济南楼市“凉凉” 中介自费发红包拉客看房

　　在调控大背景下，济南楼市日趋降温。上半年，在一些热点楼盘买房还得托关系，而近一个月，开盘售罄现象已经鲜见。

　　此前以精装修产品来提价现象普遍，现在有开发商改为主推低价毛坯房。买房送金子、周末团购节、一口价等变相促销手段也推陈出新。

　　原先买房得托关系

　　如今“58”电话连环CALL

　　今年5月底，市民小静在济南东部一楼盘看中一套房子，因其只能付三成首付，购买时早早地就被置业顾问告知：面积大的根本选不上，小面积的稍有可能性。

　　“那时候全款和六成首付的会优先选，身边有朋友也在这里买了房，为保证选上心仪的房型，只得东拼西凑了六成首付。”小静说，自己购买的是首套房，三成首付符合规定，但是置业顾问给予的回复让她心里没底。最终，小静也没能“逃脱”找关系买房。

　　小静只是众多购房者中的一个缩影。数月前，在济南买房要先验资，热门楼盘托关系也买不上。不少项目深夜偷偷开盘、开盘即售罄成为济南楼市一大特色。

　　“最近天天接到楼盘促销电话，光‘58’开头的一天不下10个，距离我买房也就两个多月，济南楼市这是怎么了。”

　　小静唏嘘不已。她手机里最新一个促销电话来自历下区的某精装公寓。此前，还接到过像万达城、中新锦绣天地等楼盘的推销电话。

　　记者身边的朋友也多次反映，称经常接到“58”开头固话电话推销，张口就说自家楼盘推出新品，是否要买房，东西南北各个热门片区的楼盘都有涉及。

　　一楼盘销售经理透露

　　“市场好的时候，一天能接待60到80组客户，现在也就10来组，到访量下降明显。且购房热情不高，多数抱着看看的态度，我们加大了渠道、CALL客力度，就是为了多争取一些客群。”

　　“小红帽”四处出击

　　一天拉不来一个看房客

　　8月11日下午，记者探访位于济南东部的雪山片区和唐冶片区。行驶在经十路上，可以看到路边有不少为楼盘招揽客户的人员。有的拉着大横幅，上面有楼盘的销售广告，有的则是在红灯时，拿着楼盘传单向过往车辆发放。

　　在龙湖春江郦城售楼处门口，记者探盘结束后，立刻有人围过来，问去不去周边的鲁能泰山七号等楼盘看房。这些人就是业内常说的“小红帽”。他们受开发商和代理公司雇用拉访客户，有的在楼盘周边蹲守，有的骑着电动车四处找寻看房者。

　　在中新锦绣天地附近，一位“小红帽”说，她从业已经两年多了，工作日时间每天需要至少拉一名客户，可以得到60元的保底工资，不过周末就需要拉两名客户。而在记者探盘的当天下午2点左右，她一名客户也没拉到。无奈之下，她主动提出给记者20元红包，带着去周边楼盘看房子。

　　“最近一个月开始明显感觉到看房的人少了很多。天太热了，有时候一天都拉不到一个人。”这名“小红帽”说，周边楼盘最近促销活动不少，虽然房价并没有实质性下降，但是已经出现了苗头。“越降价越不好卖。”她根据自己的从业经验总结道。

　　在不少楼盘，记者发现，由“小红帽”带来的客户，售楼处会给予饮料等赠品。东部片区不少楼盘，都举办到访有礼活动。在鲁能泰山七号售楼处，只要发送“来鲁能看房”的朋友圈广告，即可获赠一提饮料。

　　虽然开发商使出各种招数来招揽客户，但是到访量依旧不容乐观。在鲁能泰山七号，截至下午两点左右，登记表上到访客户仅为14组，且渠道都显示为拉访。

　　有的打折有的送黄金

　　促销手段不断翻新

　　从开盘售罄到去化率走低、从价格坚挺到特惠房出现，仅2个月时间，济南楼市反差明显。记者通过探盘发现，开发商促销、优惠手段不断翻新。[page]分页标题[/page]

　　抢在“金九银十之前”万科近期就开展了十盘联动，推出了“逢8必惠”活动，每月8号、18号、28号推出特惠活动。三盛峪玺台则在促销海报中打出“买房子、分金子”的噱头，吸引购房者眼球。

　　在中新锦绣天地售楼处，摆着特价房的牌子，写着“一口价抢好房”。该楼盘置业顾问说，周末推出了10套特价房，总价优惠一万多元。不过这些房子都是变异户型和居住性公寓，并不是普通住宅。

　　在力高君御世家，前期还在卖均价18000元/㎡左右的精装房，目前即将推出毛坯房，虽然价格还未定，但置业顾问介绍，性价比非常高。据了解，该区域政府限价1.5万元/㎡，毛坯房的价格应该不会高于此价格。

　　同时，该楼盘也有优惠政策，据置业顾问介绍，开盘优惠交5万抵8万，后期根据不同的付款方式也有相应的优惠。“一次性付清会有9.6折，贷款的话是9.7折，这么算下来大概能省个15万元。”置业顾问表示。

　　为快速回笼资金

　　或推更多促销活动

　　持续的去杠杆、加息，让不少开发商资金偏紧，即便拿到钱，资金成本也较高。“资金是核心问题，如果开发速度慢、销售周期长就会影响资金回笼进度。加上严厉的调控政策，为了冲年底任务，不排除后期有更多促销活动推出。”业内一地产人士表示。

