深圳住房租金上涨背后的推手是谁？

　　证券时报记者 吴家明

　　春节过后，返工人流如潮汐一般再度浸漫深圳（楼盘）的大街小巷，租房再次成为他们的“第一课”。只是，春节过后深圳房租普遍上涨，销售市场也有所升温。找到一个合适的房源，似乎并不容易。

　　谁让房租上涨？

　　“今年年初因为家里有事，所以1月就提前回家，之前租的房子在去年12月底就到期退掉了。”来深圳工作3年时间的丁华告诉证券时报记者，“年后加租虽说是常态，但与2017年春节后的时间相比，今年节后的房租涨幅有点惊人。”

　　记者随同丁华来到他去年所租住的福田园岭新村，这里都是以上世纪80年代的多层住宅为主。“去年年中这里65平方米左右的两房单位租金也就是4500元左右，现在全部都超过5000元了。”对于这样的涨幅，丁华感到很惊讶。“这可都是些近30年楼龄的老房子，里面的装修配置也不怎么样。”

　　不仅是园岭新村，记者在深圳福田、罗湖和南山区调查时发现，春节过后的租金涨幅非常明显，例如在八卦岭片区的翠馨居小区，一套56平方米的两房单位租金直接从去年的4500元左右提升至超过5000元。梅林的凯丰花园二期，春节前一房户型的月租金是3366元，年后升到了3800元。美联物业全国研究中心数据显示，今年2月美联物业（深圳）蓝筹住宅租金水平为每平方米每月81.4元，环比上涨1.1%，同比上涨8.5%，预计3月份房租仍将上涨。

　　房租上涨让丁华想起了过去租住的城中村。深圳链家此前发布的调研报告显示，租住在城中村的租客占比超过50%。只是，城中村的租金也出现不同程度的上涨。曾租住在上沙村的丁华表示，“城中村的许多房东都是温水煮青蛙式加房租，一个月加50元，连续加几个月，根本不愿意签长期合同。”

　　对于今年春节后的租金上涨，受访人士普遍认为原因包括首次来深工作、租住学区房以及换租需求增加等。不过，促使租金上涨的原因似乎远不止这些。记者在罗湖笋岗片区和红岭片区调查时发现，不管是城中村还是商品房小区，这里的租金涨幅较年前普遍都上涨近10%，而且以居家需求为主。“附近的水贝村、玉龙新村还有华富村棚改之后，租房需求全部涌向这里，导致这里的租金出现明显上涨。”当地的中介人士告诉记者。

　　近年来，城市更新已经被视为深圳楼市未来最重要的供应渠道，而且启动的项目越来越多。不过，城市更新速度慢必然影响市场供给，其中就包括影响租赁市场的供给。

　　其实，近年来火爆的长租公寓也是丁华的备选。过去一年，可以说是深圳长租公寓爆发之年，多家房企开始不惜重金投入长租公寓市场，多家门店开始正式运营。不过，长租公寓的火爆似乎也成为促使房租上涨的因素之一。

　　记者在罗湖嘉宝田花园、福田中银花园和南山华侨城片区调查时发现，许多小区里的房源都成为了“长租公寓”，包括蛋壳公寓、自如等品牌进驻。在华侨城海景花园，记者看到一套117平方米的三房单位，被蛋壳公寓租下后改成了4个房间，每个房间按照面积大小月租在3000元至4500元之间，加起来每月租金可达到15000元左右，而如果整套出租目前的市价为每月10500元左右。“这样算下来此类长租公寓盈利空间其实并不多，但还是间接把小区的租金提高，而且他们的如意算盘还是放在买卖，只是先通过租赁把房源锁定。”小区物业管理人员告诉记者。

　　严格调控保持市场稳定

　　有分析人士表示，随着租售同权的深入开展，一些暂时买不起房子的消费群体将选择租房。那么，深圳住房租赁市场将何去何从，值得观察和期待。只是，对于丁华这样的租房刚需来说，或许只能“走得更远”，选择一些离市中心区相对较远但租金较低的区域。

　　除了租赁市场，深圳楼市整体的买卖交易情况在春节后也有所升温。深圳中原研究中心的数据显示，上周深圳全市二手房成交突破千套大关，达到1160套，环比上升36.3%；成交面积97821平方米，环比上升41.6%，但成交均价环比下跌2.89%，为每平方米56790元。上周新房成交539套，环比上升9.6%；成交均价环比上升0.1%，为每平方米54429元。[page]分页标题[/page]

　　记者在罗湖、福田和龙华多个片区调查时发现，春节过后中介机构的访客量有所增加，特别是一些开发商也开始陆续推出新盘，尽管目前新盘项目仍受到“限价”的约束，例如位于龙华白石龙片区的龙光玖龙玺二期，其开盘价格还低于周边的一些二手房。

　　美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，新房备案限价在今年仍将继续，因此项目备案难的情况依然持续，成交量偏低、新房价格下降仍将是大趋势，但由于严格的备案制度已经实行了比较长的一段时间，一些有销售压力的房企会如期推出他们的项目，因此2018年新房的推售量预计会比2017年要多。不过，部分实力较强的房企会继续“捂盘”，转售为租也将出现。特别是国企，一方面顺应国家政策的要求增加租赁，另一方面也可以积累客户，为以后的销售做铺垫。深圳市房地产中介协会研究总监徐枫认为，“房住不炒”直接明确了深圳未来5年商品住宅市场的政策方向；“分类调控”就是要进一步落实“满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房”。