过于依赖房地产的经济一定会出问题

　　5月的宏观数据公布之后，大家的分析以悲观居多。因为投资、消费的增速都下行，尽管出口数据还不错，但预期中美贸易战难以避免，因此也不乐观。既然三驾马车都在走弱，未来经济下行压力就大了。

　　不过，房地产的数据似乎还不错，投资维持两位数增长，房产销售也有所回升，于是有些人得出的结论是中国经济还得靠房地产来实现稳增长。对此，笔者想谈一点不同的看法。

　　说实话，前五月的经济数据比我预期的要好。

　　首先是企业盈利增速超预期，1~4月，全国规模以上工业企业实现利润总额2.1万亿元，同比增长15%；当然，国企的盈利增速更快，主要是因为油价带动上游利润改善。绝大部分行业利润增速同步提升，受近期油价带动，石油开采、石油加工增速大幅提升。

　　不少人对5月社会消费品零售总额的增速回落至8.5%、实际增速回落至6.8%有点大惊失措，但这应该是在意料之中的。因为2016~2017连续两年基尼系数上升，2017年代表低收入群体的农民工收入名义增长率只有6.4%；且居民房贷余额仍在继续增加，影响中产阶层消费品的购买力。

　　至于固定资产投资增速回落至6.1%，主要是由于基建投资增速回落较快，尤其是5月的回落幅度更大。但1~5月份，民间投资增速则回升至8.1%，说明中国经济的回旋余地确实很大，国有投资增速回落了，民间投资就起来了。从投资的角度看，如果说2016~2017年都属于国进民退的话，那么，今年前5个月又是国退民进了，这超乎我的预期。

　　过于倚重房地产的经济肯定会出问题

　　如今的银行越来越重视零售业务，零售业务对银行收入的贡献也越来越大，原因何在呢？因为历史数据表明，居民的信誉要远好于企业，个贷的坏账率非常低。但是，10年之前美国发生了次贷危机，也就是个贷出现了违约，导致个贷违约的原因是房价持续下跌。

　　因此，评价房地产对经济增长的作用，一定要辩证去看，70年代后日本经济的繁荣和2000年以后美国经济的繁荣，房地产都起到了推波助澜的作用，但水能载舟亦能覆舟，日本和美国金融危机的爆发，都是房地产的过度繁荣所触发的。

　　如果说，过去10多年银行涉及房地产的资产都成为好资产，那么，未来10年就一定不会是过去10年的延续了。这个世界上，没有不破的泡沫，有人设想这样一个理想过程：今后若房价维持稳定，但货币仍在增加，居民的收入仍在增长，那么，目前过高的房价，将以时间换空间，若干年后自然是合理了。

　　但我认为，只要市场存在下去，就必然会有波动。作为投资者，都有预期回报率，如果未来房价走L型，谁还愿意贷款加杠杆购房呢？如果是房产持有者，在开征房产税的情况下，其中有多少人愿意长期持有不涨并需要纳税的资产呢？

　　当然，要预测房地产“繁荣的顶点”确实很难，房价租金比、房价收入比、房价总市值/GDP等，都显示房地产存在明显泡沫；但从居民房贷余额/房价总市值、居民房贷年还本付息总额/居民可支配收入总额看，似乎又不高。

　　如果用空置率多少作为房地产泡沫会否破灭的指标，但如果房地产作为投资品，就像股票一样，那么，再高的空置率都不是问题。我认为，房地产最大的问题就是“上涨”，涨得越多，离繁荣的顶点就越近。当前，由于限价、限贷、限购等政策，人为压低了房价涨幅，即2017~2018年的房价实际涨幅可能比公布名义涨幅更高。

　　如一、二线城市都在调控新楼盘的发售时间、价格和规模，从而导致大家像认购新股一样抢购房子。有人把房地产开发企业库存的下降，看成是房价将继续上涨的理由。但房地产去库存不同于消费品去库存，前者只是转移库存，即开发商去去库存，投资者加杠杆补库存，最后是房屋空置率上升。[page]分页标题[/page]

　　前5个月房地产开发投资增速为10.2%，但财政部公布的另一个数据则更让吃惊，1~5月国有土地使用权出让收入22251亿元，同比增长45.9%。这意味着开发商投资额中，用于购买土地的费用应该大幅增加，因为同期房地产开发企业土地购置面积7742万平方米，同比只增长2.1%。如果把土地购置费剔除，则发现4月份扣除土地购置费后的房地产开发投资增速竟然为-1.5%(5月份土地购置费还未公布)。

　　说明在国家紧信用的环境下，开发商面临土地购置成本上升、融资难度加大和资金周转率下降等压力，估计下半年房地产开发投资增速会趋于回落，这也会成为2018年经济增速前高后低的一个理由。

　　为了去杠杆，地方政府减少了住宅用地的供给，伴随着开发投资增速的下降，意味着今后楼盘供给会相对减少；但从需求层面看，由于限购、限价和限贷并未能有效压制需求，反而使得投资、投机性需求得到了刺激。故行政化去杠杆的手段需要反思。

　　对于投资品而言，仅从供给角度来判断价格涨跌肯定有失偏颇，就像比特币一样，尽管供给越来越少，但价格也出现了暴跌而非暴涨。原因在于，投资品的需求会因为预期的变化而改变。又如，黄金的未来供给(可开采量)也会越来越少，越来越稀缺，但为何当今价格还是那么疲弱，是因为全球对于投资黄金的需求减少了。

　　因此，如果仅仅从前5个月的数据中看到中国经济对房地产的依赖是不够全面的，同样，简单把消费增速下行归结为中产都去做房奴了，也是不够客观的。我们必须意识到，中国经济增速的下行是因为生产要素的总供给在减少，劳动力、土地的成本大幅上升，技术进步放缓，劳动生产率的增速下降——这些都是十分正常的，日本、韩国和德国都遇到过这样的问题，经济增速减半，而且成为经济转型的契机。

　　当前，中国大部分城市出现了流动人口的净流出，货币增速也大幅下降，产业投资的利润回报率自然就降低了，因此，今后中国经济继续减速应该没有悬念，因此经济大环境并不支持高房价，尤其是那些人口在流出的三、四线城市。记得2005年的时候，有人问我，中国股市什么时候见底？我说，股市越下跌，离底部就越近。如今，房价涨幅越大，持续上涨时间越长，则离繁荣的顶部也就越近了。

　　总之，回归中国经济过去40年的高增长轨迹，发现前期靠引进外资和出口导向政策，后期靠房地产和土地财政。但如果继续依赖于房地产和土地财政，则危机就难以避免。