蓝领公寓调查：有了“身份证”“风”往哪儿吹？

　　“我们现在有两幢蓝领公寓，基本上全部都租出去了，最后还剩两三间房。有一家企业有长租意愿，现在正在洽谈。”7月10日，《中国建设报·中国房地产》探访9号楼公寓。运营方的一位工作人员表示，近期房源紧张，租房要等到8、9月份。“那时一些长租客户可能会退房。但如果他们续租，还是没有房间可以提供。”

　　9号楼公寓位于北京市电机总厂大院内，前身是废旧的工业老厂房。6月15日，北京市住房和城乡建设委员会、市公安局、市规划和国土资源管理委员会联合制订的《关于发展租赁型职工集体宿舍的意见(试行)》(以下简称《意见》)正式发布实施。这让“9号楼”有了一个新身份——蓝领公寓。

　　作为租赁市场的新宠儿，长租公寓近年来受到社会资本热捧。但与市面上常见的主打中高收入客户的白领公寓不同，蓝领公寓主要面向的是在城市运行和服务保障行业务工的群体。当旺盛市场需求碰到政策红利，蓝领公寓能否迎来它的蓝海？

　　北京、杭州为蓝领公寓正名

　　北京市电机总厂主楼后面有一块修剪整齐的草坪，配上蜿蜒小道和一池喷泉，生意盎然又略带情调。9号楼公寓正位于此。

　　进入公寓，过道一旁摆放着自动售卖机和包裹架。另一侧，是一个放着几台公用冰箱和洗衣机的房间。一位保洁员介绍说，这幢四层楼的公寓已经整体出租，以二三十岁的年轻人为主。

　　“一家酒店包下来给员工做宿舍，租期5年。”9号楼公寓的营销人员介绍道，蓝领公寓一共有两幢，基本客满，承租方以周边的企业为主。“我们只租给公司，目前不对个人出租。”

　　根据《意见》，北京市的蓝领公寓只能对接趸租给用工单位，不得直接面向个人或家庭出租。相关专家表示，这意味着个人无法到市场上变相买卖流通公寓房屋。而从《意见》出台的背景和针对的人群来看，蓝领公寓也并非纯商业化的产品，而是具有“准公共产品”的特性。易居研究院智库中心研究总监严跃进向《中国建设报·中国房地产》表示，在“租购并举”的背景下，蓝领的住房问题得到关注。“这是从新型城镇化和市民化角度考虑，相比以前农民工的住房概念，更为精准，也更务实。”

　　说到务实，从蓝领公寓的选址和格局也可以看出。《意见》明确，在京的租赁型职工集体宿舍供应渠道有三个：在集体建设用地上规划建设或改建；产业园区配建或将低效、闲置的厂房改建；结合区域规划调整，将闲置的商场、写字楼或酒店等改建。对于住房面积的要求为1间宿舍最多住8人，人均面积不得低于4平方米。

　　《中国建设报·中国房地产》获悉，2017年9月，长租公寓运营商——魔方公寓签约租下北京市电机总厂大院内的4栋老厂房，其中两幢被改造成现在的9号楼公寓。因为当时缺乏明晰的政策和改造标准，公寓是以酒店标准进行改造的，花费较高。“所有房型都是一样的。带卫生间的房间是每月6500元1间，使用楼层公卫的是每月6000元1间。只能整租，不单独租床位。”9号楼公寓的工作人员说，目前，公寓共有152间房，每间约20平方米。内设两张上下铺，可供4人居住。

　　杭州的“破冰”比北京更早。今年5月，杭州颁布《蓝领公寓(临时租赁住房)租赁管理办法》，这也是地方政府以“蓝领公寓”名义发布的第一份正式文件。杭州网发布的信息显示，截至6月30日，杭州已确定蓝领公寓筹建项目38个，合计筹集房源15195套。6月22日，杭州下城区王马里蓝领公寓345套房源交付使用，为杭州首个启用的蓝领公寓。

　　《中国建设报·中国房地产》对比两地政策发现，两地都明确了蓝领公寓需由用工企业提出申请，但在入住人数等细节上有所差别。比如，杭州允许租住人员携配偶和未成年子女入住。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟表示，蓝领公寓兴起的城市都有大量的流动人口，各地在出台政策时都会从产业特点以及人群结构等方面作全面考虑。“在参考北京、杭州的基础上，接下来其他一些城市在出台相关政策时可能更为灵活，以符合当地实际。”[page]分页标题[/page]

　　长租公寓的另一个“蓝海”

　　2015年的一项调查显示，当年通过网络求职的蓝领比2013年增长300%以上。新蓝领求职群体中60%为“90”后，其中选择普工、技工等工厂蓝领作为就业意向的人数比例只占到约15%，更多的人选择超市、餐饮等服务业就业，平均月收入突破4500元。相比上一代，“90”后蓝领群体更加注重居住品质。

