租房的这些大招你都知道吗？（房客篇）

　　随着国家对住房租赁市场的进一步重视，租房必将成为未来住房市场的一个重要选择，因此不管是刚刚踏上工作岗位的大学毕业生，还是已经拥有住房的改善群体，都有必要掌握一些新的租房技巧。拥有房产的房东同样也需要在新的形势下，以变应变，作出相应调整。以下我们将主要根据房客、房东两个群体各自不同的特点，并结合租房过程中主要环节，来介绍一些实用的技巧，为房客、房东分别在租房和出租房屋过程中提供帮助。

　　1、查验房屋房东要在场

　　有的房东签完合同、交完钥匙后就不再现身了，直接让房客自行入住。这样做当然不妥。既然是验收，房客就要睁大眼睛检视房屋的状况，如果发现房屋有问题，房东不在场就说不清了。因此，在房客正式入住前，要请房东一起来查看房屋。

　　2、列一张“交房清单”

　　验收的项目林林总总，不如写一张清单来得简单明了。房屋中有哪些物品，功能状况如何，与房东一一确认后登记清楚，与房东原先的描述不相符的地方，要特别写明。例如，房东说家具电器均为完好全新，可其实有几件是旧货。

　　3、老化痕迹拍照存证

　　地板不平整、墙面剥落等问题是房屋自然老化造成的，本身不算是很严重的硬伤，出租前也不见得需要重新整修，但是日后计较起来不好分辨责任。因此，不妨将房屋的老化痕迹拍照记录下来，以免长租一段时间后，房东将各种房屋问题都赖到房客头上。

　　4、雨天、夜晚是验房的好时候

　　晴朗的白天会掩盖住一些问题。如果方便，雨天、夜晚验房可以发现一些入住前不容易发现的问题。比如，下雨时门窗是否有漏水的情况，夜间照明是否充分，晚上邻居都回来后，屋内是否依然安静，隔音是否需要加强。

　　5、搬走不需要的物品

　　检视家具和电器的时候，还要判断是否有必要保留。有的房东没有清理旧物的习惯，屋内满满当当都是用不上的东西。这些不需要的物品可以请房东搬走，一来可以减少保管的责任，二来也可以腾出空间。

　　6、确认更换新锁

　　换锁是很多人会忽视的细节。你无法确定旧锁被配过多少把钥匙，无法确定这些钥匙在谁手上，不换锁会有入室盗窃、人身伤害的危险，因此验收时完全有理由敦促房东更换锁芯。

　　7、提前一个月以上告知

　　续租应至少提前一个月告知房东，以免房东挂牌出去。法律上有“优先承租权”这一说法，指的是出租人要继续出租的话，原承租人在同等条件下优先于其他第三人。不过优先承租权并不是一项法定权利，法律上没有相关的规定，但是有些租赁双方会在合同中做出这项约定。比如：“如房屋继续出租，乙方在同等条件下有优先承租权，但双方需在租期届满前一个月协商续租事宜。”有这样的条款时，想续租就更应该提前表态了。

　　8、轻口头重合同

　　有时候，房东与房客关系十分融洽，房东同意原价续租，其他租房条件也都保持不变，双方就不再费事去签新合同。实际上，这种做法为日后可能的纠纷埋下了隐患。为保险起见，即使内容不变，只要合同中没有自动续约条款，到期续租还是应该重新签一份新合同。

　　9、约定“自动续约”条款

　　如果遇到各方面都非常满意的房子，但不确定可以在这里住多久，可以考虑在租房合同中增加一个“自动续约”条款。比如，在合同中写明租房协议每年到期后自动更新续约一年，如有意停止续约或修改合同，需提前一个月通知对方等内容。

