李嘉诚时代长实旗下21家酒店运作术

　　3月16日，长江实业地产有限公司(简称“长实”)发布由李嘉诚个人签署的公告称，年届90岁的李嘉诚即将卸任董事会主席一职，由长子李泽钜接棒。

　　消息一出，关于李嘉诚个人资产规模及集团新动态成为公众热议的焦点。此前有媒体报道李嘉诚家族对内地资产进行大幅度收缩，转而加码对欧洲市场的投资。从长实公布的2017全年业绩看，整体增长较为稳健，2017年实现营收464.34亿元，同比下降9%，股东应占溢利249.24亿元，同比增长55%。

　　经过一系列的重组并购后，长实的主营业务包含物业销售及投资、酒店及服务套房业务、物业及项目管理及飞机租赁。纵观其全年业绩结构，物业销售及投资成为其核心业务，直接贡献率超80%，而内地房地产市场的业绩表现成为关键环节。但随着我国房地产市场的调控政策，长实在内地的购地计划推进缓慢，甚至一地未拿，致使其相关营收明显下滑，较2016年缩减100亿元。与地产市场表现不同的是，长实在新领域的开拓正变得积极，如酒店投资及飞机租赁这类高变现能力的优质资产的贡献率不断提升。

　　本文，新旅界研究院复盘了李嘉诚家族旗下的酒店资产，并重点梳理出以下3个问题，以期让公众进一步了解李嘉诚的资本运作术。

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　　长实集团在酒店领域的投资布局及现状解析

　　1. 投资布局：2017年，长实旗下酒店数量达21家，总客房量超16000间。其中香港16家，内地4家，美国1家，从区域分布看，香港市场仍为其投资重点，酒店选址基本上实现了对核心商区的覆盖。

　　从酒店类型看，涵盖了中端、高端酒店及度假公馆，有效满足顾客的个性化住宿需求，但相较于万豪、喜来登等国际酒店品牌而言，长实旗下酒店品牌的市场认可度相对较低，酒店硬件设施相对老旧，相关配套服务滞后。

　　2. 现状分析：在对内地酒店市场的投资上，长实选择以股权投资为主，先后在北京、沈阳、重庆和成都进行了布局。

　　2017年，长实将位于重庆和成都的两家酒店进行了出售，交易价格为2.93亿元，受让方为汇贤产业信托，该信托实际控制人为李嘉诚家族，按照其公告所述“这是一笔特殊的收益”，该交易行为被视为关联交易。实际上单从4家内地酒店的营收状况判断，目前仍处于亏损状况，长实选择将亏损资产打包出售给另外控股的上市公司，被视为新一轮的资产重组，未来汇贤产业信托将专注投资内地酒店，为后期的资本运作提供便利条件。

　　长实集团的酒店业绩表现

　　近两年，消费升级趋势下，我国住宿业的格局正在重塑，消费端对于住宿单元的需求变得多元，传统五星级酒店与新住宿业态间的竞争加剧，尤其是单体五星级酒店发展面临的形势更加严峻。

　　对比近三年长实酒店板块的营收情况，新旅界研究院发现，虽然整体营收创三年最低，但其酒店营收相对稳定，提升1.4个百分点，这与前段提及的出售2处酒店资产有关。这当中，香港酒店经营业绩良好，主要亏损来自于内地酒店的经营成本增加，摊薄了整体利润水平。

　　以重庆海逸酒店为例，长实抛售事出有因：有关权威数据显示，2016年，重庆市五星级酒店平均房价474元，降幅9%，创历年最低；出租率方面，虽仍处于低位，但较2015年增长5.1%，开始止跌上升；REVPAR方面，2010年-2016年的平均REVPAR为310元，而2016年REVPAR仅260元，下降6.1%。

　　再来看酒店收益方面：2015-2017年间，长实酒店板块的收益维持在10-13亿元区间，并逐年增长，但贡献率却逐步下滑，跌至5%左右。长实的收益结构开始加码酒店板块，在投资策略上是，对内地酒店的投资开始收缩，转而将资金回笼投向回报率及稳定性更高的香港市场。

　　那香港酒店市场的发展是否如长实判断的一致呢？新旅界研究院将分别从REVPAR、入住(出租)率、毛利率等角度展开分析：[page]分页标题[/page]

　　1. 过夜游客走低，REVPAR速降12.6%：据香港旅游发展局公布的最新数据，2017年访港旅客达5847.2万人次，同比增长3.2%，扭转了2016年访港旅客数下跌趋势，但过夜游客比例下滑严重，香港酒店业仍未走出寒冬。

　　根据STR的数据统计，2017年香港五星级酒店的REVPAR(每间可售房收入)同比下降12.6%。受此影响，长实酒店的整体REVPAR水平也开始有所下降。2017年，长实在香港新增两家酒店：北角维港颂项目酒店及红磡九龙海逸君绰酒店。但后者系属对原酒店的扩建升级，长实表示未来会继续增加能提供固定收益的项目，从而弥补减少购买土地的影响。

　　2. 入住率走高，恐难保持续增长态势：2017年以来，香港酒店行业的发展情况依然不容乐观。数据显示，五星级酒店平均入住率达80%,相较2016年同期下降3.1%，甚至阶段性跌幅达6%-7%。长实最新公布的财务数据显示，其香港地区的全年入住率达88.6%，超过平均水平近9个百分点，说明其酒店的综合竞争力较强，其在市场认知度、交通便捷性以及周边景观业态等方面尚存在差异化竞争优势。

　　不过，虽然长实在香港的酒店物业相对丰富，且集中于商业区，但受香港零售业市场衰落的影响，其入住率恐难保持高增态势。

　　3. 平均房价下滑9.8%，酒店品牌影响力弱：近十年来，国际品牌在平均房价指标上处于绝对领先优势，2017年，国际五星级酒店品牌的平均房价维持在900元左右，而国内品牌的平均房价在600元左右。长实酒店的平均房价在715元，低于国际品牌近200元/间，说明其品牌影响力较国际酒店集团较弱。

　　4. 毛利率32.75%，高于平均值2个百分点：在毛利率方面，香港五星级酒店2017年的毛利率维持在30.4%左右，而长实的毛利率在32.75%，高出平均值，说明其运营能力强，对于经营成本的控制较为合理。

　　长实的泛旅游战略

　　事实上，长实近年来在房地产市场上的表现异常保守。以大本营香港为例，从2012年到2017年五年间，长实在香港地产总共只投得四幅土地，拿地积极性甚至不如南下的内地房企，近三年的土地储备量持续下降，且下降幅度与开发土地面积大致相当。

　　鉴于此，在房地产市场限购严控形势下，酒店类固定资产的投资成为长实当下的应对之策：首先，押宝香港本土市场，构建酒店矩阵，并进一步通过酒店完成资金高速流转，带动周边地块溢价；其次，出海投资海岛度假酒店业态，瞄准我国出境游消费人次的爆发式增长，尤其是海岛游市场的强消费能力；第三，加强对新型大消费品类(如飞机)的投资，实现“交通+住宿”双领域的交叉布局。

　　新旅界研究院观察，进入房地产市场的下半场后，对于长实而言似乎更倾向于消化已有库存，并通过跨界新领域的投资实现多重业务结构。从目前已有的产业布局看，长实有意在交通出行、住宿单元等泛旅游产业链上进行深度探索，但投资周期及运营专业化能力成为其是否是价值投资的重点指标，毕竟从根源上追溯，李嘉诚家族的资本家角色比产业运营商更深入人心。