　　目前济南楼市降价促销苗头正旺，接下来的三四季度，又是一个怎样的走势呢？山东财经大学山东省房地产业发展研究中心主任孙大海分析，目前市场行情转向，也属于正常现象，一是因为从2015年年中到现在，购买力释放得差不多了，需求还需要积攒。

　　另外，政府各项调控政策的出台，导致很多人不能买，还有更多人心理预期不佳，已经严控资金走向，银行方面也严格控制资金向房地产市场流出。至于接下来的市场情况，孙大海说，楼市下半年进入平稳、观望、调整期，下行谈不上，虽说有大量楼盘会相继推出，但是就目前市场情况而言，开发商在定价和推盘时间上持有谨慎态度。

　　孙大海表示，济南规范市场秩序可能会出一些政策，在交易环节、中介、代理商、开发商销售方面采取严格规定，营造良好的市场交易氛围。

　　现在营销手段层出不穷，销售公司容易制造概念混淆视听，有的在法律边缘打着擦边球进行违规操作，而营销手段包括打电话、小红帽拉客等，让很多市民叫苦不迭。“一天接到很多营销电话，已经严重影响到了市民的工作和生活，下一步济南将在这些层面规范市场秩序。”孙大海说。

　　章丘19宗土地拍卖8宗流拍

　　8月13日，济南市章丘区迎来新一轮土拍，共19宗土地挂牌截止。其中包括4宗居住用地、8宗商业商服用地、7宗工业用地，共约1224亩。此次土拍成交惨淡，8宗土地流拍、10宗土地底价成交，专家称，这或许表明章丘土拍市场已经开始降温。

　　此次土拍成交相当惨淡，其中4宗住宅用地中，埠东村两块地底价成交，成交楼面价分别为1875元/平方米和3000元/平方米；龙山中学路以西地块经过4轮竞价，最终以4184万元的总价成交，成交楼面价1945元/平方米，溢价率约3.7%。

　　在居住用地当中，埠村路以东、埠东村土地地块共两宗土地捆绑出让，合计为251.28亩，这两宗地均在章丘区新旧动能转换示范基地“一城三园”项目范围内，项目包括科创办公、高端商务酒店、人才公寓、商业配套、养生养老、生活居住等。

　　此次土拍中，出人意料的是，鲁宏大道以北的一块住宅用地流拍，这个地块位于主城区，面积为39.4亩，地理位置相对较好，楼面地价4167元/平方米，价格也并不高，但是没有开发商参与竞价，最终流拍。而在今年5月份，鑫苑在章丘拿地，楼面价也高达5487元/平方米。

　　此外，5宗位于济南野生动物园附近的住宅餐饮用地和批发零售用地流拍；龙山街道办事处便家村以南、卢氏制衣以北的两宗工业用地流拍。另有1宗商业用地、1宗批发零售用地、1宗住宿餐饮用地和5宗工业用地底价成交。[page]分页标题[/page]

　　与2017年相比，章丘土拍市场明显遇冷，今年的几次土拍，楼面价都没有超过当时的最高峰7325.69元/平方米，竞价最高轮数也仅为16轮。

　　近期，记者去章丘探盘发现，章丘市场相对冷淡，不少楼盘促销活动频出，像买房送车位及储藏室、内部团购优惠等变相优惠活动不少。

　　随着限购政策的出台，目前，章丘市场购买力下沉至以本地人为主，随着市场供应持续增加，销售情况并不乐观。“开发商前期拿地较多，现在章丘新房陆续入市，供应量上来后，开发商压力不小，在土拍方面也变得更为理性。”一位章丘地产圈的业内人士分析。

　　据齐鲁不动产策划经理潘世樵介绍，目前，土拍起拍价格维持在每平米4000元—5000元，未来章丘房价还是会保持在每平米10000元以上的标准，但对于产品品质不是那么优秀的项目，价格的提升会受到制约。

　　杭州厦门等地房价大幅下跌

　　在“坚决遏制房价上涨”的政策目标下，中国楼市调控政策持续收紧。据中原地产统计，2018年1-7月份，全国楼市调控达260次。刚刚过去的7月份，各地累计发布超过70次调控政策。

　　在调控背景之下，杭州、厦门等热点城市房价也出现下行趋势。

　　资料显示，今年以来，厦门新建商品房和二手房成交均出现明显下滑，部分区域房价和地价下降幅度也较为明显。有媒体报道，厦门楼市岛内房价普遍跌了10000元每平方米，岛外跌了5000元到10000元每平方米。此外，受限购、限价等调控政策影响，厦门楼市在趋于理性的同时还面临着地王亏本入市、库存高企的隐忧。

　　据杭州媒体报道，杭州二手房市场逐渐分化，一些曾经一飞冲天的刚需板块，在7月份的二手房成交数据中，出现了七成房源价格下降的局面；刚需板块中的大户型和小户型之间、有学区和没学区的老破小之间，价格走势也产生分化。

　　业内人士分析称，厦门、杭州地价、房价的回落是客观存在的，但不足以成为“崩盘论”的前兆，更多的是政策干预下、不合理跳涨之后的合理回归，应该理性看待这种回调。