　　10、合租续约要提前凑齐室友

　　合租续约比较困难，因为室友们各有各的情况，很难做到一致行动。比如，大户型房可能是5人合租，如果有4人想要续租，剩下的1人突然搬走，临时找不到人顶替，其余4人又不愿分摊费用，本来安稳的合租就会因此打破。所以，合租要想续约更要提前做好准备，尽早和室友们确认，谁想留下，谁会搬走，再寻找新的室友填补空缺，凑齐新伙伴。[page]分页标题[/page]

　　11、了解当地最新行情

　　续租的价格当然也要跟着市场走。部分城市的房价连年上涨，房东也就跟着每年都要调涨一下房租。其实房屋买卖和房屋租赁是两个不同的市场，有着不同的供需情况。有的位置较偏，配套还没跟上，住户不多，即使当地房价越炒越高，房租却还处于相对平稳的状态。所以，续租时可以向邻近的中介或其他房客打听一下最新行情价，做到议价时心里有底。

　　12、掌握防涨价话术

　　续租议价也是一种谈判。因为房东都不希望房屋空置，所以只要原来的房客没有太大的问题，价格不过于低，房东都希望稳定地续租。考虑到房东求稳的心态，续租时有一些谈判技巧可以参考。比如，虚张声势告诉房东，有朋友力邀你搬去同住，你正在犹豫要不要搬。再比如，可以说明自己在过去居住期间遇到的种种问题，偶尔的排水不畅、楼上的噪音、不友善的邻居等等，向房东暗示，你虽然愿意继续住下去，但是并不觉得十分满意，价格不合适就有可能搬走。

　　13、恢复原状

　　恢复原状不只是要做到搬家时清空自己的物品，回归原来的布置，还要在居住期间就留心，不能对房屋做破坏性的改造，任何布置和装饰都不能改变房屋的结构。拆卸、打孔安装等操作要先征得房东同意，否则退房时发生纠纷可能会被要求赔偿。

　　14、缴纳费用凭证保存好

　　退房时要结算水电费、物业费、电梯费等各种琐碎费用，平时保存好缴费凭证会方便很多。无论是纸质凭条还是电子缴费记录、截图，整理好可以避免不少麻烦。

　　15、配合新房客看房

　　离开前的一段时间，房东会把房子挂出去招租，期间会有新房客来看房。配合新房客看房，帮助房东顺利地把房子再租出去，好聚好散，退房时出了什么问题也好说话。

　　16、因故提前退租要早通知

　　因为临时的特殊情况而不得不提前退房，这种情况是房客的单方面违约，很难处理，往往要损失一笔违约金。不过，有的房客为了避免支付违约金，会上网找人来接手，也就是将房子转租掉，自己做二房东。但是要注意的是，现在大部分的租房合同都约定了不得转租的条款，一旦被房东发现转租的事实，根据合同中的违约条款，还是有可能被要求支付违约金，严重的甚至会被起诉。所以，提前离开应该及时和房东沟通，与其自己偷偷摸摸地找人转租，不如协助房东去找新房客，这样不仅能争取到房东的谅解，减少违约金损失，也能免掉私自转租带来的心理负担。

　　17、损坏情况主动告知

　　房东收回房屋时都会对房屋内的物件作检查。如果已经出现了不可逆转的物品损坏，比起刻意隐瞒被发现，不如主动告知房东更容易获得谅解。

　　18、清理个人信息残留

　　离开时一定要仔细清空私人物品，防止隐私泄露。搬走之后记得变更收件地址，以免把自己的私人信件和包裹寄给他人。另外，如果曾经以自己的身份证实名办理了宽带等业务，退房时记得及时销户，否则日后继续产生费用会带来麻烦，还可能因为欠费而影响到信用。

　　19、房间面积格局是重点

　　同样的价格，在三线城市能租到很宽敞的房子，而在寸土寸金的一线城市里就难说了。有时为了获得更多租金，房东会把客厅单独租出去，甚至隔成多间分租，一个100多平方米的房子被隔成5、6间是很常见的，连厨房都不放过，公共空间只剩下一个细长的走廊，神似传统的大学宿舍。但这种合租方式是严格禁止的，所以租房时不要仅看房间标注“两室一厅”，要看是否是“一室户”隔断出来的。

