住房租赁市场信用管理

　　随着高房价及消费观念转变，房客在我国已逐渐成为一个庞大的社会群体。市场的不断发展，住房租赁市场存在的违法失信行为，也逐渐成为社会关注的焦点。

　　一、住房租赁市场现状

　　在高房价时代很多买不起房的居民、刚刚毕业的青年和孤身在外打拼的务工人员，为了降低生活成本，会选择租房生活。根据国家统计局调查显示，截止到2016年底中国有约2.45亿人规模的租房市场，预计2019年市场租金规模将超过1.5万亿元。

　　目前，我国租赁市场的市场主体呈现以下特点：巨大且复杂的客户群和分散且良莠不齐的租赁产品混杂在一起，加上住房中介行业毫无准入门槛，致使违法失信行为充斥整个住房租赁市场。以北京（楼盘）市大兴法院数据为例,该院于2014年到2017年11月之间，共计审结住房租赁合同纠纷案件3435件，2017年前11个月案件总数相较于2014年全年，增长了约50%。

　　根据北京市住房和城乡建设委员会公布的2017年12月份被投诉前10名房地产经纪机构名单显示，被投诉名单中6家中介没有备案，与4家完成备案的地产中介的主要被投诉的原因基本相同：

　　（一）租期届满不退押金

　　据北京大兴区法院统计，在其受理的涉住房租赁纠纷中，因违约拒退押金而引起的房客维权案件占到了2017年前11个月住房租赁纠纷诉讼中的一半以上。在合同到期或解除后，房产经纪公司或房东往往以各种理由拖延或拒绝退还押金。

　　（二）住房代理或中介承租衍生出的违法失信行为

　　住房中介在住房租赁市场中扮演的“角色”多样，除租房中介服务外，现在出现了住房代管业务，是一种与房东签署委托代理或租赁合同后，扮演“二房东”进行转租的模式。但由于相关法律法规不到位，从业人员素质低，该类房屋租赁模式衍生出新的违法失信行为：

　　1、房产中介代理或承租房产后，未得到屋主允许，私自对住房进行非法改造、隔断，并组织进行非法群租；

　　2、中介向次承租人索取高额房租后，携款逃到异地。由于房东、房客对市场了解有限，房东与房客在签订代理或承租合同时存在信息不对称，无法获取其背景信息，无法监督。

　　以上问题反映出目前住房租赁市场中，缺乏有效管理，相关法律法规存在漏洞，司法维护租赁合同执行的约束力过低；住房租赁的出租与承租犹如撞大运；房产经纪人素质参差不齐，鱼龙混杂，部分从业人员在多地失信，四处打游击。

　　三、解决办法的思考

　　在住房租赁市场中，房东、中介、房客常常处在一种奇怪关系之中。中介相对强势，拥有大量房源，并了解市场行情、相关法律；房东地位次之，但对市场行情了解不多，相对于中介议价能力不强；房客属于绝对弱势人群，多为外来人员，在租房及处理有关纠纷时面承担着巨大的时间成本。

　　通常在租房过程中出现合同违约行为时，当事人可通过司法程序依据《合同法》起诉合同方违约，但在此期间当事人也要承受巨大时间成本。房东在面对中介失信行为时，发现中介已然失联。然而更深入地分析可发现，中国有关住房租赁市场的管理尚缺乏一套完整、系统、高效且具有针对性的管理办法，法律惩戒力度不足、“无法可依”是致使不良的投机者敢于违法失信，扰乱市场秩序的主因。

　　就住房租赁而言，目前与之相关法律有《合同法》、《物权法》，其中《合同法》只针对合同本身，对租方合同违约方的处罚力度不足；《物权法》则主要涉及出租人。再者，由于我国没有全国统一的住房租赁管理办法，各地方政府虽然出台了相关管理办法，但由于不具备法律效力，起不到实际的管制作用。[page]分页标题[/page]

　　相较于相关法律法规建设，信用评价体系建设更为急切。这是由于在市场环境下，法律法规被动执行的特征使房东、房客不得不容忍涉及金额不大的恶意失信行为，无法彻底根除住房租赁市场的违约行为，无法从实质上扭转市场环境。而信用评价体系具有维权成本低、高效、主动等特点，各市场主体为培养自身市场信用，不断严格履行合同，积累信用记录，因此从进入市场开始，就抬高了任何失信行为的发生成本；也更符合房东、房客等市场主要参与者的实际需求；同时顺应未来社会信用的发展趋势。

　　四、住房租赁市场信用评价体系建立设想

　　目前，支付宝、中国银联已先后介入住房租赁市场，然而支付平台、银行等支付系统在市场中是否具有独立进行信用评价资质值得商榷。支付平台构建的信用评价体系具有一定的局限性，其通过汇总分析用户互联网活动积累的大数据对用户做信用评价，遗漏了非支付平台用户或互联网数据较少人群；同时，由于住房租赁行业存在其固有的经营模式，以支付平台为切入点，向住房租赁行业注入信用管理制度，还存在一些现实问题。例如租赁双方在出现潜在失信的可能性，支付平台的信用等级是否能够做到提高失信行为的发生成本，达到杜绝潜在的失信行为发生。

　　租房市场信用制度的建立应在建立和完善相应法律法规的同时，由政府主管部门监督，第三方信用机构负责搭建的方式，分步实施，逐步建立和完善住房租赁市场的信用制度。

　　首先应由国家建设部联合发改委出台相应市场规则，完善和赋予相关管理办法一定的法律效力；依托居委会等社区组织建立市、区级住房租赁管理备案平台，其权责包括：

　　（一）根据当地特点制定统一租赁合同标准，划清住房租赁三方权责；

　　（二）对区域内租赁信息及三方进行信息登记，建立住房租赁信用记录；监督合同执行情况；发现租赁过程中的失信行为，并上报至第三方信用机构；

　　（三）执行对有失信行为记录的企业法人和个人的相关失信惩罚措施，保障诚信的市场参与者权益，维护市场公平。

　　同时第三方信用机构发挥信用评级特长，并搭建全国性租房信用公示平台，其重要职责包括：

　　（一）设计各市场主体信用记录评价方法；

　　（二）检验各管理平台制定的租房合同内容的合理性；

　　（三）备案登记各市场参与者信息，并进行持续更新；

　　（四）上传并公示有失信行为的个人或企业法人；

　　（五）监测各平台下市场失信行为。

　　当下，我国的住房租赁市场发展尚处于初级阶段，城市租房比例约占市场份额的10%，和发达国家租房占比约为50%相比，我国住房租赁市场未来规模巨大。因此，如何在住房租赁市场高速发展的当下，尽快建立完善的市场管理制度，扭转行业生态，根除住房租赁市场的违法失信行为，是实现全体人民住有所居，住房租赁市场健康发展的重要保障条件。

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