房地产税开始起草了 房价要降啦？

　　美妞们，上午好。

　　房地产税早就不是什么新鲜事了，它早在2003年第一次提出，2011年才有的重庆、上海试点。前几天，房地产税频繁“亮相”两会，方案轮廓逐渐清晰，而且信息量是逐次放大，逐次具体。

　　可以肯定的是，房地产税的征收是必然事件，不会以个人意志为转移。但是最近也有声音说：“若立法通过，房价肯定会降”，甚至有人说：“房地产税可以腰斩房价”。

　　房地产税真的有这么大的作用么？接下来和大家分享她姐的好基友@规划君的观点。

　　今天我想客观公正地给大家阐述一下，房产税的功率，到底有多大？

　　1、 房产税和房价之间有什么逻辑关系？

　　总听说有房地产税会对房价产生巨大影响，但恐怕很多人都不知道两者的关系是啥吧。

　　在缕清逻辑关系前，咱们先来定义一下房产税。房产税指的是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

　　再来说说房产税和房价的逻辑线：

　　房产税实施

　　↓

　　买房成本大增

　　↓

　　准备购买多套房的投机者会少

　　同时

　　拥有多套房的投机者会抛售

　　↓

　　需求减少&供应增加

　　↓

　　房产降价

　　以上就是大众对于房地产税会导致房价下降的逻辑。乍看没毛病，但仔细推敲，实际情况并非这么简单。

　　这条逻辑线中最重要的，也就是经济学中常说到的影响价格的两大因素之一：供需关系。

　　小科普：

　　经济学中，影响商品价格只有两个根本因素：一是供求关系，即商品的供大于求，价格必跌，供小于求，价格必涨；二是货币供应，即钞票印多了，就不值钱，这叫通货膨胀，此时所有的商品价格都会不同程度地上涨。

　　但是，房地产税真的能如众人所料，可以改变整个商品房市场的供求关系吗？我觉得，并不能。

　　因为房地产市场很大也很复杂，简单说，它是由新房、二手房和租房三大块构成。而上述逻辑线中的重要环节，重点针对二手房市场。同时，从需求面来说，目前房产的刚性需求仍占据市场主导，仅凭房产税开征而释放出来的那一点存量房产，大概率到不了大家期待的那种“翻天覆地”的大变革。

　　2、 从试点效果看房产税影响力

　　既然国家把上海和重庆作为房产税试点，那咱们就来看看自2011年试点政策推行后，这两个地方的房市发生了什么变化。

　　用4个字概括，不，达，预，期。

　　从这两个方面来分析：

　　A) 地方财政收入

　　试点政策推行后，上海、重庆两地的房产税占区域税收总占比并没有出现明显增长。

　　B) 房市量价

　　在上海和重庆试点房产税的前3个月，两市的住宅成交量分别下降46%和26%，比同类城市降幅高10至20个百分点，但成交均价并未出现明显下跌，可见政策的初期大家只不过是从行动转变为观望。

　　到了第二年，沪渝两地成交量均呈现较大幅度的增长，说明大家在观望一年后，心想貌似也没啥太大变化，于是该行动的还是行动了。

　　此后三年多，房产税试点的影响就微乎其微了。如果用北京vs上海，和成都vs重庆，不难发现，非试点城市和试点城市的变化趋势几乎一致。可以说，沪渝两市的商品住宅成交量价，并没有因为房产税实施而走出独立行情。

　　综上，可见房产税并没有起到完全抑制房价的作用，更没有让房价崩盘。
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　　3、从世界范围看房产税的影响力

　　房产税不是中国特产，世界上有很多国家和地区早就实施了这一政策。

　　从美国、英国为代表的欧美发达国家看，房产税给居民造成的税收负担不算大，虽然对炒房行为有一定遏制，但对房地产总体影响很有限。

　　以日、韩为代表的亚洲近邻国们看，单一房产税政策对房市也没有产生趋势性影响，而日本在90年代的房产泡沫刺破，主要是由于通过增加土地税负来抑制土地价格，所以房产税政策并不能算做房价暴跌的主因。

　　所以，想要全面分析房价波动，搞清未来是涨还是跌，还是得以基本面影响入手，比如说置业人口、经济增长、城镇化进程因素等。

　　4、 你最关心的，涨还是跌？

　　在回答前，请先回答另一个问题，你为啥关心这个？

　　无非这几种情况：

　　想买房住

　　想买房投资

　　打算卖了变现

　　既然如此，规划君不妨直接告诉你们解决办法，也甭绕弯子算计涨跌了。

　　对于刚需，甭管你是没房要买，还是小换大，看准好房就下手吧。

　　现在贷款利率也不高，反正是刚需，对于你来说房子的价格弹性就很低了，凑够首付，剩下的走房贷，解决自己的实际生活问题才是最要紧的。

　　对于投资，别觉得房子能让你暴富，也别担心房子会让你赔到跳楼。

　　房产是可以抵御货币贬值的，如果你有大量资产，在配置好金融产品的投资后，可以考虑用房产来起到保值增值的作用。

　　对于想变卖的人来说，原理和上一条“对于投资”的建议差不多。

　　如果你是房哥房姐，房产证多到能码出同花顺，不妨处理掉其中几个不太优质的，保留基础设施较好的，把部分不动产转换成金融资产，已达到分散风险的作用。

　　综上，征收房地产税确实对炒房者来说有约束作用，但是归根到底，决定房价涨跌的是供需关系、人口变动、货币政策和楼市的调控政策。而房地产税现在看来，顶多算一种辅助性因素，能否真的对房价产生影响，还需要未来实践得出结果。

　　今天的分享就到这里了。