了。

　　一度也是行业一哥，何以如此不堪？尤其是股价何以如此？对比更能现真情。且听我道来。

　　两年前，房地产板块中有两家公司，基本面都不错，市值规模也大体相当。但两年过去了，一个贵得仍有人抢，另一个便宜得仍不断被卖。

　　这两家公司分别是万科 A 和绿地控股，数据统计显示，房地产行业指 数 在 2016 年 1 月 1 日 -2017 年 12月 30 日下跌 16%，万科 A 同期上涨37%，而绿地控股同期下跌 53%。股价为何变化这么大呢？

　　首先从公司营业收入角度看，万科 A 在 2017 年前三季度实现营业收入 1166 亿元，而绿地控股同期实现营业收入 1757 亿元。绿地明显比万科是要高出一截的。

　　其次从估值层面上看，截至 2017年 12 月底，万科 A 的 PE(TTM) 为 15.8倍左右，绿地控股的的 PE(TTM) 为 11.5倍左右。绿地明显比万科是要便宜很多的。

　　但市值最能说明问题，截至 2017年 12 月底，万科 A 的市值在 3700 亿元左右，绿地控股的市值只有900亿元。

　　明明绿地控股的营收比万科 A强，怎么会从同样是在 2000 多亿元的市值规模开始变成一天一地，尤其是结果中，绿地控股的估值比万科 A低，市值还比万科 A 小？为什么啊？

　　如果单从营收和估值指标入场的人，估计已被套得很惨！然而市场就是这么残酷，存在即是合理的。

　　其实绿地控股也曾有过 3000 多亿元的市值，也曾是房地产市场中的一哥，何以沦落至此？

　　1 月 11 日，绿地控股发布 2017年业绩快报显示，公司主要经济指标全面快速增长，质量效益持续优化，全年营业总收入 2901 亿元，同比增长 17%；利润总额 191 亿元，同比增长 32%；归母公司净利润 90 亿元，同比增长 24%。

　　数据是亮丽的，但相对于万科 A，业务结构上的差异，肯定是因素；盈利质量的逊色，也是因素。概而言之，大而不强是也。

　　但笔者更想从投资的角度分析，绿地控股股价被压制的主要因素在于股本结构以及股东结构，而这是市场上很少有人关注的点。

　　从股本结构上看，截至 2018 年 1月，绿地控股流通股比例只占 26%，而万科 A 基本实现了全流通，所以绿地控股一直以来的解禁压力是非常大的。这制约了其股价的发挥。

　　其中最典型的就是平安创投，2015 年 6 月以 5.54 元 / 股的价格参与定增，2016 年 6 月 30 日定增限售解禁上市以来不断减持，持股从占总股本的 6.6% 一路减持到 2017 年三季度末的 1.79%。平安创投几乎每天都在通过大宗交易平台抛售，而且基本是接近 10%的折价进行抛售。又是大量抛售，又是折价，这对绿地控股股价压制不是一般的大。

　　所以，有哪家机构愿意从二级市场上买入绿地控股呢？还不如从大宗交易平台承接。也因为如此，在绿地控股的前 10 大流通股东中，公募基金的比例非常低，主动型的比例则更低。[page]分页标题[/page]

　　2018 年 1 月 2 日以来，绿地控股连续数日累计最多上涨 30% 多，显然这有地产股整体表现的因素，但更有其他股东增持和平安创投暂停抛售的因素。经过持续不断的抛售，笔者估算平安创投目前尚持有绿地控股 1.25亿股，持股比例仅剩 0.77%。

　　目前尚不能判断平安创投是否就停止抛售，但至少潜在的来自平安创投的抛售压力小了很多。所以绿地控股也就趁机狂飙一把。

　　那么，绿地控股的估值能得到跳跃式的修复吗？

　　解铃还须系铃人，笔者认为短期内还是比较困难的。因为在 2018年 7 月 2 日，绿地控股将有 89.45 亿股限售解禁，解禁数量占解禁后流通股比例为 73.51%，这个压力还是相当大的。

　　天量的解禁冲击能否平稳过渡，这很重要，这也是绿地控股能不能重返第一阵营乃至龙头的关键因素。半年之后我们再看！

　　( 作者系牛熊交易室创始人、CEO 兼首席研究员。)

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　　来源：中国房地产金融

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