深圳力量主宰冲顶路，东莞豪宅格局生变！

据高层透露，粤港澳大湾区规划编制工作基本完成，已上升到国家战略层面，预计大会闭幕后很快将出台实施！

　　拥占大湾区最核心，已初绽转型成功曙光的东莞（楼盘），必欲以比肩深港穗之势，振翅高翔，实现新一线城市排名的持续提升！

　　3月9日，一兵率团队驱行东莞，高密度考察5个代表性楼盘。最深的感触是，城区片区顶级豪宅市场，似已进入巅峰对决的关键时点。可以预见的是，3万元/平方米绝不是“天花板”！

　　东莞，豪宅市场变局，图谋冲顶A日访五盘，感受东莞楼市春之声！

　　是日，一兵一行先后考察了鼎峰·悦境、金地·前海山、万科东江之星、金地风华、万科皇马俪宫等5个分处不同片区的在售和将售楼盘。虽有走马观花之嫌，但也对东莞楼市的蓬勃之势萌生强烈印象。

　　其中，第一站鼎峰·悦境地处滨海片区的长安镇区，依托滨海湾新区发展规划，雄踞实力重镇的核心区域，在东莞新房市场较早挺进3万+，可谓实至名归。长安新房供应持续疲弱，该项目即将陆续推新，有望形成一波波关注潮。

　　第二站金地·前海山，首批单位已于2017年下半年面市，别墅和洋房销售比翼双飞，首栋洋房已告售罄，新货很快推出。项目拥松山湖片区罕见的森林公园丰厚的生态环境资源自重，兼享深圳前海、东莞松山湖、滨海湾新区消费力外溢，约143平双拼和联排别墅成为东莞楼市稀缺供应。洋房部分为精装销售，我们参观了多套不同面积段样板房，品牌档次和综合品质均属上乘，堪比深圳同类产品；

　　金地前海山低密度规划

　　这次考察，因时间较为紧张，体现出明显的前紧后松特征，前面两盘考察用去整个上午和中午的时间，收获颇丰，有机会单独撰文点评。

　　而本文重点想评论的，却是齐聚于城区片区的万科东江之星、金地风华、万科皇马俪宫。这三座楼盘分列各区，各具风采，代表了东莞城区豪宅的顶级水准，看后印象深刻。B城区顶豪PK，区域特征割裂！

　　这三个顶级豪宅项目的分布，代表了东莞城区的现在和未来。但因为同属深圳房企开发，因而更让出身深圳楼市的一兵产生更多亲切感，给予“

强烈推荐”评级。

　　东莞城区，较早发展起来的是莞城区，后有东城区、南城区。2017年3月份，东莞全市园区统筹片区联动协调发展工作推进会，将全市划分为六大片区，万江区首次被纳入城区片区范畴；

　　现将我对这几个区的初步印象汇报如下：

　　莞城区——中年男：

　　莞城区城区面貌较为落后，曾被人形容为“老年”，个人感觉有点过于夸张，甚至贬损，更倾向于定义为“中年男”，油腻而固执。因城区开发用地基本耗尽，新开发楼盘极为稀罕，未来将主要通过“三旧”改造获得，城区面貌和配套极难在短期内彻改，很难成为楼市主战场；

　　东城区——少妇：

　　东城区似可定义为“少妇”，青涩与成熟集于一身，东莞楼市的第一代豪宅就诞生于黄旗山麓，教育等配套资源优势明显，至今仍然令先富人群不忍离去。万科皇马俪宫就在此间，但因隔着八一路，黄旗山血统似乎并不是十分正宗；[page]分页标题[/page]

　　南城区——壮男：

　　南城区，因市政府所在及南城国际商务区规划，正在成为东莞的CBD，现代化城区形象较为显著，而自然与“壮男”形象最为匹配。对比于莞城、东城，南城的未来发展给人的想象空间更大；