　　20、隔音问题要留意

　　在经济条件允许的情况下，大多数房客都倾向于找房间带独立洗手间的户型，保证足够的私人空间。除了私人空间之外，更大的问题则是隔音。房屋所使用的建筑材料、装修材料、整体户型设计、地理位置等因素都可能影响房间的隔音效果。在看房的时候可以隔着门测试一下，如果户型是两个房间完全被客厅或洗手间隔开的，或是使用了较好的实木门、实木地板，那就基本不会存在问题。此外，临街或紧靠停车场一侧的房屋会比较吵，在看房时需多留意。[page]分页标题[/page]

　　21 、楼层朝向莫忽视

　　看房时可以根据当地气候和自己的喜好选择合适的楼层和朝向，想避免日晒，选择面朝北边的房间，希望多一点阳光和温暖，卧室朝南是最好的选择。卫生间和厨房虽然没有那么讲究朝向，但也需要注意某些方面，如卫生间空间较潮湿，所以要保证充分的采光和通风；为了防止油烟“倒灌”，厨房不宜在北向。此外，顶层楼、阁楼还会出现“冬冷夏热”的情况；如果住在南方，较低楼层在梅雨季时也会更加潮湿。

　　22 、通风状况要了解

　　通风是很重要的一点，尤其是刚装修不久的全新房，家具中极容易残留甲醛等有害气体，所以应尽可能选择通风效果好的房子，最好是客厅南北两侧都有窗户，能形成室内空气对流。此外，尽量避免租住刚装修不久的全新房或是返修不久的次新房，甲醛挥发时间为3~15年，一旦地板、墙面或家具存在问题，也会对身体造成严重伤害，所以在看房时多留意一下，打听一下房间的装修年限、之前的租住详情，装修材料中的刺激性气味一般情况下是能够感知到的。

　　23、社区环境多比较

　　一个安静祥和的邻里环境能让你的生活轻松不少。可以在小区周围转一转，看看未来的邻居大概是什么状况，小区安保状况如何，可从停车场里的车、周围的商店或是小区的大门看出点蛛丝马迹。更重要的一点，要看居民区附近几公里内有无医院、大型商超，或是小区附近有无便利店、菜市场、水果摊等，尽量选择公共设施完备、生活便利的地方。上班族还需考察与公交车站、地铁站的距离，距离同一个地铁站500米、1500米，差不多的两套房屋，价格可以相差几百元。

　　24、了解房子的建筑年代和隐患

　　这个并不是选房子的决定性因素，很多老房子在房东或公寓管理人员的精心维护下依然非常宜居。但年久失修的房子可能会有以下隐患，看房的时候要注意了：房屋部件是否损坏，是否漏风漏雨；水管维护情况；是否存在白蚁及其他虫害；电线是否老化，电器是否好用，出现问题房东是否负责等。

　　25、房租是否包含额外费用

　　一般情况下，租房都是由房东负责物业费，网络、水电煤等费用自行负责。但有的房子会把水费、电费、煤气费、物业费、网络和有线电视费等这些费用包含在房租里，尤其是单身公寓和酒店式公寓，所以在对比房租时，要把额外费用考虑进来。以“魔方公寓”为例，水、电是为商业用，有自己独立的计费系统，每月还要交物业费、清洁费等，价格和自己租赁一室户相差也不太大。链家的“自如”也会提供保洁和管家服务，并收取一定的费用，这些全都是房租外的增值费用。

　　26 、有无空调及采暖方式

　　空调在北方并不是标配，但是对于南方的房客来说，夏天没有空调，仿佛掉进了桑拿房中，十分难熬。如果看房过程中发现没有安装空调，可以向房东提一下建议，尽量不要自行配置。暖气则是北方房客需要考虑的问题，北方普遍采暖的方式为暖气片或暖气管道，按房屋面积收费，在租住之前要询问是否供暖、费用由谁负责等问题，千万不要为了省钱而关掉暖气。