　　“感觉还是很不错的。有保洁、有电子锁，还有健身设施，像是高级学生公寓。”住9号公寓楼的一位房客表示，这样的居住环境让自己在北京多了一分归属感。

　　中投顾问《2018年~2022年长租公寓市场深度调研及投资战略研究报告》显示，2016年，我国城市化率为57.4%，并以年均超1%的速度增长。2020年和2030年中国的流动人口将分别达到2.82亿、3.27亿。未来租赁人口的增长将具有非常强的确定性。同时，一线城市及核心二线城市的房价在经过几轮快速上涨后，供租比不断上升。伴随居民租房意愿的不断增长，长租市场潜力巨大。

　　近两年，众多资本涌入以白领公寓为代表的长租市场，排名前20位的房企中目前已有15家入局争抢份额。反观蓝领公寓市场，杭州9城区的蓝领公寓以国资开发主导，北京、广州等地则仅有以魔方公寓为代表的少数社会资本参与。市场和资本已经认定白领公寓是一片“蓝海”，同样作为长租公寓的蓝领公寓是否也能感受到更多社会资本注入的活力？

　　从北京、杭州两地的“破冰”可以看出，限制蓝领公寓发展的政策已经开始解禁。6月28日，温州首个蓝领公寓项目破土动工。一系列利好预示着蓝领公寓正成为下一个“风口”。但对于不少刚刚持重金杀入白领公寓市场的房企而言，一只脚走路可能还不够。长江证券一份报告显示，中国一线城市的租金回报率大多只有1.5%，而长租企业的资金成本多在5%以上，短期内盈利很难实现。

　　好在近期一系列的政策红利也为长租公寓的后续发展提供了空间。4月25日，中国证监会、住房和城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，对开展住房租赁资产证券化的基本条件、政策优先支持领域、资产证券化开展程序以及资产价值评估方法等作出明确。6月1日，中国银行保险监督管理委员会发布《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》，明确投资租赁住房项目条件应满足“处于北京、上海、雄安新区以及人口净流入的大中试点城市。土地性质为集体建设用地的，应处于集体建设用地建设租赁住房试点城市”。住房租赁资产证券化和保险金入市为长租市场提供了发展空间，也加快了资本拥抱蓝领公寓的脚步。

　　张宏伟向《中国建设报·中国房地产》表示，无论从社会需求，还是产品多元供给的角度而言，未来蓝领公寓都具有很好的成长性。

　　蓝领公寓要找准“风向”

　　机遇总是与挑战结伴同行，蓝领公寓市场也面临需要化解的挑战。

　　调查显示，中国蓝领的平均月工资在2015年刚刚超过4500元。之前已经存在的蓝领公寓都是以酒店标准建设，因此单间租金偏高。

　　以魔方公寓为例，同样在北京市电机总厂内的单人白领公寓每间月租金在4000元~5000元，而9号楼公寓单间最低价在6000元。平摊到4个人，每人租赁1张床的月支出也在1500元。

　　“4个人住1间房，1500元肯定是比较高的。如果不是单位出钱或者补贴，我应该不会选这里。”9号楼公寓的一位租客这样告诉《中国建设报·中国房地产》。中国青年报社社会调查中心联合问卷网的一项调查显示，2002名年轻租房者中，82.1%的受访者表示租金压力大。

　　据杭州当地媒体报道，杭州王马里蓝领公寓床位费最低仅需300元。启用当天，345套房源共吸引来108家单位的承租意向。公开资料显示，王马里蓝领公寓主要基于原有农居房(城中村礼堂和农居房)改造而来，装修较为简单，配套也不如9号楼公寓完备。9号楼公寓在杭州的第一家分店也在今年开门迎客，总房间数是215间，房型含单人间、双人间、4人间。单人间月租金在3000元左右，4人间单个床位月租金为500元左右。9号楼公寓运营商曾表示，目前在建的9号楼公寓将会根据需求设置6人间、8人间，单人租金也将相应降低。[page]分页标题[/page]

　　还有一个必须重视的问题就是安全性。在北京，随《意见》一同出台的，还有《租赁型职工集体宿舍建筑消防安全导则(试行)》，明确厂房、库房等工业建筑改建用于职工集体宿舍应整栋改建；当集体宿舍与商场、写字楼、酒店等公共建筑合建时，应在水平方向采用防火墙进行分隔，建筑内部疏散走道、房间之间应采用实体砌块、楼板或其他实体墙进行分隔。

　　业内人士提醒，消防安全是集体宿舍必须严守的“红线”。虽然目前的蓝领公寓都配备了灭火器、烟雾感知器等一系列消防设施，但是强化日常管理、落实主体责任依然不能缺失。一旦因为消防漏洞出现意外，对于尚处于“襁褓期”的蓝领公寓实践将可能带来巨大冲击。

　　“政府在出台政策时可以通过资金补贴等，引导蓝领公寓向工业区以及流动人口较为密集的地区发展，从而促进职住平衡。从长远考虑，相关部门也可以适时推出针对蓝领公寓租户的积分政策，为其在入学、入户等方面提供可能。”严跃进向《中国建设报·中国房地产》表示，在“租售并举”背景下，发展蓝领公寓不仅能切实解决中低收入者的住房问题，也能进一步盘活闲置资产，因此应赋予政策引导更多的吸引力。