　　万江区——少年：

　　相比之下，新成员万江区就显得尤为稚嫩，堪称“少年”。这里也是城区土地供应最大的区域，城市建设可塑性强，未来或将带给我们足够的惊喜。

　　对于城区这几个区域，割裂特征明显，不少置业者会面临选择恐惧症。其实，这需要根据你的真实需求进行选择，自住需求急切者，当可选择东城和南城，入住即可享受城市配套；兼有资产配置需求的，可往万江，这里是东莞城区最具爆发力的地方，此时置业于此，或许可以获得更为理想的投资收益。

　　“风华”系华南首秀，冲击城区豪宅市场C风华叫板，万科双姝能忍否？

　　说起东莞楼市的深圳力量，“万科+金地”堪称铁杆组合。十几年前，这两家来自深圳的房企就分别因万科运河东1号、金地格林小城同时闪耀。相比于富通、花样年、金众、佳兆业、正中等过客，及近期强势闯入的鸿荣源，万金组合始终是深圳房企深耕东莞的中坚力量，各个阶段都贡献有代表作品。

　　而今，金地集团以其旗下“风华”系华南首个作品，对垒万科双姝，于东莞城区中轴之上，构筑顶豪发展带。深圳力量再次雄霸东莞城区顶级豪宅市场“风口”，这也让青睐东莞豪宅的客户面临姓万还是姓金的艰难选择。

　　从考察过程与置业顾问的简单洽谈中了解到，这三个项目都有“奔三”之心，互相叫板之情迫切。但因限价政策，价格比拼并没有展示出全部动能，实为市场之遗憾。

　　三项目中，万科东江之星已于2017年下半年入市，销售均价约2.6万元，已形成市场“哄抢”之实。项目以城核最先进的TOD综合体形象，以轨道交通上盖和齐全优质配套俘获市场之心。我们考察了96平三房、116平四房、143平四房样板房，精装品质不输深圳。不过，周边成熟形态，压制了我们对其未来的想象空间。

　　同时，超高层建筑形态造成的高建造成本，压缩了其利润空间。据悉，其新品也是三个项目中最先入市的，预计会在政策限定下，在一期售价基础上提高5%顶格销售。对于被限购挡在门外的深圳投资人士而言，该项目还有一大诱惑点，那就是随后将推出的公寓产品，城核高端公寓，投资诱惑集聚。

　　都市核心TOD产品风华正茂

　　金地风华项目是我近期关注较多的项目。作为金地“风华”系落子华南的第一个作品，其最先推出的“东方傲骨，世界风华”形象震彻人心。相比于万科东江之心，容积率优势明显；因建筑限高，造就了叠墅和小高层产品，社区空间更显阔绰。其叠墅产品，建筑面积143平多，上中下三层结构形式，与东江之星的143平四房相比，空间优势更加显著。

　　该项目首批别墅产品已悄然入市，造就了东莞别墅“单价王”奇迹。洋房产品即将于万科东江之星新品之后入市，售价或将高于后者，将形成正面竞争。坚持高于市场的价格策略，更表明金地对“风华”系的文化价值宣扬和产品精神内涵的高度自信，有望对城区豪宅市场形成冲击。[page]分页标题[/page]

　　金地风华洋房产品体量不大

　　最后考察的万科皇马俪宫，是2017年万科收购联华所得。其所处位置尴尬，周边环境制约，早先规划的240平的平层似乎有点托大，产品定位存在一定问题，单价和总价矛盾突出。据说万科正在对产品部分进行调整，年中计划入市，目前所展示的信息不多，因时近傍晚，已应约壹地产自媒体聚会需赶回深圳，我们短暂驻足即离开。结语

　　风起于青萍之末！在粤港澳大湾区规划即将出台之际，东莞城区片区顶级豪宅市场的这种竞争态势，不也恰巧印证了东莞向上的必然契机？

　　而基于此次集中考察的印象，笔者以为，参照深圳楼市福田CBD和南山后海片区的近十年变化对比，金地风华应该果断叫板万科东江之星，这样才有望成为引领城区豪宅发展的中坚引领力量，更有可能是业内最希望看到的！历史热点文章，阅读不会导致怀孕

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