　　27、家具是否配备齐全

　　经常用作出租的房屋，由于一批批房客遗留下的物品累积，配备已十分齐全，但对于第一次出租的房屋来说，床、床垫、衣橱可能只有主卧或次卧有，要在看房时和房东提出自己的需求，看能否配备齐全；如果需要自行购买，则要算一下是否划算。例如，三室一厅的房屋，缺1张床和1张床垫，如果自行购置房租7000元/月，如果房东购置房租7500/月，一般的板式床的价格在1000~2000元左右，床垫也要1000元，自行购买的话，还是能节省一部分费用的。

　　28、屋内物品是否可以正常使用

　　小到水龙头、壁橱、灯具，大到空调、电视、冰箱、洗衣机，这些屋内配置的基本生活设施和家具能否正常使用，是看房时需要仔细检查和询问的。尤其是热水器、煤气灶等具有安全隐患的物品，检查时要格外仔细。对于年代久远的空调和洗衣机，建议房东彻底清洗一下，并确保无漏水等问题。[page]分页标题[/page]

　　29、能否养宠物

　　一般养鱼、乌龟、鸟、仓鼠等动物没有明确限定，但对于猫、狗、兔子等会对房屋造成破坏的动物，最好在看房时及时说明，房东也许会提高租金的价格，或是对宠物的数量、品种会有更具体的要求，比如说要求最多只能养两只猫，不能养大型犬等。有些房东会在签合同时有明确要求，禁止养宠物，一旦被发现，房东会要求你立刻把宠物送走，或者带着宠物一起走，所以还是要提前说明，不要冒这个风险。

　　30、选择靠谱的室友

　　如果是和熟悉的朋友一起合租，则无需考虑室友的问题，但对于群租房来说，最好选择靠谱一点、生活习惯相近的室友。房东或中介基本清楚群租房内其他室友的资料，可以适当打探一下，或是在看房时观察一下屋内的基本情况，如果一进门公共区域就“脏乱差”，或经常制造噪音，这样的室友还是尽量避免吧。

　　31、房源与租房信息是否一致

　　如今比较普遍存在的看房问题，就是房源与租房信息不一致，网络上的图片和价格与实际出入较大。许多网站如58同城、安居客等，上面的租房信息大部分都是中介提供的，许多房源是为了吸引房客前去看房，看房当天中介一般会带你去看刚好空置的房源，在网上看到的那条信息则可能早已租售完毕。像豆瓣论坛里的房源信息有些是房东自己挂的，在看房时可以根据图片多加对比。

　　32、避开二房东

　　找单租或合租时一定要甄别对方是否是二房东，对于房东来说，只需要到手的金额是房屋整租的金额即可，但如果对方是二房东，即使你认为自己的房租很便宜，也无法避免二房东任意分摊房租比例从而占便宜的事情发生。此外，二房东有一定的隐患，一旦二房东违约终止合同，房东很有可能直接把你赶走。所以在看房时要问清，如果是二房东，需要与房东本人确认是否靠谱，房间是否在允许的范围内转租，并签署相应协议才行。

　　33、小心黑中介

　　看房时，一不小心就可能遇到“黑中介”，他们会热情地带你看房，吹得天花乱坠，当你觉得这个房子还不错，中介就会让你交一个月房租或一部分费用作为定金，这种情况下，多数是黑中介，切勿随意把钱给他们。想要辨别中介是否靠谱，可以看一下公司的工商营业执照、税务登记和房屋经纪备案证书，看能否提供正规发票，或是多上网搜索媒体曝光的租房黑中介信息。此外，女生尽量避免一个人单独看房，或是晚上看房，注意人身安全，找朋友陪同或是白天看房最为稳妥。

　　34、良好的“第一印象”

