埋头打“固本”之战 闽系房企践诺“爱拼才会赢”

　　每日经济新闻(博客,微博)记者 吴若凡 每日经济新闻编辑 魏文艺

　　经历了2016年的跌宕起伏和2017年的业绩飘红之后，房企又步入了形势莫测的2018年。当业内热议“用规模穿越周期”的同时，《每日经济新闻》记者注意到，一向被视为“跑步前进”布局全国的闽系房企，在大举“向外”的同时，也正加大马力布局福建本土，包括辖区内不少三四线城市。

　　那么，进入新的房地产发展阶段，闽系房企是否能够通过“更固本、更垂直”来穿越周期？闽系房企的“大本营之战”又将呈现怎样的格局？

　　布局全国不忘“固本”

　　在“八山一水一分田”的福建，连绵的山丘挤压了当地人的生存空间，在海上搏生活便成就了闽商拼搏的精神，而这份精神也完整地浸入了闽系房企的基因里。就如同正荣董事长所言：“往前冲，大不了重新来！”

　　“对于闽系房企而言，2倍乃至8～9倍以上的负债率似乎司空见惯，高地价方式拿地争议较多，但其高周转也很突出，拿地后5～8个月即可实现销售，1～2个月内去化一半以上，不可否认，这些能力帮闽系房企快速形成了规模优势。”安居客首席分析师张波告诉《每日经济新闻》记者，闽系房企靠高负债、高周转、高地价逐渐建立了行业影响力。

　　在规模的诉求下，闽系房企快速扩展全国。目前，大量闽系房企已将总部迁至上海（楼盘），除早年的世茂和旭辉外，阳光城(000671,股吧)2012年迁总部到上海，融信集团和禹洲集团则在2016年把总部搬到了上海；2017年伊始，中骏集团的总部也入驻上海。

　　中信证券(600030,股吧)研究指出，闽系房企抓住两轮地产暖周期的机遇高价拿地，并由此走出福建布局全国。不过，细心人或会发现，在布局全国的同时，不少闽系房企不但没有放弃大本营，相反在加码大福建的布局。

　　亿翰智库数据显示，2017年福建房企销售榜上，世茂房地产以251亿元位居TOP1，TOP2、TOP3则分别被碧桂园和阳光城摘得。福建区域TOP10中，闽系房企占据9席，累计销售金额1449亿元，占据大福建1/3的市场。

　　作为最早的一批闽系房企，世茂持续深耕福州（楼盘）、厦门（楼盘）、泉州（楼盘）三个核心城市，通过优化投资、升级产品、良性运营，已研发发布“璀璨系”和“国风系”两大产品系，早已在福建实现住宅、商业、办公等多种业态全面布局。

　　而福晟集团2017年在福建区域的销售金额达173亿元，占福晟总销售额的41%。其销售金额来自于福建近30个项目，分布在福州、漳州（楼盘）、闽侯、宁德、三明（楼盘）等城市。

　　亿翰智库指出，福晟80%以上为收并购项目、20%以下为招拍挂项目。福晟自2015年9月开始成立专职投资“飞虎队”，两年内全国十多个城市签下70余个项目，总货值近6500亿元。签约项目总占地1680万平方米，建筑面积3800万平方米，其中80%位于一二线城市。同时在福建区域，福晟也一直高歌猛进。2018年，福晟有望成为福建区域前三甲，甚至登顶TOP1，实现业绩大爆发。

　　激烈争夺“大本营”

　　对于闽系房企而言，福建是大本营，也是核心战场。因而在2018年行业转变的这一年，加速洗牌、产品提升、战略升级……大福建的房地产市场竞争将异常激烈。

　　克而瑞福建总经理方明告诉《每日经济新闻》记者，每家福建房企战略虽不一样，但大部分房企都采用“多点布局”，除了厦门和福州两个核心城市外，泉州、莆田（楼盘），包括环福州、环厦门城市，福州、厦门核心区的市场占有率也是很关键的。这些主要房企一般都是布局到六七个城市以上。

　　的确，福州和厦门作为两个核心主战场，一直是闽系房企争夺的焦点。但2017年，政策使福建战场格局大变，核心城市受控严重，外围县市发力明显，而较多房企的布局也出现了明显变化，通盘考虑成为企业保持规模和占有率的关键，这也是产生分化的地方。[page]分页标题[/page]

　　“外来房企几乎打不进福建。”资深地产人士薛建雄告诉《每日经济新闻》记者，外来房企土地获取难度大，像碧桂园、恒大等基本都是在外围三四线城市拿地，核心城市都很难拿到项目。相对而言保利还好一点，而保利是因为之前有些土地储备的缘故，但就目前情况来看竞争优势也不明显。

　　值得注意的是，有些闽系房企发展路径已出现分化。如泰禾集团(000732,股吧)，目前已不太重规模，更多是做标杆产品和溢价。很典型是泰禾的“院子”，基本上是拿一个项目就做一个精品，而不是单纯追求数量和规模。再如旭辉集团，早在2007年就开始全国化布局，接连在北京（楼盘）、上海、合肥（楼盘）、重庆（楼盘）、杭州（楼盘）、苏州（楼盘）等地拿地，进军青岛（楼盘）、大连（楼盘）、成都、西安（楼盘）、郑州（楼盘），战略性进驻环沪都市圈层，并进入香港。而近年来旭辉几乎未在福建落子。

　　此外，该人士还表示，一些厦门国企建发、国贸等已明显呈现出掉队的态势，主要原因是因为这些企业局限于厦门，在福建整个布局比较弱，不像很多企业遍地开花，而国企因内部的诸多限制，导致其拿地缺乏灵活性。而在一手市场，这些国企又不敢拿高溢价的地，所以在这波发展中，厦门国企掉队了。

　　从2017年开始，整个闽系房企也有改变的地方。首先，闽系房企包容性更强了，与企业合作开发现象明显增多，如联合拿地、合作开发等；其次，闽系房企学习成长性比较强，越来越看中产品研发、品牌维护、客户关系等；第三，相比于2016年的激进高杠杆，2017年这些企业不仅仅追求规模，在控风险的同时保证企业有效发展，2015~2016年拼命做规模和流量，风险和可控度没那么高，在不好的市场环境下，这些房企反而懂得如何控制风险。