统计数据释放信号：2018年楼市向稳

　　被称之为风向标的全国两会上，释放了房地产行业走向的重磅信号。除了对房地产仍然有一段专门的表述，今年的政府工作报告在很多章节都提到了具体的表述，对房地产行业给予了足够的重视。

　　“从今年两会透露的信息可以看出未来房地产发展的政策重点和市场可能的变化。”被誉为地产思想家的万通控股董事长冯仑指出，经济增长对房地产的依赖性会慢慢降低，所以不要对赌政策放松。

　　在两会召开之际的3月14日，国家统计局发布了2018年1~2月份全国房地产开发投资和销售情况，这个统计数据的发布，从侧面佐证了政府工作报告的一些表述，结合两会官方高层的若干表态，让2018年房地产市场走势更趋水落石出。

　　分城施策效果彰显

　　根据国家统计局发布的数据，1~2月份，全国商品房销售面积14633万平方米，同比增长4.1%，增速比去年全年回落3.6个百分点。商品房销售额12454亿元，增长15.3%，增速提高1.6个百分点。

　　“经过一段时间的政策调控，全国房地产市场、房价整体比较平稳，房地产投资也保持着较为合理的增长。”国家统计局新闻发言人毛盛勇表示，“商品房销售面积在过去大幅增长基础上尽管出现回落，但整体还是维持涨势”。

　　值得注意的是，房地产的销售面积和销售额的增速之间出现了明显的背离，在销售面积增速回落的同时，销售金额增速却在上升。

　　“销售面积是一个关键的先行指标，增速下滑趋势符合预期。”上海（楼盘）易居房地产研究院副院长杨红旭分析，该指标同比增幅在2016年4月已经见顶，之后一直震荡下行，现在下滑到4.1%。他预计，照此趋势，再有两个月这个指标可能由正转负，2018年大部分月份全国商品房销售面积都将是同比下跌。

　　新城控股高级副总裁欧阳捷认为，整体销售面积指标趋势向下，原因是贷款放得少钱紧了，从而影响了销售数据。一方面，房企开发贷少了，这导致供应的下降；另一方面资金成本提高，导致客户需求减少。

　　从销售面积和销售额来看，中西部的情况远好于东部地区，市场呈现出一二线热点城市波动横盘，但是在三四线去库存地区，特别是非热点地区的交易依然较为活跃，截至今年2月末，全国商品房待售面积58468万平方米，比上年末减少455万平方米。“这是房地产市场需求被从一二线热点城市挤出，然后向周边三四线城市扩散的一种现象。”业内人士分析指出。

　　以一线城市北京（楼盘）为例，房价处于跌势，成交量大幅萎缩。数据显示，2月份北京全市二手住宅共网签7361套，环比1月份下降30.1%，同比2017年2月份下降39.5%。而在价格方面，2月份北京二手住宅的成交均价环比1月下降0.7%，延续了2017年5月以来的连续下跌势头。

　　一二线城市调房价，三四线城市去库存的分城施策已经开始出现效果。这也恰恰印证了3月5日，国务院总理李克强在作政府工作报告时的表态，“因城施策分类指导，三四线城市商品住宅去库存取得明显成效，热点城市房价涨势得到控制。”

　　中国社科院财经战略研究院和中国社科院城市与竞争力研究中心项目组3月2日发布的《中国住房市场发展月度分析报告》显示，基于长短期政策利空及融资环境趋紧因素，预计北京、上海等一线城市房价短期仍将延续当前跌势，难以出现有力反弹。

　　“不仅地产下行，金融的下坡路也刚刚开启，两者将互相强化。”华安基金首席经济学家林采宜认为，现在起房地产下行周期将会持续五到八年。

　　房企资金链趋紧

　　2017年市场已发生剧变，2018年剧变仍在持续。“房子是用来住的，不是用来炒的”正成为深入人心的政策和市场方向,抑制居民杠杆率、房地产去金融化等一系列的住房长效机制正在推进。

　　除了销售额和销售面积，房企自身的资金链条也是行业观察的重点。“强化金融监管，鼓励资金流向实体经济，严控房地产资金流向，这会是今年和未来的一个基本的政策方向。”冯仑指出。[page]分页标题[/page]

　　从国家统计局的数据看，1~2月份，房地产开发企业到位资金23988亿元，同比增长4.8%，增速比去年全年回落3.4个百分点。这个增速滑到近年最低。保卫资金链成为房企今后的重要课题。

　　其中，国内贷款5001亿元，增长0.3%；利用外资12亿元，下降74.8%；自筹资金7390亿元，增长7.2%；定金及预收款6976亿元，增长14.2%；个人按揭贷款3247亿元，下降4.3%。

　　“开发商的苦日子估计是要来了。”上述分析人士指出，商业银行贷款和个人按揭买房贷款两大类指标的下滑，代表了商业银行对于房地产行业资金输血的不断减少。

　　在杨红旭看来，刚进入2018年资金增幅指标就下滑到5%以下，意味着开发商资金很紧张，接下来，开发商可能将迫于资金回笼压力，推出越来越多的促销项目。

　　“这是一个重要关口，目前走势与2014年类似，当时1至4月，房企到位资金增幅跌破5%，开发商由于资金压力较大，部分城市的楼市开始出现促销。5月份70城房价环比由涨转跌。

　　欧阳捷也表示，大趋势看房企的资金链会越来越紧。今年前两个月房企到位资金虽然仍在增长，但是其中开发贷基本持平，利用外资和个人按揭贷款减少。尤其是个人按揭贷款由11月的-1.2%一路降至现在的-4.3%。另外，定金及预付款增速也在下降，说明市场需求也在往下走。

　　“房企的融资将会更加困难。”冯仑指出，对各房地产公司而言，自力更生，加快销售回款，提升库存去化率和销售回款率是最重要的。减少货币资金占用，降低企业经营风险尤为重要。

　　房地产后市理性回归

　　如果说前面两大指标的变化还是在预计之内，那么房地产开发投资的全面反弹就有点让人意外了。1~2月份，全国房地产开发投资10831亿元，同比名义增长9.9%，增速比去年全年提高2.9个百分点。

　　毛盛勇指出，今年前两个月房地产投资增速明显加快，是多方原因造成的，首先是受滞后因素影响，去年全国土地成交额增速较快，成交价款出现接近50%的增长，除了一部分项目当年开工外，还有部分项目延续到今年开工，业内也一直把土地成交情况作为下一季投资的先行指标。

　　“除了地价上涨以外，建筑行业原材料成本、人工成本也在上升，此外，虽然商品房成交面积在去年高位上有所回落，但全国整体商品房价格总体平稳”，毛盛勇表示，一系列因素的支撑，使得全国房地产开发投资还保持较平稳的增长，且比去年同期略有加快。

　　开发投资的增加，意味着未来供给的增加，说明调控之后市场的走向并没有和“房住不炒”理念背道而驰。

　　房地产市场的逐渐理性化回归趋势已经越来越明显，房地产商的日子不好过了，这从另一个侧面也凸显了房地产市场由激进式市场变成平稳式市场的发展趋势，未来中国房地产市场是一个平稳发展的市场，在住房供给逐渐多元化，房地产需求长期强劲的带动下，房地产市场实现平稳发展，真正落实“房住不炒”理念的发展方向将会更加明晰。