　　在职场上，好的形象会为你的工作加分，租房时也不例外。在首次看房与房东见面时，保持良好的行为举止，并与房东多交流，了解房屋的详情，并阐述自己在看房时注意到的问题。如果是刚毕业的大学生，还可以把自己的工作情况透露给房东一些，给他们留下良好的印象，增加好感度。在之后的议价过程中，房东也会对多个房客进行对比，如果你的工作稳定、行为举止等印象较好，那么谈价自然不会太为难。

　　35、争取更多优惠

　　对于房东来说，房屋空窗期越久，他损失越多，相较与每月增加几百元房租，半个月空窗期损失的则更大。所以，在面对有些急于出租的房东时，要打好心理战，不要在看房时过多透露出自己特别中意这一套的想法，一旦房东主动联系你是否要租住，那么议价的主动权极有可能就掌握在你手中了，此时可以用“马上搬入”，或是“爽快签约”等条件来为自己争取更多的优惠。

　　36、了解“议价空间”

　　租过房子的人可能都深有体会，心理价位2000元的房间，中介建议挂2500元以上，说是留一定的还价空间。逆向思考一下，网上挂的房源信息，为了迎合议价需求，报价定然都是虚高，都有还价空间，基本上，报价会比房东的心理价格高20%左右，可以按照30%去谈，同时别太指望中介给你压价，最好直接开出你想要的价格，再让中介进行商谈。[page]分页标题[/page]

　　37、 别太相信稀缺原则

　　每个人的要求不尽相同，想要租到自己满意的房子往往靠运气，但也别太相信房东或中介口中的“稀缺原则”，国内租房市场一直处于平稳状态，并没有所谓的“一房难求”、“房源紧张”等状况，如果价格远超过预期，房东又紧咬着不松口，那么就直接放弃找下一家。一旦租金合适也无再压价的可能，就尽快做决定，别过多犹豫，赶紧签合同，否则很容易错失心仪的房子。

　　38、查验房源及证件信息

　　签约之前，需查验房东的身份证件、房产证原件，并检查看房前后房内物品和描述是否一致。在签约时要选择信誉好、规模大、有资质的中介公司，签订书面的房屋租赁合同，如果不经手中介，也尽量选择使用从市工商部门官方网站上下载的合同示范文本。如果使用中介提供的合同文本时，也要仔细阅读，如发现存在不公平格式条款，可拒绝签订。

　　39、明确中介费、服务费

　　不同地区的租房中介费是不同的，如上海的中介费为一个月房租的35%，最好就在看房时问清具体金额，收款后开具发票或收据为证。除了中介费外，水电煤、物业费也要与房东协商好，租住前的水费、电费也要按照费用账单清算好，如果是租住单身公寓，服务费的金额也要明确。

　　40、房租、押金的交付方式

　　如今租房有“押一付三”、“押一付一”等多种方式，有些城市甚至要求一次性付清半年或一年的房租，房租的支付方式要在签约合同中明确标注，如需汇入银行卡中，需在合同上备注卡号、收款人姓名等。押金需房东开具收据证明，如果逾期支付房租，违约金的计算方法也需在合同上写出。

　　41、中途搬离将如何处理

　　在外打拼，难免遇到工作调动的情况，如果中途搬离，那原本的房子要如何处理呢？根据《中华人民共和国合同法》，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，租赁人与承租人之间的租赁合同继续有效；第三人对租赁物造成损害的，承租人应当赔偿损失。一般情况下，经过房东同意后，转租是没有问题的，但后续转租给第三人也需签约书面合同，明确权责。

　　42、明确家具损耗情况

　　对于房间内原有的家具，需在签约时留一份房屋交接清单，目前的耗损状况也应用具体文件说明。有的“黑心房东”会把租住期间的物品损耗费用在押金中倒扣，并以某物品损坏为由拒绝返还押金。所以物品一定盘点清楚，如发现某处损耗及时告知并指出。此外，有些房客为了提高生活品质，想要花钱改造下出租屋，但小范围改装需要在签约合同中明确注明，经过房东同意后才可进行改造。